謝璟葳

(廣西大學(xué)商學(xué)院 廣西 南寧 530000)

一、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場的特征

目前，我國的住房租賃市場在結(jié)構(gòu)上存在著東西部、個人與機(jī)構(gòu)租賃、中低端與高端房源選擇上的差異。供應(yīng)主體方面，主要包括個人租賃和機(jī)構(gòu)租賃兩類。其中個人租賃住房是我國住房租賃供應(yīng)的主體，主要表現(xiàn)為分散的每家每戶自己出租住房，住房租賃市場結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體的特征主要有如下表現(xiàn)。

(一)結(jié)構(gòu)特征

東部發(fā)達(dá)地區(qū)大城市租賃比例較高，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市租賃比例較低。隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村人口(多選擇在零售、餐飲等生活服務(wù)行業(yè)進(jìn)行工作的人員)及新增就業(yè)人員(如剛參加工作的高校畢業(yè)生)流向直轄市、計劃單列市和省會城市等收入高的地區(qū)。一般來說，由于大城市的房價遠(yuǎn)高于這些人群的收入水平，所以他們并不能在短期內(nèi)購買住房，從而選擇租賃住房。

個人租賃占比高于機(jī)構(gòu)租賃。目前，我國住房租賃市場所擁有的住房多為居民所擁有的閑置或投資性住房，一般通過中介機(jī)構(gòu)或直接通過房主出租給需求方，而專業(yè)的住房租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的時間并不長，所提供的租賃住房與個人所提供的租賃住房之間還存在差距。

中低端租賃多，高端租賃相對較少。由于租賃住房的人群多為進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村人口以及新增就業(yè)人員，此類人群一般會選擇與他們的收入水平相適應(yīng)的中低端住房，選擇租賃品質(zhì)高、服務(wù)好、權(quán)益保障好的相對較少。同時由于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村的出租房租金較低，也使其在租賃住房的比重中占有很大的比例，所以中低端租賃占比高于高端租賃。

(二)供應(yīng)主體特征

我國的住房租賃供應(yīng)主體除分散的每家每戶自己出租住房，還包括專業(yè)化的機(jī)構(gòu)租賃，其可以具體細(xì)分為市場化機(jī)構(gòu)租賃和政策性機(jī)構(gòu)租賃。市場化機(jī)構(gòu)租賃主要指房地產(chǎn)中介企業(yè)將分散的房源通過包租、托管等方式實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化運(yùn)營管理，是我國當(dāng)前住房租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營的主要模式。政策性機(jī)構(gòu)租賃主要以公共租賃住房為代表，一般是政府向城鎮(zhèn)低收入家庭解決住房問題的重要途徑。

二、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場存在的主要問題

(一)政府對住房租賃市場的支持及監(jiān)管有待加強(qiáng)

為解決城市低收入居民的住房問題，部分城市為支持居民租賃住房，建設(shè)公共租賃住房。但目前來看，這些公租房位置遠(yuǎn)離城市中心，位置較為偏遠(yuǎn)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施并不能滿足居民需求。同時，少量公租房的建設(shè)并不能滿足城市大量房屋租賃的需求。此外，由于長期以來我國的住房交易管理重心放在買賣而非租賃上，所以住房租賃市場尚未形成良好的管理模式，無法適應(yīng)當(dāng)前租購并舉的住房制度改革方向。當(dāng)前存在的部分租賃機(jī)構(gòu)并沒有在住房租賃管理機(jī)構(gòu)備案，政府無法對其進(jìn)行監(jiān)管。同時，如今的住房租賃管理機(jī)構(gòu)的人員匹配也存在一些問題。比如，實(shí)踐中基本沒有單獨(dú)的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，而是從屬于房地產(chǎn)市場監(jiān)管部分。而租賃管理中涉及的住建、工商、公安等多個部門之間也未形成統(tǒng)一的信息網(wǎng)，信息流動性差。

(二)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，對租賃意愿造成影響

在現(xiàn)有住房租賃市場中，由于租賃關(guān)系的不穩(wěn)定，對承租人的租賃意愿產(chǎn)生了重要影響。租賃中的租期不穩(wěn)定，可能會使提前解約經(jīng)常發(fā)生。同時受房價持續(xù)上升的影響，房租的上漲也很快，而對于出租方而言，他們的違約成本在房租上漲的對沖下并未受太大影響。以北京租房市場為例，其平均租期僅為8個月，而租賃合同一般是以一年為期。由于違約成本低，維權(quán)成本高，承租人處于相對弱勢的地位，無法得到租賃權(quán)益保障。

