高欣宇

（黑龍江大學(xué)，黑龍江 哈爾濱150080）

當(dāng)前，我國(guó)更加重注國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分也不例外。房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時(shí)，仍然需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，部分學(xué)者對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面進(jìn)行研究，認(rèn)為政府實(shí)施該行為缺少必要的法源支撐，并且過(guò)于依賴行政手段作為應(yīng)急手段。對(duì)于這種觀點(diǎn)筆者是持不同意見的。一方面是考慮到我國(guó)宏觀調(diào)控系統(tǒng)還沒(méi)有形成體系，法律法規(guī)尚不健全；另一方面是出于政府對(duì)于房地產(chǎn)信息資源的掌握程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到的問(wèn)題紛繁復(fù)雜，政府作為掌舵者有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，同時(shí)解決問(wèn)題要做到因時(shí)因地制宜，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能發(fā)揮其引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要做的還有很多，本文將從經(jīng)濟(jì)法角度對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性與必要性進(jìn)行分析，為了將該問(wèn)題闡述得更加清楚，其中會(huì)涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存有的關(guān)于經(jīng)濟(jì)法部門的重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行闡述，最后對(duì)該問(wèn)題提出了幾點(diǎn)建議。

一、我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性與必要性分析

（一）經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證角度

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多學(xué)者從經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行研究，并且提出了不同的學(xué)說(shuō)和理論。亞當(dāng)斯密作為代表人物之一，主張“自由放任主義”，一些原理對(duì)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究仍然有重要影響，市場(chǎng)是一雙無(wú)形的手，單純地依靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)是有很大局限的。就房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，單單依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)是不夠的。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在很大程度上就是對(duì)該弊端的補(bǔ)足。凱恩斯的“國(guó)家干預(yù)主義”在其具有標(biāo)志性意義的《就業(yè)、利息和貨幣通論》一書中有極其明確的體現(xiàn)，該書為人類認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)提供了一個(gè)新的范疇，為人類管理經(jīng)濟(jì)提供了新的工具即宏觀調(diào)控。近幾十年以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大成就，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了巨大作用，但也出現(xiàn)了一系列挑戰(zhàn)，存在許多值得深思的地方。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要由市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)，但由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)帶有盲目性和無(wú)序性等固有的局限，市場(chǎng)在調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)時(shí)會(huì)使國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動(dòng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其不穩(wěn)定，甚至可能釀成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)中央先后采取了多次大規(guī)模的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施。雖然有所成效，但這些調(diào)控措施大多是政策調(diào)控，一般都是臨時(shí)性措施而不是持久性常規(guī)措施，缺乏普遍性和規(guī)范性。

各方主體對(duì)房地產(chǎn)信息的掌握是有很大不同的，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息有著更精確的了解，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求自身利益的最大化對(duì)政府弄虛作假，從而導(dǎo)致市場(chǎng)反饋信息的不真實(shí)，導(dǎo)致政府不能準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)形勢(shì)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以在一定程度上克服房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊端，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著良性方向發(fā)展，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。

（二）經(jīng)濟(jì)法分析角度

從經(jīng)濟(jì)法角度出發(fā)，不能單純地把經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邏輯體系照搬到經(jīng)濟(jì)法學(xué)中來(lái)。從經(jīng)濟(jì)法出發(fā)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要關(guān)注點(diǎn)也是在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)性和必要性問(wèn)題。

目前我國(guó)還沒(méi)有形成完整的宏觀調(diào)控法體系。盡管在我國(guó)《憲法》第十五條第二款中提及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的正當(dāng)理由和法律依據(jù)，但大部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施任意性很強(qiáng)，不具有穩(wěn)定性和預(yù)見性。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控發(fā)揮著指導(dǎo)作用。經(jīng)濟(jì)法是“私法公法化”和“公法私法化”的必然結(jié)果，是公私法交融的第三法域。宏觀調(diào)控法與經(jīng)濟(jì)法在追求的價(jià)值理念上具有高度的一致性。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施離不開法律保障，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用法律的手段進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)控是充滿信心的，但是需要經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值理念作為引領(lǐng)，主要包括：

1.社會(huì)整體利益最優(yōu)化理念

政府實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整體的把握把各方的得失考慮清楚，遵循價(jià)值位階法學(xué)原理，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是不能侵犯社會(huì)公共利益，這是原則和底線，因此，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)立足于社會(huì)本位的經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念。

2.社會(huì)公平理念

以經(jīng)濟(jì)法為視角，在房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)中要以主體利益沖突為切入點(diǎn)，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房消費(fèi)者抑或是政府經(jīng)濟(jì)職能管理部門來(lái)說(shuō)社會(huì)公平的起點(diǎn)都是一樣的，它們都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理中的平等主體。哪怕是相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者也有權(quán)享受相關(guān)權(quán)利的基本保障以及獲得其他一切相關(guān)福利的機(jī)會(huì)和好處。法律要做到不偏不倚，公平正義，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也離不開公平正義。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也要從公平正義的經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念入手。

