陳紹霞

2月28日，華僑城發(fā)布《關(guān)于2019年經(jīng)營情況以及應對新型冠狀病毒疫情情況的公告》，披露了其2019年新增土地儲備項目情況、主要項目銷售情況、主要項目出租情況以及應對新冠疫情的情況等，這是華僑城首次在公告中按開發(fā)項目披露其年度房地產(chǎn)銷售金額數(shù)據(jù)。該公告披露的2019年末末投資性物業(yè)面積較2018年大幅下降，華僑城2018年年報披露的投資性房地產(chǎn)建筑面積91.36萬平方米，而華僑城于2019年5月28日發(fā)布的一份由聯(lián)合信用評級有限公司出具的《華僑城公司債券2019年跟蹤評級報告》（下稱：評級報告）披露2018年末華僑城投資性房地產(chǎn)建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。

兩份公告中投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)差異巨大

根據(jù)華僑城2018年年報披露的數(shù)據(jù)，截至2018年末，公司主要非銷售物業(yè)可出租建筑面積91.36萬平方米，已出租建筑面積29.54萬平方米，出租率32.3%（詳見表1）。這一數(shù)據(jù)與其2019年5月份發(fā)布的一份公告中的相關(guān)數(shù)據(jù)存在重大差異。

表1 2018年報披露的物業(yè)租賃情況單位：（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：華僑城2018年年報

華僑城于2019年5月28日發(fā)布的評級報告披露，截至2018年底，公司的投資性房地產(chǎn)出租建筑面積151.1萬平方米，入賬成本58.08億元，租金收入8.14億元（詳見表2）。

表2 截至2018年底公司投資性房地產(chǎn)情況（單位：萬平方米、萬元）

數(shù)據(jù)來源：華僑城公司債券2019年跟蹤評級報告

華僑城2018年年報披露的投資性房地產(chǎn)建筑面積91.36萬平方米，評級報告披露2018年末華僑城投資性房地產(chǎn)建筑面積151.1萬平方米，二者相差59.74萬平方米。

投資性房地產(chǎn)項目差異比較分析

為什么兩份公告中披露的數(shù)據(jù)會出現(xiàn)巨大差異呢？

從公告披露的明細項目比較來看，兩份公告中同時出現(xiàn)的出租項目的建筑面積僅為35.7萬平方米，這些項目的入賬成本為19.22億元，2018年租金收入為1.37億元（詳見表3）。

表3 兩份公告中同時出現(xiàn)的項目（單位：萬平方米、萬元）

華僑城2018年年報中披露而評級報告中未披露的出租項目的建筑面積為55.66萬平方米，除紅山6979項目外，其他項目出租率都為0。由此來看，評級報告中，出租率為0的項目均未披露（詳見表4）。

表4 年報披露、評級報告中未披露的出租項目單位：（萬平方米）

而華僑城評級報告中披露而2018年年報中未披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米，入賬成本38.85億元、2018年租金收入6.77億元（詳見表5）。

表5 評級報告披露、2018年年報未披露的出租項目（單位：萬平方米、萬元）

上述比較分析表明，華僑城2018年年報和2019年信用評級報告都未完整披露其投資性房地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)，2019年評級報告未披露出租率為0的項目以及紅山6979項目，2018年年報未披露深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸項目的出租項目等出租物業(yè)數(shù)據(jù)。

華僑城究竟有多少投資性物業(yè)？

華僑城2018年年報披露的可出租建筑面積91.36萬平方米，評級報告中披露而2018年年報中未披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米;這兩份公告披露的相關(guān)數(shù)據(jù)比較分析可計算出，2018年末華僑城的投資性房地產(chǎn)可出租項目建筑面積應為206.76萬平方米（91.36+115.4）（見表6）。

表6 華僑城投資性物業(yè)面積計算表（單位：萬平方米）

華僑城近日發(fā)布《關(guān)于2019年經(jīng)營情況以及應對新型冠狀病毒疫情情況的公告》披露，2019年底，華僑城投資性房地產(chǎn)面積合計81.45萬平方米，較華僑城2018年年報披露的91.36萬平方米面積減少了9.91萬平方米，較筆者上述計算的206.76萬平方米面積減少了125.31萬平方米。從本次公告列示的明細項目數(shù)據(jù)來看，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸的出租項目在本次公告中均未出現(xiàn)。

從華僑城2019年三季報資產(chǎn)負債表來看，2019年9月末華僑城投資性房地產(chǎn)賬面價值83.54億元，較2018年末的67.04億元增加了16.5億元，增幅達24.6%;華僑城2019年前三季度投資性房地產(chǎn)賬面價值大幅增長，本次公告披露的2019年末投資性物業(yè)面積較2018年末卻大幅下降，令人費解。筆者認為，華僑城投資性物業(yè)在短時間內(nèi)如此大幅減少的可能性很小，其本次公告中披露的出租物業(yè)數(shù)據(jù)的準確性、完整性依然存疑。

年報相關(guān)信披不符合深交所要求期待華僑城完善、改進

上述分析比較顯示，華僑城2018年年報披露的出租項目的建筑面積91.36萬平方米、已出租建筑面積29.54萬平方米、租金收入僅為1.37億元，2018年年報中未作披露的出租項目的建筑面積為115.4萬平方米、租金收入6.77億元;無論是建筑面積、還是租金收入，未披露的項目都顯著超過了其年報中所披露的數(shù)據(jù)，為何不作披露，令人難以理解。

根據(jù)深交所發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)務信息披露指引，上市公司應當在年度報告中披露“報告期內(nèi)主要項目出租情況，包括但不限于項目名稱、所在位置、項目業(yè)態(tài)、權(quán)益比例、可出租面積、累計已出租面積、平均出租率等?！比A僑城年度報告中披露的出租項目的建筑面積、租金收入只占其實際出租面積、收入的很小部分，而為其帶來大部分出租收入的深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司的出租項目、深圳歡樂海岸的出租項目等在年報中都未作披露，顯然不符合深交所上述信息披露指引的要求。

當前正值上市公司2019年年度報告披露期，華僑城預期將于3月底披露2019年年度報告，期待華僑城2019年年度報告能夠按照交易所的要求披露相關(guān)信息，確保信息披露內(nèi)容的真實、準確、完整。