■王瑜

（重慶市公共住房開(kāi)發(fā)投資建設(shè)有限公司）

引 言

近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口不斷膨脹，人們的住房壓力不斷增加。基于此，公共租賃住房便應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)公共租賃住房政府也給予了很大的政策、資金支持。在當(dāng)前很多地區(qū)的公共租賃住房運(yùn)營(yíng)中，都應(yīng)用了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式。但是，針對(duì)城市中大量的公共租賃住房，企業(yè)應(yīng)如何核算其折舊，是值得廣大從業(yè)者思考的問(wèn)題。

1 公共租賃房的概述

公共租賃住房由政府建設(shè)，并對(duì)房源進(jìn)行籌集，最終以實(shí)物進(jìn)行配租，或是面向特定群體，通過(guò)金錢(qián)補(bǔ)貼的形式，提供的一種社會(huì)福利性質(zhì)的保障性住房。公共租賃房不同于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，但它也屬于一種保障性住房。公共租賃房自身具有5個(gè)特征，即保障性、政策支持性、專業(yè)性、租賃性、供應(yīng)群體廣泛性。其中最顯著的特征就是保障性，政府大力支持公共租賃住房的建設(shè)和發(fā)展，這項(xiàng)舉措能夠?qū)ΜF(xiàn)行的住房供應(yīng)體系進(jìn)行完善，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)也是一種培育，同時(shí)還能滿足中下收入群體的住房需求，提升城市居民的幸福指數(shù)。

而政府政策大力支持的原因就在于，公共租賃住房屬于一種新型的住房類型，尚處于初步發(fā)展的階段，需要得到國(guó)家各項(xiàng)政策的支持，才能更好地發(fā)展下去。因此，國(guó)家從各個(gè)不同的方面，如土地供應(yīng)、金融支持、稅收優(yōu)惠、國(guó)家投資等，予以強(qiáng)有力的政策支持，以促進(jìn)公共租賃住房的健康、穩(wěn)定發(fā)展[1]。

公共租賃住房的推出，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。它能夠有效解決 “夾心層”住房難的問(wèn)題，從宏觀角度來(lái)看，公共租賃住房項(xiàng)目的實(shí)施，體現(xiàn)了國(guó)家保障體系對(duì) “非低收入群體”的關(guān)注。具體來(lái)講，發(fā)生這樣轉(zhuǎn)變的出發(fā)點(diǎn)在于，政府認(rèn)可了那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體，認(rèn)為他們也需得到關(guān)心和幫助。這只是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)可能政府會(huì)出臺(tái)更多的非低收入群體減負(fù)政策，如就業(yè)幫扶、減稅等等。此外，公共租賃房屋能夠在在一定程度上，控制房?jī)r(jià)上漲，使民眾買(mǎi)房心切的問(wèn)題得以緩解。購(gòu)房需求下降，房?jī)r(jià)才能出現(xiàn)回落，這就能讓更多的人的住房需求得到滿足。

2 公共租賃住房計(jì)提折舊分析

2.1 以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分析公共租賃住房計(jì)提折舊

對(duì)于一些運(yùn)用成本模式，進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的公共租賃房，應(yīng)該依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中的固定資產(chǎn)部分內(nèi)容按期進(jìn)行計(jì)提折舊。公共租賃住房一般位于主城區(qū)周邊的位置，往往交通不便。加之公共租賃住房非盈利的性質(zhì)，以及租金的實(shí)惠性，就決定最終實(shí)際低廉的租金價(jià)格。除此之外，公共租賃住房平臺(tái)的企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于折舊費(fèi)用等隱性費(fèi)用，以及家居裝修攤銷費(fèi)、房屋管理費(fèi)等顯性費(fèi)用都要進(jìn)行承擔(dān)。以我國(guó)的二線城市的五級(jí)土地公共租賃住房為例，對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行大致的測(cè)算：

如果公共租賃住房的入住率低下，保持在30%以下，在不考慮其他基礎(chǔ)費(fèi)用，如維修費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等其他費(fèi)用的基礎(chǔ)上，對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提折舊，若收入不能彌補(bǔ)各項(xiàng)成本，賬面就會(huì)出現(xiàn)虧損。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，若一個(gè)地區(qū)的公共租賃住房賬面資產(chǎn)為100億元，按照50年進(jìn)行計(jì)提折舊，每年的這項(xiàng)費(fèi)用就高達(dá)2億元，這就會(huì)使企業(yè)的賬面出現(xiàn)巨大的虧損，入不敷出的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

此外，企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，還要堅(jiān)持配比原則，對(duì)各項(xiàng)收入、支出費(fèi)用進(jìn)行恰當(dāng)?shù)嘏浔?，這樣做能夠保證公共租賃住房使用狀況的真實(shí)性。但在實(shí)際的工作中，不難發(fā)現(xiàn)對(duì)于每期的大額財(cái)產(chǎn)的計(jì)提折舊，會(huì)使得折舊攤銷費(fèi)用占比較多，這就使得每期的租金收入、費(fèi)用支出的配比出現(xiàn)問(wèn)題，不匹配的現(xiàn)象十分突出，這顯然就與配比原則背道而馳，公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)狀況就很難得到真實(shí)的反應(yīng)[2]。

