唐弢　荊淮僑

近年來，小區(qū)經(jīng)營性收益來源日趨多樣，電梯和戶外等公共部分的廣告位收益?zhèn)涫荜P(guān)注

近日，杭州一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會拿出120萬元經(jīng)營性收益給業(yè)主分紅，引發(fā)社會各界熱議。一些人認(rèn)為，經(jīng)營性收益屬全體業(yè)主，理應(yīng)取之于民還之于民;另一些人則表示，應(yīng)把錢存起來以備不時(shí)之需。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小區(qū)內(nèi)諸如停車費(fèi)、電梯間廣告費(fèi)、活動場地費(fèi)等經(jīng)營性收益明顯上漲，如何讓它更好地滿足公共利益，成為社區(qū)更新、運(yùn)營的“活水”？對此，《瞭望東方周刊》記者在杭州、廣州等地進(jìn)行了調(diào)查。

經(jīng)營性收益越來越多

在城市商品房小區(qū)中，有兩筆錢關(guān)乎公共利益：一是物業(yè)維修基金，二是物業(yè)經(jīng)營性收益。

以此次“分紅”的杭州某小區(qū)為例，這120萬元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營性收益，一部分來自商鋪?zhàn)饨?，一部分來自地下車位的租金。業(yè)委會梳理了小區(qū)2019年1～10月的財(cái)務(wù)收支情況后發(fā)現(xiàn)，有138萬多元結(jié)余。

近年來，小區(qū)經(jīng)營性收益來源日趨多樣?！坝械男^(qū)商鋪?zhàn)饨鸩环?，有的會有占地補(bǔ)償，多數(shù)小區(qū)地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手?！焙贾菽澄飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人說。

隨著小區(qū)經(jīng)營性收益水漲船高，對收益處置就成為一個(gè)敏感問題。事實(shí)上，根據(jù)物權(quán)法第70條，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

“一方面，業(yè)主需要知道收益多少，以及用在何處;另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。為此，本刊記者隨機(jī)采訪了多個(gè)小區(qū)的業(yè)主，他們大多知道小區(qū)里有不少“額外”的經(jīng)營性收益，但這些收益最后如何使用了，很多人并不知情。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，小區(qū)經(jīng)營性收益應(yīng)從公共角度來考慮，而不是用于改善業(yè)主福利。根據(jù)法律規(guī)定，只要經(jīng)業(yè)主大會同意，發(fā)紅包沒問題。但應(yīng)看到，發(fā)紅包的背后反映出業(yè)主“與其看不到一些東西，還不如發(fā)到手上踏實(shí)一點(diǎn)”的心態(tài)。

“部分業(yè)主擔(dān)心經(jīng)營性收益被挪用，因此關(guān)鍵還是收支要清晰。”嚴(yán)躍進(jìn)說，既然有經(jīng)營性收益，可以在來年小區(qū)管理中體現(xiàn)。比如在節(jié)假日提供一些活動經(jīng)費(fèi)支持等，這也是一種發(fā)福利方式。

“灰色地帶”

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處副處長張濤表示，除涉及消防、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的6個(gè)領(lǐng)域不受限制外，按照物權(quán)法規(guī)定，維修基金使用需業(yè)主總數(shù)和物業(yè)面積都要達(dá)到三分之二同意的比例才能使用。而使用物業(yè)經(jīng)營性收益的門檻只需“雙過半”，相比于維修基金使用可操作性更強(qiáng)。

“物業(yè)維修基金更像是醫(yī)保金，有了‘大病才用。對于社區(qū)的日常維護(hù)來說，使用經(jīng)營性收益更方便?！睆V州市房屋安全管理所所長汪金嶺介紹，隨著小區(qū)年限的增加，物業(yè)維修基金支出也在逐年上漲。長遠(yuǎn)來看，應(yīng)當(dāng)妥善使用小區(qū)經(jīng)營性收益，作為補(bǔ)充。

由于各城市情況不同，在一些地方，仍存在業(yè)主不知情、社區(qū)沒權(quán)力，物業(yè)經(jīng)營性收支成為“灰色地帶”的現(xiàn)象，并成為業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)之間矛盾糾紛的焦點(diǎn)。在專家看來，公共收益的核心是業(yè)委會的權(quán)責(zé)邊界。

