■竇丙海

（臨朐縣自然資源和規(guī)劃局城關(guān)自然資源和規(guī)劃所）

引 言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在確保不動產(chǎn)權(quán)利和內(nèi)容的前提下，維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障不動產(chǎn)交易安全，提高不動產(chǎn)交易效率，以及提高政府治理效率，均具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，是我國市場經(jīng)濟(jì)的一項基礎(chǔ)性制度，通過不動產(chǎn)登記信息管理平臺，國家相關(guān)部門可以充分掌握國家不動產(chǎn)資源狀況，社會公眾也可以在市場交易中獲得充分的安全保障。但目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)踐存在一些問題，加大了該制度的推進(jìn)難度。

1 不動產(chǎn)登記制度概述

1.1 不動產(chǎn)登記制度

新中國成立伊始，中央人民政府就頒布了《中華人民共和國土地改革法》，隨后確定房屋所有、土地執(zhí)照等。2007年《物權(quán)法》《土地登記規(guī)則》相繼出臺，使不動產(chǎn)登記制度逐漸明晰起來。不動產(chǎn)登記中心是自然資源部直屬的事業(yè)單位，其職責(zé)是負(fù)責(zé)全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作，將分散的不動產(chǎn)登記進(jìn)行統(tǒng)一，做到“四統(tǒng)一”，即登記機(jī)構(gòu)、登記薄冊、登記依據(jù)和信息平臺的全面統(tǒng)一。

1.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)遵循合法原則、申請原則、在先原則。合法性是指每一項登記申請材料要符合法律規(guī)定 ，同時登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記全過程符合法律規(guī)定。合法性原則是依法治國，保障權(quán)利人利益的重要基礎(chǔ)。申請原則是應(yīng)該由當(dāng)事人或機(jī)關(guān)先提起登記申請，然后登記機(jī)關(guān)才能啟動不動產(chǎn)登記程序，予以登記。申請原則主要是體現(xiàn)私法自治的原則，使登記機(jī)關(guān)不逾越法定范圍。在先原則是指根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，登記程序要作為不動產(chǎn)登記的必經(jīng)程序，物權(quán)變動在權(quán)利處分之前必須要先登記，也就是登記程序?qū)⒊蔀楸亟?jīng)程序，這樣能夠確保不動產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確性。

2 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的困境

2.1 政府部門和個人利益的平衡

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，長期以來，高度依賴于土地開發(fā)和房地產(chǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)的地方財政和通過房地產(chǎn)獲取利益的不同階層，暗箱操作的空間逐漸縮小，非合法的房地產(chǎn)資產(chǎn)將無處遁形。因此面對統(tǒng)一登記制度的全面推進(jìn)，或明或暗的各種阻力相繼出現(xiàn)，部分位高權(quán)重的領(lǐng)導(dǎo)干部有可能擁有多套房屋或其他主體，他們根本就不主動，甚至阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息管理，無異于打破了他們的既得利益，不愿意配合登記網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)。有些地方政府行政上存在惰性固化，不作為或慢作為，再加上官方宣傳力度不足，致使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)展緩慢。

2.2 統(tǒng)一登記的信息標(biāo)準(zhǔn)不明確

目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的體系建設(shè)還不夠完善。不同產(chǎn)權(quán)類別眾多，性質(zhì)復(fù)雜，包括商品房、房改房等城市國有土地，還包括宅基地、自留地等農(nóng)村集體土地，還有草原、林地、海地等等，登記制度和管理機(jī)制眾多。統(tǒng)一登記的內(nèi)容不夠明確，信息標(biāo)準(zhǔn)也比較模糊。比如公共建筑面積的界定，常常處于爭議狀態(tài)。停車場、綠化帶、架空層等等其他公攤面積，應(yīng)該屬于法定的全體業(yè)主，但是很多開發(fā)商都是變換手腕進(jìn)行二次確權(quán)，在業(yè)主不知情的情況下，將公共面積變成私產(chǎn)。一些市政設(shè)施存在面積法定不夠清晰明確的問題，一些利益單位與相關(guān)機(jī)構(gòu)相互得利，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的合法權(quán)益。監(jiān)管制度體系與信息共享系統(tǒng)的建設(shè)比較滯后，政府部門之間的共享信息資源的渠道不夠暢通，致使行政工作低下，原有的登記機(jī)關(guān)與現(xiàn)在的登記中心在資料交接等方面不夠謹(jǐn)慎，存在資料丟失、數(shù)據(jù)不詳?shù)痊F(xiàn)象，對進(jìn)一步整合登記職責(zé)和不動產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的有效保護(hù)很難落到實(shí)處。

