□ 文| 于 偉

我國的經濟在近幾年得到了高速的發(fā)展，城市的基礎建設速度在加速的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化的進程不斷的加速，城市想要適應新形勢的需求就必須對土地進行儲備和規(guī)劃。進行土地的儲備和規(guī)劃的過程將在很大的程度上促進城市建設的高速發(fā)展和高質量的發(fā)展。當下進行土地規(guī)劃的過程既要控制好增量土地的收回和儲備的工作，又要做好現(xiàn)存土地的盤活能力和水平。

土地儲備的概述

隨著社會的發(fā)展和進步，當下政府越來越重視土地的價值，有效的進行土地的儲備將會使政府有效的掌握城市土地的統(tǒng)一收購權利，直接的加強政府對土地的壟斷能力。當下只有政府的相關儲備部門才可以進行土地的征、購買以及轉讓等將土地進行集中，將需要的土地直接的儲備或者經過有效的開發(fā)后儲備起來。進行有效的儲備可以有效的根據(jù)市場的具體需求發(fā)展旅游行業(yè)以及房地產業(yè)務等，可以在政府的宏觀調控之下使用市場的手段配置土地資源，盡可能的避免土地資產的不必要的流失，與此同時還可以增加很多的就業(yè)機會。細心者不難發(fā)現(xiàn)當下的很多發(fā)達地區(qū)進行土地儲備時都具有完善的土地儲備和交易的機構和合理的儲備制度。

土地儲備量影響因素

相關部門的資金存量的影響

在進行土地的儲備過程中將會使用到大量的資金，其可謂是資金循環(huán)的過程又是土地資產進行增值的過程，想要保證儲備的過程完善的實施就必須進行巨額資金的投入，所以在儲備土地之前進行資金的籌備十分關鍵。所以在進行儲備土地的過程中是否有足夠的資金將會直接影響土地的儲備是否順利，當下很多的地區(qū)在進行土地儲備的過程中多是采用貸款的形式進行儲備土地，得到的上級財政的支持遠遠不夠用。根據(jù)當下各地區(qū)的前期資金投入不難發(fā)現(xiàn)，往往在一開始時投入的資金都比較的少，其整體的資金投入量和所需量相比可謂是杯水車薪。通過銀行貸款的行為進行籌集資金雖然可以得到大量的資金，但是其利息的壓力太大，在一些大的城市為了儲備土地進行貸款，每天利息的數(shù)額甚至達到了幾十萬。使用貸款的手段進行儲備土地導致的高額利息和面臨的市場環(huán)境的變化都是威脅土地儲備有效運行的不安因素。

當政府將儲備的土地進行售出時將會有著巨大的差價，這些收益可以直接投入到下一波的土地儲備中使用。必要時相關部門可以發(fā)行土地債券以便于及時籌到所需資金，這種方式十分的靈活有效可以避免銀行帶來的高額利息。與此同時，相關部門還可以將儲備的土地進行出租，這樣也可以獲取很多的收益。細心者不難發(fā)現(xiàn)我國當下城市土地儲備的資金并不足，很多的地方還是通過貸款的形式進行土地的儲備，使得在進行儲備的過程中十分的被動，儲備量的多少全看銀行的貸款數(shù)額的大小。根據(jù)以上的描述不難發(fā)現(xiàn)資金是可謂是土地儲備的關鍵影響因素，是進行儲備土地的關鍵和必走的一步。

土地儲備收土地來源因素的影響

各地當下在進行土地儲備的過程中多是采用無償回收、收購等方式。無償回收顧名思義就是按照相關的規(guī)定進行直接不需要補償土地相關人的回收方式。有償回收的過程則需要給土地相關人一定數(shù)額的補償。此外還有土地的置換和征用等手段。在整個過程中不同的來源直接決定土地儲備付出的成本具有著很多的不同，也是關乎儲備量多少的重要的因素。在不同的地區(qū)遇到的情況是不一樣的，儲備的來源也不同。例如：在一些老城區(qū)進行的土地儲備主要是來自土地的回收以及置換，新城區(qū)則是使用征用集體地的方式保證儲備量的增加。在進行土地的收回和收購的過程中面臨的因素比較的復雜，但是面對的談判對象確實比較的單一，很容易在合理的條件下進行補償。