不論是從經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證出發(fā)，還是從經(jīng)濟(jì)法分析角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都應(yīng)朝著符合社會(huì)整體利益最優(yōu)化理念和公平正義理念發(fā)展，只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才更具正當(dāng)性和必要性。既然有這個(gè)前提，筆者接下來(lái)將對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中遇到的問(wèn)題進(jìn)行歸納。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存有的難題

對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存有的難題本文重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行歸納：

（一）土地調(diào)控方面

我國(guó)相關(guān)土地管理法已經(jīng)規(guī)定了房地產(chǎn)用地必須是國(guó)有建設(shè)用地，同時(shí)土地的所有權(quán)和使用權(quán)是分開的，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只具備土地的使用權(quán)。地方政府出于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，收取土地出讓金。這不僅擴(kuò)寬了地方政府的收入來(lái)源，也為地方建設(shè)提供了資金支持。由于我國(guó)土地出讓程序相關(guān)的法律規(guī)范缺乏明確性和必要的監(jiān)督，通過(guò)地方優(yōu)惠政策吸引外來(lái)房地產(chǎn)投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境難以得到凈化，從而無(wú)法真正貫徹和落實(shí)土地管控政策和方針。土地調(diào)控出現(xiàn)的難題是需要關(guān)注的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開對(duì)土地的管控文件、政策以及法律制度的認(rèn)識(shí)和把握。

（二）金融調(diào)控方面

政府對(duì)金融管制目標(biāo)的偏差定位造成我國(guó)房地產(chǎn)融資體系還不夠完善，同時(shí)有關(guān)金融市場(chǎng)法律不夠健全，導(dǎo)致各方主體對(duì)銀行信貸依存度高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地方政府通過(guò)向銀行抵押土地獲得貸款提高自身的融資、信貸能力；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)競(jìng)價(jià)得到的土地向銀行做擔(dān)保以此獲得回籠資金，進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)通過(guò)貸款購(gòu)得商品房；在這其中銀行扮演著重要角色。各個(gè)主體之間形成利益網(wǎng)絡(luò)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，一個(gè)方面出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。

（三）稅收調(diào)控方面

房地產(chǎn)稅收調(diào)控過(guò)于強(qiáng)調(diào)增稅，從而增加了房地產(chǎn)的成本，有些稅收政策與法律規(guī)定相沖突且許多措施違反了稅收法定原則及稅收的契約性原則。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，部分購(gòu)房者通過(guò)倒賣商品房獲取差價(jià)，但是由二手房購(gòu)買者承擔(dān)其中的房產(chǎn)稅，這種行為很大程度上加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)倒賣投機(jī)行為，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了隱患。筆者對(duì)于房地產(chǎn)稅收調(diào)控的認(rèn)識(shí)有限，本文是從經(jīng)濟(jì)法有關(guān)稅收的法理和我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀出發(fā)進(jìn)行的表達(dá)，一些觀點(diǎn)還不夠詳實(shí)，因此將對(duì)稅收調(diào)控進(jìn)行研究。

三、經(jīng)濟(jì)法視野下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的建議

正如上文所述，經(jīng)濟(jì)法對(duì)我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控發(fā)揮著重要的作用，同時(shí)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存在的問(wèn)題，因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控筆者有以下建議：

（一）建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系

要有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的全局意識(shí)，加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)法體系下與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)的立法工作，同時(shí)從土地法、稅收法、金融法等常見房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出發(fā)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。同時(shí)，可向當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有著成熟經(jīng)驗(yàn)的國(guó)家學(xué)習(xí)，不斷吸收和借鑒有益的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的國(guó)情，探索適合自己的宏觀調(diào)控道路。現(xiàn)階段，在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨融合的大勢(shì)下任何國(guó)家或者地區(qū)都不可能獨(dú)自存活，要堅(jiān)持走“命運(yùn)共同體”的發(fā)展模式。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更高的發(fā)展定位，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也需要站到新的高度。

（二）充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)法在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的作用

經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念和利益觀要彰顯在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不斷遇到新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，需要借助社會(huì)本位的價(jià)值理念來(lái)把握、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的挑戰(zhàn)和困難并提供切實(shí)可行的解決方案，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)合理調(diào)節(jié)和分配，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供需問(wèn)題。筆者認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)法價(jià)值原理和利益理念的指引下，才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和安全，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投機(jī)牟利等不法行為，有了利益觀念的加持才能更好地認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的本質(zhì)才能知道探索出解決問(wèn)題的路徑。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)問(wèn)題的闡述，筆者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題有了更加深刻的認(rèn)識(shí)，解決問(wèn)題要有全局意識(shí)，對(duì)面臨新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)才能做到應(yīng)付自如。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就存在很多未知性，需要不斷地研究和思考。加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，離不開社會(huì)利益最優(yōu)化、公平公正等經(jīng)濟(jì)法價(jià)值理念的指引，只有秉承價(jià)值理念，才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作的開展。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)法中各個(gè)部門法之間不應(yīng)是單兵作戰(zhàn)的關(guān)系而應(yīng)是并肩作戰(zhàn)的關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控未來(lái)的態(tài)勢(shì)筆者是充滿信心的，殷切希望各個(gè)主體都能參與到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中來(lái)為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展，為了國(guó)民生活更加的美好，貢獻(xiàn)出自己的一分力量。