2.3 登記人員專業(yè)能力參差不齊

新體制下的不動產(chǎn)登記中心的人員構(gòu)成大多來自于各個管理部門，在知識更新和業(yè)務(wù)素質(zhì)方面都還有一定的現(xiàn)實(shí)距離，部分人員工作理念落后，工作模式陳舊，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性認(rèn)識不足，缺乏責(zé)任意識。相關(guān)主管部門對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員沒有形成培訓(xùn)和考核機(jī)制，專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗不充分，導(dǎo)致在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中服務(wù)滯后，工作拖延，影響登記工作的整體效率和登記工作的嚴(yán)謹(jǐn)性。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項全新的業(yè)務(wù)，有些工作人員滿足于已有技能，不注重新業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，不能將登記經(jīng)驗融會貫通，工作能力有限。另外，不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是平臺提供的業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)，當(dāng)前部分工作人員不能很好的利用信息平臺，在不動產(chǎn)登記的申請、受理、審批、上證、歸檔等全流程操作過程中，容易出現(xiàn)失誤或紕漏，影響登記工作質(zhì)量。

3 做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的建議

3.1 完善不動產(chǎn)登記制度建設(shè)

2016年我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以全面實(shí)施，2018年不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，但是要真正實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際依據(jù)和信息平臺的有效統(tǒng)一，從根本上要進(jìn)一步完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度建設(shè)，特別是登記公示，使人民在交易過程中獲得充分的安全保障。在制度設(shè)置中，應(yīng)該強(qiáng)化國家的不動產(chǎn)權(quán)利登記的規(guī)則，包括所有國家機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)都應(yīng)納入統(tǒng)一登記，盡快完善農(nóng)村可流轉(zhuǎn)土地與城市土地的有效期。如果符合相關(guān)規(guī)定，長期租賃土地的使用權(quán)利也納入不動產(chǎn)登記范疇，重視發(fā)揮不動產(chǎn)物權(quán)公示的積極效應(yīng)。借助于統(tǒng)一登記，將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更以及消亡的法律事實(shí)予以公之于眾，確保這些權(quán)利得到法律認(rèn)可和有效保護(hù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的程序制度要進(jìn)一步完善，從初始登記、變更登記、更正登記和消亡登記幾個環(huán)節(jié)都要進(jìn)行規(guī)范。

3.2 簡政放權(quán)，優(yōu)化登記技術(shù)操作流程

一方面，中央政府應(yīng)加強(qiáng)對各地不動產(chǎn)登記管理部門的垂直管理，通過信息監(jiān)控和監(jiān)督指導(dǎo)，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入貫徹落實(shí)，另一方面，各地的不動產(chǎn)登記部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)能力與資源整合能力，嚴(yán)格遵守國家頒布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真核對各種類型的不動產(chǎn)信息，建立起基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，為加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)建設(shè)作出努力。

第一，制定移交、整合各類不動產(chǎn)登記資料的準(zhǔn)確時間表和可行的操作辦法，建立登記業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，包括各類不動產(chǎn)的審批、交易、流轉(zhuǎn)、登記、糾紛調(diào)處等等，明確劃分部門內(nèi)部各個科室的工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)事務(wù)和職責(zé)范圍；合并重疊的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，優(yōu)化調(diào)整崗位設(shè)置，制定業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范。

