張懷文

（河北必道律師事務所，河北 石家莊050000）

《民法典》切實回應了新時代人民的需求，其中為了貫徹黨的十九大提出的加快建立主體供給、多渠道保障人民群眾“住有所居”的要求，在第二編《物權編》下第三分編用益物權部分增設“居住權”章節(jié)，此舉將豐富房屋利用方式，發(fā)揮房屋使用價值，促進房屋所有權形式多樣化的實現(xiàn)。然而作為法律執(zhí)業(yè)者，更應注意對其科學理解與準確適用。

一、問題的提出

我國《民法典》總共用六個條文（第三百六十六條至第三百七十一條）規(guī)定了“居住權”，我國的居住權制度由此初步建立。但是由于居住權這一權利最初起源于羅馬法中的人役權制度，吸收進入我國《民法典》實則存在一些理解與適用上的問題。居住權設立之初是為解決婚姻中無夫權的喪夫女子以及被解放之后的奴隸等弱勢群體的居住問題。[1]此時的居住權為受遺贈人可長久保留享受的權利，但不可將居住權再次轉贈而讓與第三人，居住權也會因為沒有積極行使或人格降低等級等情形而滅失。從制度創(chuàng)設目的來看，羅馬法時期的居住權主要起到生活保障的作用，滿足生活必需、達到救助輔助的功能，[2]后來這一制度為歐陸各國民法典所承襲。我國針對“居住權”這一權利是否入典爭論由來已久，最終能夠在此次立法中予以規(guī)定，實屬不易。究其設立目的，在于滿足新時代民事主體多樣化的房屋利用需求，最大可能保障特定弱勢群體“住有所居”，發(fā)揮房屋的效用。

二、對《民法典》中“居住權”六個文的理解

（一）第三百六十六條:居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要

1.此條說明了何為“合同式”居住權，即居住權人可通過簽訂合同的方式對所有權人的住宅進行占有、使用，并排除第三人對房屋主張權利或實施妨害的權利。

2.居住權主要可以滿足房屋所有權人對居住權人進行贍養(yǎng)或扶養(yǎng)之需要，雖可通過合同的方式設立，但此種權利是一種他物權。

3.為滿足生活住房需要，居住權人有權占有和使用住宅，這一點反映了設立居住權的社會保障目的應大于經(jīng)濟效益的立法本意。

4.居住權雖作為用益物權的一種，但具有特殊性，即居住權人對于權利的客體即住宅只享有占有和使用的權利，不享有收益的權利，不能以此進行出租等營利活動。[3]

5.居住權一般針對他人房屋而設，[4]而房屋與住宅畢竟不同?！白约旱奈锊荒芴峁?作為役權)服務”。[5]根據(jù)社會經(jīng)驗，故此處“住宅”應當擴大解釋為房屋及其附屬設施，這樣才更符合居住權設立目的及實踐經(jīng)驗。

6.本條界定了居住權這一用益物權，但此并未界清居住權與其他用益物權的本質區(qū)別，尚需在未來的司法解釋中予以明確。畢竟對他人房屋的“占有、使用”并不限于居住目的。

（二）第三百六十七條：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同

此條具體列明居住權合同需約定的主要內容，并要求當事人應當采取書面的形式訂立，以此清晰界定當事人權利義務關系。[6]

（三）第三百六十八條：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，即居住權自登記時設立

1.此條明確在合同無約定的情況下，居住權設立的無償性。

2.居住權的設立采用登記要件主義，以此區(qū)別于租賃權，有利于確保居住權清晰、明確，形成對抗第三人的效力。

（四）第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外

1.此條彰顯了居住權的設立的人身屬性，居住權人的處分受到限制，甚至法律禁止對其轉讓與繼承。基于設立目的不同，居住權可分為社會性居住權和投資性居住權。[7]此處為特定人的居住目的而設，故可以明確地認定我國《民法典》將居住權限于社會性居住權并加以法律限制甚至禁止，以此維護居住權制度的設立初衷。

2.居住權權利具有享有上的專屬性，享有人只能為居住權權利人。然在權利行使方面無專屬性，這種情況下，居住權人可以授權的方式讓被授權人取得債法行使上的請求權。

3.允許當事人通過另外約定對該住宅進行出租，充分體現(xiàn)了民法的意思自治原則。

（五）第三百七十條：居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記

1.此條規(guī)定了居住權消滅的兩種事由，一個是期限屆滿，一個是居住權人死亡，但略顯不周延。故此條在適用的時候應作擴大解釋，比如居住權合同的解除、居住權人放棄居住權等情形均應為居住權的消滅情形。

2.辦理注銷登記手續(xù)是居住權消滅的必經(jīng)程序，便于利害關系人權利的行使或保護。

（六）第三百七十一條：以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定

1.此條規(guī)定了“遺囑式”居住權的設立規(guī)則。結合《民法典》第一千一百三十三條的規(guī)定可知，依據(jù)遺囑繼承方式與依據(jù)遺贈方式設立居住權，均為“遺囑式”居住權。承《民法典》第三百六十八條之規(guī)定，在遺囑生效后，還須進行居住權登記手續(xù)，否則居住權不能設立。