(三)非正規(guī)租賃比例大，中介服務(wù)難以得到保障

在現(xiàn)有住房租賃市場中，除部分通過正規(guī)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃外，還是存在大量通過沒有備案、并無租房資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行租房的情況，中介服務(wù)無法得到保障。所以，從中介機(jī)構(gòu)角度來看，中介服務(wù)門檻低，大量“黑中介”存在于租賃市場。由于此些“黑中介”服務(wù)不規(guī)范，偷稅漏稅，所以相較于正規(guī)中介更有價格優(yōu)勢，所以吸引了部分承租人通過他們進(jìn)行租賃。

(四)缺乏公開、透明的住房租賃信息

目前，各地還未建立專門、獨(dú)立的公眾性住房租賃信息平臺，不能為不同的住房租賃需求群體及時提供真實(shí)有效的租賃房源信息，也缺少分區(qū)域確定住房租金的指導(dǎo)參考標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，隨著人口在住房租賃市場上的需求增加，住房租賃信息平臺也將會隨之發(fā)展。

三、先進(jìn)國家和地區(qū)住房租賃經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)日本通過立法提高租賃房源的獲取量，保障租房權(quán)益

在日本，政府通過立法確定住宅出租可以減少住宅所需繳納的稅收，很大程度上提高了私人出租住宅的意愿，這極大程度上提高了租賃房源的獲取量。同時，日本的法律還規(guī)定住房租賃的最長時間可達(dá)30年，并對租約進(jìn)行了嚴(yán)格的保護(hù)，為住房租賃單位及個人簽訂長期穩(wěn)定的租約提供了良好的制度保障。

在我國，政府目前采取部分城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，這將很大程度上促進(jìn)持有租賃房源的企業(yè)的發(fā)展。但在閑置住房方面，我國政府也可以學(xué)習(xí)日本通過稅收等手段提升其利用效率，比如通過房地產(chǎn)稅增加房屋的持有成本，或是對閑置的住房征收更高額的稅收，拓寬規(guī)模化租賃企業(yè)房源的獲取量。

(二)英國建立靈活有效的糾紛解決機(jī)制

在英國，由于住房租賃矛盾的解決非常繁瑣，涉及的糾紛事項(xiàng)較多，所以對租賃糾紛的解決提供了除司法訴訟外的調(diào)節(jié)、仲裁等多重機(jī)制來有效解決爭議。例如，與中介機(jī)構(gòu)的糾紛通過房產(chǎn)監(jiān)督官進(jìn)行處理，且房產(chǎn)監(jiān)督官有權(quán)從中介機(jī)構(gòu)的保證金中賠付消費(fèi)者；對社會住房租賃中產(chǎn)生的糾紛可以通過政府成立的仲裁機(jī)構(gòu)解決，仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)對住房協(xié)會的不當(dāng)行為作出裁決。

在我國，目前對租賃糾紛所采用的解決機(jī)制主要是依靠司法訴訟，并沒有專門的人力物力和財力來調(diào)節(jié)租賃糾紛。這方面，我國可學(xué)習(xí)英國的經(jīng)驗(yàn)建立中介機(jī)構(gòu)保證金、利用行業(yè)協(xié)會進(jìn)行矛盾糾紛解決。

(三)香港政府持續(xù)投入建設(shè)公共租賃住房

在香港，香港房屋委員會負(fù)責(zé)制定和推行本港的公共房屋計劃，以滿足無法負(fù)擔(dān)私營租住房屋人士的住屋需要，從而達(dá)至政府的政策目標(biāo)，所以其政府在住房租賃市場上占絕對的主導(dǎo)地位。由于政府向房委會投入資本，并免費(fèi)為公租房劃撥用地，所以使其租金一直維持在低水平。香港的政府在幾十年間一直專注于解決居民的居住問題，并不斷投入資金支持，政府的角色由最初的安置臨時性災(zāi)民到如今的專為低收入者提供租賃住房。

在大陸地區(qū)，政府可以學(xué)習(xí)香港政府持續(xù)、專注解決住房租賃問題的態(tài)度，明確解決住房租賃問題的目標(biāo)，并持續(xù)地投入資金、土地，使公共租賃房建設(shè)能持續(xù)發(fā)展，而不是停留于設(shè)想或口號。

四、“租購并舉”背景下我國住房租賃市場的對策建議

如今，如何加快建立租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居成為我國發(fā)展中需要關(guān)注和著力解決的問題。把住房需求導(dǎo)向租賃市場，關(guān)鍵在于加強(qiáng)頂層設(shè)計，讓租房變得省心、安心、體面、有尊嚴(yán)。

(一)加大租賃市場住房供給，增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供應(yīng)