很多的地區(qū)土地儲備的來源比較的單一，這樣下去將會導致土地進庫的數(shù)量十分不穩(wěn)定。所以，應當根據(jù)不同的土地使用情況來采取相應的手段進行儲備，這樣就可以保證土地的來源以及儲備的數(shù)量更加的穩(wěn)定。

儲備手段對儲備量的影響

我國在進行土地儲備的過程中有著多種的手段，在此進行闡述主要的三種。首先，根據(jù)儲備之前的信息調查以及制定的規(guī)劃要求進行合理的收購，在這個過程中需要在前期進行開發(fā)和利用土地，為土地的凈地做好準備。其次，應該根據(jù)城市規(guī)劃的要求進行儲備，制定好各土地使用區(qū)域的警戒線，簡言之就是從土地的規(guī)劃編制和調整進行著手，做好事先的準備。最后，在進行儲備土地之前根據(jù)購置的目標，提前進行搜集各種信息，例如：該區(qū)域的價格、區(qū)位以及相關的參考指標等。進行一個細致的統(tǒng)計和分析就可以鎖定規(guī)劃的區(qū)域，可以給土地收購做好充足的準備。

此外，還可以依據(jù)土地的功能進行土地的劃分。其一，就是政府為了更好的進行城建以及提升居民的生活質量和水平進行的土地儲備。其二，就是政府根據(jù)市場的供應方式在二級市場上直接進行收購，這樣一來可以有效的調節(jié)房地產的價格以及將城市的土地進行優(yōu)化。其三，政府為了城市的環(huán)保進行土地的儲備，例如：綠化、湖泊等進行修建和保護。這樣就可以提升城市的整體水平和提供更加宜居的環(huán)境。

城市的發(fā)展對土地儲備量的影響

不同地區(qū)的城市具有著不同的特征，城市的性質和規(guī)模大小等都將會很大程度上影響土地的使用。例如：工業(yè)建設多的城市和交通運輸比較發(fā)達的地區(qū)將會使用更多的土地，一些政治區(qū)域中心、文教和科研基地也將會使用較多的土地。所以城市的狀況直接影響土地的結構和差異，導致了土地的儲備結構比例不同，也將會直接影響土地的供給以及收益。在土地使用的過程中若是過多的在儲備的土地中劃撥，則在這個同時要不斷的投入資金進行儲備，若是不這樣做將會導致土地儲備量大量減少，再想緊急使用時不一定能夠很快的進行儲備。隨著社會的進步和發(fā)展，當下的城市性質在發(fā)生著很大的變化，當下我國的很多地區(qū)儲備土地面臨著產業(yè)結構變化帶來的影響，很多的工業(yè)用地納入到了儲備中。在進行工業(yè)用地的儲備過程中由于是依據(jù)具體的用途進行地價的補償，所以工業(yè)用地的儲備過程中耗費的資金一般遠遠低于其他用地，這樣一來就在很大的程度上減少了資金使用的壓力。

市場需求給土地儲備帶來的影響

隨著我國城市化水平的不斷提升，為了城市建設使用的土地儲備量在不斷的增加，房地產市場在近幾年可謂是得到了高速的發(fā)展。房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中有著很多的影響因素，具有著周期性波動的形式。隨著該市場的不斷成熟，波動的程度將會降低，這時就會導致在土地上的投資增加。若是土地的儲備量不足

則會導致難以滿足市場的真實需求，相關的市場需求者則會同過各種的渠道收集土地，這實際會導致政府儲備機構所起到的作用削弱，從而使得土地儲備的成本增加。所以，要想達到更好的效果就應該更合理的使用土地資源，以便于使房地產的市場更加良性的發(fā)展，土地儲備的相關部門就必須根據(jù)市場的變化不斷的提升土地的儲備數(shù)量。

結語

隨著相關制度的不斷完善和儲備部門的資金籌集渠道的增加，土地儲備的功能和具體的目標應該更多的關注社會效益和人們的需求，進行土地儲備時應具有長遠的規(guī)劃，即應該保證符合城市的需求又要保證有利于未來的發(fā)展還要注重環(huán)保。相信隨著制度的不斷完善和政府結構的不斷調整，土地儲備的數(shù)量和質量將會同時提升。