2.“遺囑式”居住權的設立使用“參照”一詞，根據(jù)字面理解，參照即參考、仿照，類似情況類似處理。

三、《民法典》新增“居住權”在實務中的適用

在《民法典》出臺以前，有關保護居住利益的司法實踐的探索已不勝枚舉?？v觀近幾年的司法判例，由于法無規(guī)定，法院一般借助公序良俗原則來保護當事人的“居住權”。筆者在執(zhí)業(yè)的過程中曾遇到類似案例，現(xiàn)依據(jù)此次《民法典》新增“居住權”的相關規(guī)定予以分析。

在一例拆遷征收補償糾紛案中，當事人A系農村宅基地上房屋的所有人，B、C系登記在宅基地證上的共同居住人，B 、C、D系A的子女，在A去世后，C、D繼承了該房屋并翻新，現(xiàn)面臨征收拆遷補償。B、C對于D的宅基地主張權利，其聲稱在宅基地證上A為其設立了居住權，既然現(xiàn)在無法行使占有、使用的權利，只能對于拆遷補償款享有收益的權利。結合此次《民法典》新增居住權規(guī)范，在此，我們首先需要考慮的是，A是否在其住宅上為B、C設立了居住權？根據(jù)一般的社會經(jīng)驗，在當時的社會背景下，宅基地證上對共同居住人的登記很可能是一種對B、C居住事實的一種確認，不具有設權的性質，在A去世后，應當依據(jù)《繼承法》的相關規(guī)定處理糾紛。另一種可能是A在其房屋上為B、C設立了居住權，根據(jù)居住權的登記要件主義，B、C對于A的住宅享有居住權，A為B、C設立居住權的客體是宅基地上的原有房屋，那么，在目前房屋已被C、D繼承的情況下，B、C主張對D 的宅基地行使權利，在面臨拆遷征收無法行使居住權的情況下，能否以宅基地的拆遷補償款為替代呢？即居住權是否有收益的權能？通過上文對《民法典》第三百六十六條之分析，基于居住權設立的社會保障性目的，為防止房屋居住權人被賦予收益權后與所有權人之所有權發(fā)生抵觸，故居住權雖然被承認為用益物權的一種，但卻只有占有、使用的權能，故而在適用《民法典》后，本案例中的B、C無權對D宅基地拆遷補償款主張權利。

四、對《民法典》中“居住權”的分析與進一步完善的建議

通過對民法典居住權六條文的解析可知，此次居住權被民法典明文規(guī)定后，居住權入典切實回應了民眾需求。然而，居住權作為一項重要的用益物權，僅用六個法條規(guī)定未免有些單薄，仍有進一步完善的空間。為保證居住權制度的體系化和科學性，更好指導實務，筆者提出以下幾點拙見：

第一，居住權的設立方式有些許狹窄，可以在目前“合同式”“遺囑式”等意定居住權的基礎上，另外確定法定居住權。如法律規(guī)定父母無房可住時對子女的房屋享有居住權；在離婚、繼承等住房分配糾紛中，無房的繼承人可以享有對房屋的居住一定期限的權利等。從比較立法的視角看，此種法定居住權世界上不乏先例。如《法國民法典》第五百七十九條規(guī)定，“用益權依法律設立，或者依人的意思設立”[8]具體法定居住權類型可根據(jù)社會發(fā)展依法確認。

第二，根據(jù)上文對入典的居住權條文理解與分析，我國現(xiàn)行居住權立法的社會保障目的大于經(jīng)濟效益，將居住權限定為社會性居住權，而且將居住權定位為用益物權。毫無疑問，用益物權應具有自己的權能，如占有、使用、收益等權能。從物權的性質上說，這些權能并不是從所有權中分離出來的，而是用益物權自己所具有的。[9]此處卻又強調居住權作為用益物權的一種，僅有占有、使用權能，明顯有違用益物權的特性，目前我國學者普遍認為居住權可分為社會性居住權和投資性居住權，加之進行投資性居住權的立法已成了國際趨勢，我國可借鑒國外的立法，同時承認投資性的居住權，對此可以在未來的居住權司法解釋中予以明確。

第三，《民法典》有關居住權的規(guī)定對居住權人的權利與義務缺乏強制性規(guī)定。對此，筆者認為可以參照《法國民法典》第六百二十七條[10]的規(guī)定，明確居住權人的合理使用義務，同時可以參照適用“承租人”與“出租人”的權利義務規(guī)范。但考慮到居住權是介于房屋所有權和租賃權之間以居住他人房屋為內容的用益物權，在強度上應較于租賃權有其自身獨立性，盡可能減少居住權人和房屋所有權人之間的法律關聯(lián)。[11]

五、結語

居住權入典可謂我國對保障人民群眾“住有所居”的時代回應，同時為我國創(chuàng)立人役權制度打開了一道門，對于保障特定群體利益、充分發(fā)揮房屋效用意義重大。但我國的居住權制度畢竟剛剛建立，仍有進一步完善的空間，“法律的生命在于實踐”，真正讓紙面上的“法”活起來還需要法律人貢獻智慧，讓居住權制度更好指導實務，順應時代變遷。