根據(jù)2014年5月實(shí)施的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)經(jīng)營性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”。但是賬目的公布方式以及公示時(shí)長，法規(guī)并沒明確。杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在杭州商品房小區(qū)中，經(jīng)營性收支公示缺失、信息不對稱的現(xiàn)象仍然存在。

在一些地方，仍存在業(yè)主不知情、社區(qū)沒權(quán)力，物業(yè)經(jīng)營性收支成為“灰色地帶”的現(xiàn)象。

經(jīng)營性收益的分配和使用，決定權(quán)在業(yè)主大會，但召開業(yè)主大會，必須半數(shù)以上業(yè)主參加，實(shí)際操作難度大。如今許多小區(qū)動輒上千住戶，在專家看來，監(jiān)督主體越多、越分散，越難形成有效監(jiān)督。業(yè)主們因?yàn)楣ぷ髅?、怕麻煩、個(gè)人力量小等原因，無法形成監(jiān)督合力。

張濤介紹，目前廣州市要求小區(qū)經(jīng)營性收益采取銀行專戶管理方式，這樣的方式，能夠在一定程度上杜絕資金使用不透明現(xiàn)象。記者在其他城市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前一些小區(qū)業(yè)委會仍未設(shè)立獨(dú)立賬戶，所有的物業(yè)經(jīng)營性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中，由物業(yè)公司代管。這在一定程度上導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)關(guān)于“錢”的紛爭不斷。

另一方面，業(yè)委會作為小區(qū)自治組織，缺乏第三方監(jiān)督。事實(shí)上，地方的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，街道和社區(qū)有權(quán)對業(yè)委會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。但在實(shí)際工作中，社區(qū)對業(yè)委會的賬目無法進(jìn)行有力監(jiān)管。

“在現(xiàn)行法規(guī)下，許多社區(qū)都沒有將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)體系中，也缺乏從事物業(yè)管理的專職人員。面對上至法律法規(guī)、下至日常瑣碎的小區(qū)管理問題，社區(qū)有些力不從心?！焙贾菀幻鐓^(qū)工作者表示。

如何管好“錢袋子”

一筆可觀的經(jīng)營性收益，反映出社區(qū)基層治理的大課題。專家認(rèn)為，要管好這筆賬，就應(yīng)形成規(guī)范高效的管理和監(jiān)督機(jī)制。

對此，各地在積極探索。2019年12月17日，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，用專門的章節(jié)對業(yè)主共有資金進(jìn)行規(guī)范，從管理、使用、公開、監(jiān)督等方面提出具體要求。

2019年7月，杭州出臺《杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要把每個(gè)月的物業(yè)經(jīng)營性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，并對錄入信息的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

業(yè)主經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況。試點(diǎn)方案出臺后，試點(diǎn)小區(qū)被要求資金存放于獨(dú)立銀行賬戶，并與“物業(yè)經(jīng)營性收支信息平臺”信息共享。

小區(qū)經(jīng)營性收益究竟該如何使用？浙江省社會學(xué)會會長楊建華表示，經(jīng)營性收益可作為小區(qū)維修資金的一個(gè)補(bǔ)充。“給業(yè)主派發(fā)年終福利是一個(gè)短期行為，長遠(yuǎn)來看，隨著時(shí)間的推移，小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備老化，需要維修時(shí)，這筆錢就能派上用場?！?/p>

為此，杭州在制定發(fā)布的《業(yè)主委員會相關(guān)工作制度（試行）》中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。這就最大程度限制了業(yè)委會或物業(yè)直接向業(yè)主發(fā)錢，從而影響小區(qū)后續(xù)運(yùn)行等問題。

廣州也在制定相關(guān)條例時(shí)，引導(dǎo)業(yè)主將經(jīng)營性收益投向維護(hù)。同時(shí)也在積極探索與商業(yè)保險(xiǎn)合作，幫助小區(qū)建立起市場化的保障措施?！爸灰?jīng)過業(yè)主大會的投票，經(jīng)營性收益的使用沒有任何限制。面對更長遠(yuǎn)的小區(qū)維護(hù)，在使用業(yè)主共有資金時(shí)，應(yīng)更加慎重?！睆垵f。