王東輝

（青島大學，山東 青島266000）

一、不動產(chǎn)預告登記概述

（一）預告登記的概念

預告登記，是指在初始登記之前，先向登記機關去登記，從而可以來減弱義務人的權利，使之成為物權變動的請求權一種暫時性的登記。[1]但是世界上各個國家文化的不同，導致各國對它的概念的界定也有所不同。

（二）預告登記的法律性質

就其性質，國外學者主要有四種觀點：第一是獨立的限制物權說，第二是非實體權利說，第三是物權期待權說，第四是特殊登記制度說。[2]在我國的專家研究之中，該制度主要有以下幾種觀點。[3]

1.物權說

這一學說認為債權都應該是平等的，只是在預告登記之后，債權請求權人具有了減弱第三人的優(yōu)先性，從而受償權取得在先地位，但是筆者經(jīng)過查證以后可以知道，其實支持這一學說的學者僅僅是我國學者蘇永欽教授，他認為：“在物權法之前的民法典中只有當事人雙方相互間的債權才能依法享有法定的優(yōu)先權，但是預告登記制度卻創(chuàng)設了某種具備了物權屬性的先取之權?！盵4]

2.債權說

雖然在登記之后，該請求權在一定程度上具備了一點點的物權所獨有的屬性，但是這種屬性卻并沒有作為物權所有的其他的重要的特點，比如支配權等物權所特有的功能。因為債權很難直接決定，而只好請求義務人作為或者不作為。

3.準物權說

主張這一觀點的有王全弟、王利明等學者，他們認為在預告登記之后的債權請求權確實有了物權的排斥的更強的效力，但是不具備物權的其他屬性同時也不符合債權的完整屬性，所以，準物權更符合這一請求權的特點，稱其準物權更合適。這一觀點得到較多學者的支持。這一制度就是通過減弱處分人的處分權，然后使得該請求權人擁有優(yōu)先權利，其就可排除其他人加入其中，正是這樣，他們認為準物權應該更合適。

4.債權物權化說

這一學說是得到最多學者支持的觀點，梁慧星、房紹坤等眾多知名教授贊同這種觀點。他們認為，這種觀點是將物權債權兩種完全不同的概念進行糅合，然后在兩者不同之中再找出一條新的道路，使其具備兩者共有的屬性。但是，經(jīng)過學習以及研究國內外學者的著作，再加上對我國當前的國情的考察。

筆者對第四種更加贊同。因為這種制度對物權、債權都有涉及，但又不全面，因此，第四種是更加合適的。

（三）我國預告登記制度的誕生及其發(fā)展

我國經(jīng)濟的發(fā)展使人們更加富裕，大家買房的欲望也就越來越強，再加上這也符合中國安家落戶的傳統(tǒng)，所以我國房子的交易很是熱鬧，這些交易大致來說，主要有下面兩種，第一個就是現(xiàn)金交易，第二個便是期房買賣，即所謂的預售制度。我國的預告登記制度就是從商品房的預售制度演變而來的。交易的繁榮必然會帶來糾紛，這是自古以來不可避免的，“房屋二賣多賣”的問題陸續(xù)增多。因此2007年3月16日《物權法》出臺，預告登記制度誕生。此后，我國又陸陸續(xù)續(xù)頒布了一些法律然后對其進行相應的細化修改，使之更加完善，比如規(guī)定《房屋登記辦法》等法律法規(guī)，到此為止，我國的預告登記制度便基本成型了。

二、預告登記制度存在的問題

預告登記制度在我國出現(xiàn)已經(jīng)10年有余，在這期間，的確有效地打擊了一些不良開發(fā)商的不良行為，在一定程度促進了市場的規(guī)范。但這一制度在我國存在的時間畢竟還是很短的，雖然對預告登記各個方面差不多等都作出了一些規(guī)定，但是從操作實踐來看，仍然還有很大的不足。就當前存在的問題，主要有以下幾部分。

（一）我國預告登記制度的形式缺陷

1.立法不統(tǒng)一

我國在很多法律之中都規(guī)定了預告登記，其中還有不少的司法解釋、地方法規(guī)、規(guī)章等等進行補充。但是由于我國的國土疆域很大，再加上各地文化差異，以致出現(xiàn)了很大的不同。相應的，雖各地之后也出臺了不同的登記條例，只是這些規(guī)定也都有挺大的差異，比如登記的條件、方式等，有的甚至互相矛盾，使人們在選擇的時候有些無所適從，不知道究竟選擇哪一個才是最合適的。