第二，堅決取締各類無謂的證明和繁瑣手續(xù)。對于沒有法律法規(guī)效應(yīng)的證明、審核、批準(zhǔn)、蓋章等手續(xù)或材料，不得要求由當(dāng)事人提供，這些都不能作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程。要加強(qiáng)信息技術(shù)建設(shè)，推動電子檔案資料與原始紙質(zhì)型的資料的穩(wěn)定銜接進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)同步移交。

第三，充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，盡量做到一站式服務(wù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是自然資源部門的重要職責(zé)，在傳統(tǒng)的審查審批權(quán)限方面，應(yīng)該簡政放權(quán)，減少審批流程，以高效便民服務(wù)為宗旨，優(yōu)化登記部門的管理職責(zé)，降低節(jié)約型的管理成本，不斷提高行政工作效率，構(gòu)造上下聯(lián)通，左右互助的不動產(chǎn)登記信息管理制度及基礎(chǔ)平臺。共享不動產(chǎn)資源信息，盡量減少環(huán)節(jié)，合并證照，減少收費(fèi)。提高工作人員對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性認(rèn)識，提高他們的服務(wù)意識和專業(yè)工作能力，有效保護(hù)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益，保障市場交易的安全，化解矛盾和糾紛，增強(qiáng)社會和諧與穩(wěn)定。

3.3 加強(qiáng)對登記人員的能力培養(yǎng)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項證照鑒別、勘驗測量、數(shù)據(jù)匯總等多方面內(nèi)容的系統(tǒng)工程，具體包括紙質(zhì)檔案數(shù)據(jù)、電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、勘測調(diào)查數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)和基本影像數(shù)據(jù)等。通過數(shù)據(jù)匯總形成完善的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。在歷史性的宅基地使用中，其檔案年份、檔案類型、宗地特征碼、權(quán)利人用途、權(quán)利屬性等方面，具有錯綜復(fù)雜的特點(diǎn)。這對不動產(chǎn)登記人員的專業(yè)性也提出了一定要求

首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例》對于登記人員的職能要求是“應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力”，因此，需要進(jìn)一步嚴(yán)格對不動產(chǎn)登記部門人才的錄取與考核規(guī)定。從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員必須要取得不動產(chǎn)登記考核證書之后，才能進(jìn)行操作不動產(chǎn)的登記流程。

其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門要建立學(xué)習(xí)型的組織文化，加強(qiáng)對工作團(tuán)隊的建設(shè)力度，通過在職教育與培訓(xùn)，培養(yǎng)專業(yè)的不動產(chǎn)登記人才隊伍。除了內(nèi)部教育培養(yǎng)，還可以加大對外部人才的引進(jìn)，比如向社會招聘，通過具有專業(yè)技能和不動產(chǎn)就業(yè)資格的優(yōu)秀人才引入，來充實(shí)工作團(tuán)隊專業(yè)水平，以更好的發(fā)揮職能作用。

最后，制定科學(xué)完善的不動產(chǎn)登記流程。不動產(chǎn)登記信息繁多，流程繁瑣。要求在技術(shù)操作中，一定要按照模板設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行屬性錄入。多人錄入時必須保證高度統(tǒng)一，避免同屬性內(nèi)容的填寫雜亂或重疊現(xiàn)象。加強(qiáng)不動產(chǎn)登記部門內(nèi)部科室的溝通與銜接，科學(xué)合理設(shè)置不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口，做好人員配置，技術(shù)設(shè)施完善，保障不動產(chǎn)登記工作高效有序的開展。

結(jié) 語

明確的產(chǎn)權(quán)制度是保障經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的長效機(jī)制。通過不動產(chǎn)登記信息管理平臺，能夠構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，有利于國家掌握不動產(chǎn)資源狀況，社會公眾也可以在市場交易中獲得足夠的安全保障。我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)踐存在一些問題，加需要加快整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立統(tǒng)一的登記制度，隨著全面改革的不斷深化，現(xiàn)有的登記工作格局和體制運(yùn)行制度將不斷被創(chuàng)新。只有努力沖破傳統(tǒng)束縛，在法律制度引領(lǐng)下，才能讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)范有序的順利開展。