□ 文| 徐 靜

資金籌集對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的營(yíng)運(yùn)來說至關(guān)重要，當(dāng)前階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)資金管理過程中存在的一個(gè)核心問題就是融資渠道或者融資方式過于單一。

完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，積極拓展新的融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金籌集的階段，應(yīng)該結(jié)合自身的融資需求選擇合理的融資模式。在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的融資渠道應(yīng)該也是不斷拓寬的，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司應(yīng)該結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際需求，更加有針對(duì)性地選擇適合自身發(fā)展的融資方案。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司在營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目的過程中對(duì)于資金的需求量很大，而很多房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道又大多都是單一化的銀行按揭貸款，在這種情形下，企業(yè)負(fù)擔(dān)的債務(wù)率過高，一旦項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)的償債能力則會(huì)直線下降，一方面會(huì)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面企業(yè)還很有可能陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司來說，務(wù)必要通過房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善來進(jìn)一步拓展新的融資渠道。比如，針對(duì)于規(guī)模比較大的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來說，要充分利用好自身的行業(yè)龍頭優(yōu)勢(shì)，通過整合現(xiàn)有的各種資源來健全企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并通過直接上市發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資或者通過房地產(chǎn)信托資金以及房地產(chǎn)債券等形式，將流動(dòng)性的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)化為交易證券資產(chǎn)。

對(duì)于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以采用“融資租賃”的形式來進(jìn)行融資，所謂的“融資租賃”指的是企業(yè)將旗下的房產(chǎn)直接分成直接租賃、售后回租和杠桿租賃這幾種形式，相較于傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易，這種融資租賃式的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新帶來更大的便利，而且靈活多樣的還租方式也能夠幫助企業(yè)更好地進(jìn)行固定資產(chǎn)的融資。另一方面則可以通過“商業(yè)信用融資”的形式進(jìn)行融資，相較于傳統(tǒng)的銀行貸款，“商業(yè)信用融資”的方式對(duì)于企業(yè)的門檻和要求相對(duì)更低。

轉(zhuǎn)變資金管理思想

廣義上的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上指的是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)以及管理和服務(wù)等相關(guān)活動(dòng)，并通過自主經(jīng)營(yíng)以及獨(dú)立核算等活動(dòng)從中獲取一定經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)組織。相較于其他產(chǎn)業(yè)或者領(lǐng)域來說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司最大的特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)對(duì)象具有不可移動(dòng)的特性，所有的房產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)；此外從業(yè)務(wù)形態(tài)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的資金運(yùn)用受到當(dāng)?shù)氐恼哂绊戄^大。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金管理的過程中，由于其資金的前期投入較大，且資金回籠速度相對(duì)較慢，再加上不同的政策影響，最終導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)都存在一定的特殊性。因此，在實(shí)際的項(xiàng)目資金管理過程中，各大房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司需要結(jié)合當(dāng)下的社會(huì)形勢(shì)、政策傾向以及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)等多方面的因素及時(shí)轉(zhuǎn)變自己的資金管理理念和管理思想，在最大限度地利用與整合所有資源的同時(shí)，通過創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)與創(chuàng)新管理使企業(yè)煥發(fā)新的活力。比如，在項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司可以采取“零負(fù)營(yíng)運(yùn)資金”的管理思想。相較于傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)資金管理理念而言，零負(fù)營(yíng)運(yùn)資金管理思想更加強(qiáng)調(diào)資金的使用效益和利用效率。在該思想的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司只需要確保企業(yè)能夠滿足對(duì)流動(dòng)資金的基本需求即可，不需要重點(diǎn)考慮企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金是正數(shù)還是負(fù)數(shù)。

與此同時(shí)，企業(yè)還需要重點(diǎn)分析與整合項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有流程，并逐漸將重點(diǎn)資源集中到關(guān)鍵性的項(xiàng)目流程上面，其他非核心的項(xiàng)目或者非核心流程可以采取“外包”這種形式將其轉(zhuǎn)移到其他專業(yè)的企業(yè)中。通過這種項(xiàng)目資金管理思想的應(yīng)用，能夠優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比，在一定程度上能夠有效加速企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)速度。

強(qiáng)化對(duì)流動(dòng)資金的管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司對(duì)于資金的需求量相對(duì)較大，并且作為資金密集型的行業(yè)來說，大量資金長(zhǎng)期投放到一個(gè)項(xiàng)目中，企業(yè)很可能會(huì)出現(xiàn)資金短缺的情況，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司來說，在管理運(yùn)營(yíng)資金的時(shí)候要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)流動(dòng)資金的而管理，企業(yè)應(yīng)該保證自己擁有一定數(shù)量的流動(dòng)資金。此外基于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金需求量十分巨大的情況，流動(dòng)資金的擴(kuò)大或者縮小都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司資金流的虧欠或者結(jié)余，從而導(dǎo)致企業(yè)的融資成本進(jìn)一步提升，從客觀上來說也會(huì)加大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與生產(chǎn)難度。因此，企業(yè)需要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)流動(dòng)資金的管理，其中涉及到具體的存貨管理以及應(yīng)收賬款的管理，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司都需要通過采取一定的政策和措施來確保企業(yè)自身賬面上有充足的流動(dòng)資金，從而確保企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。比如，針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理來說，結(jié)合相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效以及流動(dòng)資產(chǎn)比例數(shù)據(jù)可以得知，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成主要是存貨。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，所謂的存貨就是房子，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司對(duì)于存貨的日常管理應(yīng)該以保持存貨中完工產(chǎn)品在一個(gè)適當(dāng)比例分額上為主，并通過采取創(chuàng)新型的銷售手段完成對(duì)完工產(chǎn)品的預(yù)售目標(biāo)。在整個(gè)存貨管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司可以通過擴(kuò)大宣傳以及采取優(yōu)惠政策相結(jié)合的方式來促進(jìn)完工產(chǎn)品的銷售額度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升。

總結(jié)

科學(xué)專業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理能夠提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金的使用效益，降低企業(yè)的成本，增加企業(yè)的生產(chǎn)利潤(rùn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的可持續(xù)發(fā)展來說具有重要意義。