作為政府政策大力保障的工程，公共租賃住房也體現(xiàn)著公共福利性質(zhì)。不少平臺(tái)的企業(yè)在工作中，卻只是堅(jiān)持公益性原則對(duì)待這項(xiàng)工作。而我國(guó)很多的二、三線城市，其公共租賃住房運(yùn)營(yíng)模式尚處于不斷摸索的過(guò)程中，其管理的相關(guān)政策渠道還有待完善，企業(yè)并不能完全掌握公共租賃住房的配租流程。即便企業(yè)需要立即公布閑置的房源，但由于各種局限性的存在，閑置的房源仍然不能及時(shí)推出，這不僅會(huì)造成資源的浪費(fèi)，有需要的人群并不能享受到政府公共租賃住房的優(yōu)惠，還會(huì)加劇虧損程度，這也是企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的一大問(wèn)題。

2.2 以政府政策分析公共租賃住房計(jì)提折舊

國(guó)家對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目的重視程度不斷提升，在公共租賃住房推行之后，國(guó)家相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，來(lái)保障公共租賃住房能夠真正發(fā)揮作用，做到物盡所用。這些政策多以稅收優(yōu)惠政策為主，這些政策對(duì)公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)企業(yè)的發(fā)展而言，具有極大的優(yōu)勢(shì)。

相關(guān)的財(cái)政文件中明確提出，政府部門(mén)不能采用各種形式，對(duì)融資平臺(tái)公司進(jìn)行擔(dān)保。同時(shí)，還需要助力這些公司的轉(zhuǎn)型，向面向市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)變。當(dāng)前平臺(tái)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中的資金支持主要來(lái)自財(cái)政資金，在其轉(zhuǎn)型過(guò)程中，融資的作用不容忽視。平臺(tái)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的利潤(rùn)、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性等指標(biāo)，將作為金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行考核的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)[3]。

若按照上述所講的50年進(jìn)行計(jì)提折舊，平臺(tái)企業(yè)就處于長(zhǎng)期的虧損中，這就意味著其利潤(rùn)表就不符合金融機(jī)構(gòu)的要求，很難得到相應(yīng)的貸款，這就使得企業(yè)轉(zhuǎn)型就變得十分困難。因此，這就需要政府機(jī)構(gòu)的介入，在準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)毓沧赓U住房運(yùn)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上，通過(guò)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的層面，予以政策解釋，并在政策上對(duì)此類企業(yè)進(jìn)行傾斜。只有這樣，平臺(tái)企業(yè)才能更穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展下去，企業(yè)轉(zhuǎn)型才會(huì)指日可待。

2.3 以稅法分析公共租賃住房計(jì)提折舊

我國(guó)的法律中對(duì)建設(shè)用地的使用年限做出了明確規(guī)定，普通民用住宅建筑的使用年限為70年。同時(shí)，我國(guó)稅法中明確規(guī)定，房屋建筑的折舊年限為50年。若在50年之間就能將折舊全部計(jì)提完畢，剩余的20年就沒(méi)有折舊可計(jì)提。除此之外，通常情況下，需要計(jì)提的折舊數(shù)額都比較大，現(xiàn)有的利潤(rùn)表就很難真實(shí)地還原折舊狀況，公共租賃住房平臺(tái)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況也就很難得到真實(shí)的反應(yīng)。

按照稅收籌劃角度來(lái)判斷，上述做法會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。首先，公共租賃住房平臺(tái)的企業(yè)，在計(jì)提折舊的50年中由于長(zhǎng)期處于入不敷出的虧損運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，但企業(yè)所得稅卻不必繳納。但是后期的20年中，由于不存在折舊的抵稅效應(yīng)，平臺(tái)企業(yè)就需要繳納更大金額的所得稅。其次，稅法中明確提出，在納稅年企業(yè)若出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損的現(xiàn)象，可以向后續(xù)的年份進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，通過(guò)以后的年份，來(lái)彌補(bǔ)虧損年的納稅金額。但是其中也對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)年限做出了明確地規(guī)定，其年限應(yīng)小于或等于5年。從中不難看出，對(duì)于一些在計(jì)提折舊后，仍在連續(xù)的50年之間，出現(xiàn)虧損的企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不能解決其問(wèn)題，這項(xiàng)稅收籌劃也缺乏一定的合理性。

3 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，對(duì)公共租賃住房的計(jì)提折舊問(wèn)題進(jìn)行分析，其重要性不言而喻。廣大會(huì)計(jì)工作者要正確認(rèn)識(shí)公共租賃住房的特殊性，在充分了解其性質(zhì)和運(yùn)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上，全方位、多角度地分析公共租賃住房的計(jì)提折舊問(wèn)題，可以從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、政府相關(guān)政策及稅法等不同角度對(duì)其進(jìn)行分析。