從供需結(jié)構(gòu)上看，目前的租房主體多為暫無購房能力的年輕人及背井離鄉(xiāng)的農(nóng)民工，其對居住品質(zhì)有不同的要求，但市場上的出租房多為分散房源、老舊住宅，難以滿足承租人多樣化的居住需求，這造成供需之間的不匹配。因此，加大有效出租房屋，尤其是長期出租房屋的供給對于推進(jìn)“租購并舉”制度至關(guān)重要。在租賃市場上，應(yīng)吸引多元主體進(jìn)入到住房租賃供給中。一方面，政府要承擔(dān)起公共服務(wù)的責(zé)任，加大公共租賃住房建設(shè)，將原來低效的工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)村集體用地用于建設(shè)租賃住房，同時國有企業(yè)要發(fā)揮其進(jìn)入租賃市場的先天優(yōu)勢，可通過批量租購、與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源。另一方面，應(yīng)積極鼓勵私營企業(yè)進(jìn)入到房屋租賃市場，設(shè)計出專用于住房租賃的融資方式，促進(jìn)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的租賃房源。

(二)保障租戶權(quán)益，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”

傳統(tǒng)意義上“租房不如購房”的觀念的一部分原因是購房與城市落戶、入學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等相聯(lián)系起來，其使用價值大大高于租房，因此，在完善租房周邊基礎(chǔ)設(shè)施的同時，大力提高租房的使用價值成為推進(jìn)“租購并舉”制度的關(guān)鍵一環(huán)。但同時，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的，是一系列體制機(jī)制改革和相關(guān)的制度設(shè)計，其取決于自治區(qū)各城市公共服務(wù)的供給能力和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面，這是一項(xiàng)長期而艱巨的工程。因此，在現(xiàn)階段的租購?fù)瑱?quán)應(yīng)該先著手于承租者不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等基礎(chǔ)問題，只有這樣，他們才有可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會產(chǎn)生對學(xué)區(qū)房、對醫(yī)療等其他的需求。

(三)制定低收入群體的租賃支持政策，刺激租賃需求

低收入群體作為租賃市場的承租主體，因收入過低成為城市中的弱勢群體，扶持低收入群體租房，對于擴(kuò)大租賃需求，推進(jìn)“租購并舉”制度具有重要意義。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，即生活水平較高的城市，應(yīng)對低收入承租群體施行貨幣補(bǔ)貼，對不具備租金支付能力的人給予適當(dāng)?shù)膶Ｓ糜谧夥康呢泿叛a(bǔ)貼。而對于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后的城市，應(yīng)對低收入承租群體施行實(shí)物補(bǔ)貼，即入住政府建設(shè)的廉租房并按收入情況繳納定量租金。另一方面，城市農(nóng)民工普遍存在租住面積狹小，住房類型單一的問題，對于這類群體應(yīng)建立金字塔型民工住房體系，通過租賃企業(yè)宿舍和保障性住房相結(jié)合等措施解決農(nóng)民工住房保障難題。

(四)規(guī)范住房租賃中介市場秩序，增進(jìn)出租信息透明

住房租賃中介作為連接出租人與承租人之間的紐帶，也作為雙方信息的持有者，其重要性不言而喻。住房中介市場上一些為牟利而損害租賃雙方利益的市場亂象對壯大和規(guī)范房屋租賃市場是極其不利的。因此，應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職能，堅(jiān)決打擊住房租賃中介哄抬租金、發(fā)布虛假房源信息、利用金融機(jī)構(gòu)等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等一系列違法違規(guī)現(xiàn)象。引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)主動使用政府租賃服務(wù)管理平臺公布中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。

(五)規(guī)制出租者的隨意漲價行為

房屋租賃給人們帶來不安全感的一部分原因是承租人面臨租金隨時可能上漲、隨時可能被出租人驅(qū)趕的風(fēng)險。對出租者隨意漲價的行為進(jìn)行規(guī)制有利于保持相對穩(wěn)定的租賃關(guān)系，維護(hù)各方，尤其是承租者的合法權(quán)益，營造一個健康的房屋租賃環(huán)境。為此，政府可出臺租賃合同的示范樣本，明確承租人、出租人的權(quán)力與義務(wù)，在合同內(nèi)對一定年限內(nèi)的租金及其上漲幅度進(jìn)行規(guī)定。同時，出租者做出無正當(dāng)理由不得驅(qū)趕承租人的承諾，另外，違約的一方需按約定償付違約金。引導(dǎo)并逐步要求出租人使用官方發(fā)布的合同樣本。

結(jié)語

不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作，都不能忽視老百姓的正常購房需求，“租購并舉”的含義不僅僅是大力發(fā)展房屋租賃市場，也要鼓勵居民擁有住房，獲得住房所有權(quán)。打造多元化的住房供應(yīng)體系，是促進(jìn)住房市場健康發(fā)展的必然之舉，一個完善的市場格局需要新房、存量房和租賃住房同時起作用，住房政策應(yīng)爭取為不同的人群提供可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)的對應(yīng)的獲取住房的渠道，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。