2.登記機關不統(tǒng)一

我國不同的法律規(guī)定的登記機關都有所不同。但是這一規(guī)定未被有效貫徹，統(tǒng)一的登記機關至今還沒有確定下來，很多時候一旦出了問題，易相互扯皮、推諉，要想真正實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一，在實際中還是任重而道遠的。

（二）我國預告登記制度的不足之處

1.適用范圍比較狹窄

我國《物權法》中的內容關于該制度規(guī)定的范圍太過片面和狹窄，以致實際中很難真正應用起來。比起德國、日本等國規(guī)定都相差甚遠，因為在他們的社會生活中，只要存在市場交易，就能看見該制度的影子，基本上是顯而易見的。

2.法律效力不足

這一制度最關鍵的就是效力問題。賦予了實實在在法律效力，預告登記才會真正取得實效，有法可依。但是，我國的預告登記的效力并不充分，僅僅規(guī)定了保全的效力，其他效力沒有涉及，至于預警效力也有局限。效力的缺失和減少，使這種制度對保護提前購買人就顯得微不足道，失去了順位保全的效力就會不能真正做到追求的平等。這種求償權的保護是在債權成立后、本登記之前才開始的，如果該請求權不再擁有優(yōu)先的地位，權利人就不能因此取得在先順位，那么“預”就沒有了存在價值。

3.發(fā)生的方式不合理

《物權法》規(guī)定，雙方的意見只要達成一致就可以提起，但是，其存在明顯的缺陷：第一，雙方的意見不一或者之后其中一方又開始后悔，不想再辦理了，這時預告登記制度就沒有多大的作用了，尤其是在社會生活中，就很難保證百姓的利益，很容易促使強勢一方得寸進尺，而弱勢一方的權益很難真正再得到維護。第二，兩方就意見沒有達成統(tǒng)一，那么另一方很難自己再提起。

三、我國預告登記制度的完善建議

（一）統(tǒng)一法律和登記機構

我國這種制度存在一些不足，比如程序、效力、適用對象等方面的可操作性不夠強。因此很有必要制定一些更完善的法律，從而彌補現(xiàn)行法律之中存在的缺陷，真正使預告登記制度得到完善。我國可以將不動產(chǎn)登記制度規(guī)定在民法典中，凸顯預告登記制度的重要地位，但是民法典的制定是一項浩瀚繁雜的工程，需要長時間的總結、調研、修改和完善，在目前沒有民法典的情況下，不能解決當前迫切需要完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題。

（二）適當擴大適用范圍

在這種制度的適用范圍上，我國的法律對它的規(guī)定相對比較狹窄，而且還比較的淺顯。其中，這第一個是買賣的房屋，第二個是其他的不動產(chǎn)物權。但是在社會生活中應用范圍要廣很多，卻沒有規(guī)定在里面。雖然有其他法律適用范圍有所補充，然而，在當今的社會生活中，不動產(chǎn)物權的交易活動復雜多變，不是僅僅局限于不動產(chǎn)所有權轉讓的情形?？梢詫υ撜埱髾嘤枰栽黾?，這樣可以了解更多這方面的類型。

（三）明確這一制度的效力

我國《物權法》中規(guī)定的預告登記的效力僅是權利保全效力，不夠全面。還應該有其他效力尚未完全規(guī)定完畢，所以顯得力不從心，很難操作起來。但是這種制度在社會實踐中作用極大，比如出現(xiàn)的一房二賣的情況，對一些開發(fā)商就有不小的打擊作用，能保護普通消費者的權益。破產(chǎn)保護的效力就是指請求權未成就，但是相對人已經(jīng)破產(chǎn)，排除第三人保護請求權的利益。

（四）建立電子信息化不動產(chǎn)登記簿

《物權法》里面的規(guī)定對權利人沒有提出很高的條件，只有這樣的低成本，他們才會有較高的熱情，主動去使用。但是，隨著登記數(shù)量的逐漸增加，我國人工辦理業(yè)務迎來巨大挑戰(zhàn)，在這樣高速的社會生活中，人工工作帶來巨大成本問題，相關人員就不可以或者不能隨時查看信息。只有利用當今先進的電子化的技術，將其放在網(wǎng)上，讓人們查找起來更加省時省力，從而也可以大大減小成本帶來的壓力。

四、結語

在當下，經(jīng)濟的發(fā)展促使我國老百姓對住房的需求越來越大，但是，一房二賣甚至多賣的問題也不斷發(fā)生，因此制度很重要，但是我們也知道預告登記在我國尚不完善，要進行相應的細化。預告登記制度的發(fā)展需要學者、政府等各方共同的努力，希望本文能對此稍盡綿薄之力。