崔琳涓

摘 要： 近年來，我國(guó)人口老齡化問題日益突出，養(yǎng)老難問題備受關(guān)注。老年人口住房持有率高等現(xiàn)狀使住房反向抵押貸款成為解決該問題的一條出路。通過對(duì)比我國(guó)多個(gè)試點(diǎn)城市的情況，發(fā)現(xiàn)住房反向抵押貸款存在傳統(tǒng)觀念根深蒂固、養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)不足、政府參與力度不夠、金融市場(chǎng)發(fā)展不成熟等問題，并相應(yīng)地從加強(qiáng)宣傳、加大政府推進(jìn)力度、重視專業(yè)人才培養(yǎng)、完善金融和養(yǎng)老體系等角度提出合理化建議。

關(guān)鍵詞： 住房反向抵押貸款 以房養(yǎng)老 人口老齡化

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，我國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)取得顯著進(jìn)步，我國(guó)人口平均壽命呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢(shì)，老年人口數(shù)量增多，從而導(dǎo)致人口老齡化問題日益嚴(yán)峻。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)老齡化標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）60周歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤^10%，或者65周歲以上的老年人口超過總?cè)丝诘?%，表明該國(guó)（或地區(qū)）已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。2017年發(fā)布的《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》顯示，我國(guó)60歲以上的老年人口已達(dá)到我國(guó)總?cè)丝诘?7.3%，可見我國(guó)人口老齡化已經(jīng)達(dá)到很嚴(yán)重的程度，當(dāng)前社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)逐漸增大。

在此背景下，政府逐步展開對(duì)我國(guó)養(yǎng)老問題的多方位探索。住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)作為第三支柱養(yǎng)老體系的重要內(nèi)容，為解決我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老難題提供了新思路。因此，深入開展住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)研究，探索這一新型養(yǎng)老模式在我國(guó)的發(fā)展道路并提出相應(yīng)對(duì)策，對(duì)于解決我國(guó)當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老難問題具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、推行住房反向抵押貸款的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和可行性分析

住房反向抵押貸款，是指老年人將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及未來房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，對(duì)房屋估值并減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將價(jià)值分?jǐn)?，按月或年支付現(xiàn)金給抵押人。房屋產(chǎn)權(quán)以及房產(chǎn)的升值部分最終由金融機(jī)構(gòu)取得。

（一）老年人口住房持有率較高

中國(guó)家庭住房資產(chǎn)在家庭財(cái)富中占比很大，尤其老年人口的養(yǎng)老儲(chǔ)備更是呈現(xiàn)儲(chǔ)蓄少、房產(chǎn)多的特征。中國(guó)養(yǎng)老金融2017年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老年群體中72.3%的老人擁有房產(chǎn)，且年齡越大，房產(chǎn)越多，60歲 以上的老人中擁有房產(chǎn)的比例超過83.5% ?？梢钥闯?，房產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)老年人養(yǎng)老儲(chǔ)備的重要來源，這為住房反向抵押貸款的推行提供了基礎(chǔ)物質(zhì)條件。

（二）住房反向抵押貸款的配套市場(chǎng)不斷完善

目前我國(guó)的二手房市場(chǎng)日趨活躍，交易量持續(xù)增長(zhǎng)。二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)了二手房交易過程和結(jié)果的公開透明，為住房反向抵押貸款提供了良好的價(jià)值評(píng)估環(huán)境。

同時(shí)，近年來我國(guó)金融市場(chǎng)也在不斷完善，銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定發(fā)展和金融資金的投入為住房反向抵押貸款這一產(chǎn)品的落地提供了良好的保證。其中保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展水平更是穩(wěn)步提升，人們對(duì)于保險(xiǎn)產(chǎn)品的認(rèn)可度和需求度不斷增強(qiáng)，新產(chǎn)品的上市勢(shì)在必行。

（三）貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)可控

推行反向住房抵押貸款對(duì)于銀行來說會(huì)面對(duì)很多風(fēng)險(xiǎn)，如：長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。但隨著我國(guó)銀行貸款體系的不斷完善，其面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也在不斷提升＼[2＼]。當(dāng)前銀行投融資范圍的擴(kuò)大、靈活性的增強(qiáng)都為房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其抗通貨膨脹性提供了條件;銀行人才的培養(yǎng)為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、壽命模型的搭建等提供了進(jìn)一步完善的可能，也使得風(fēng)險(xiǎn)的可控性加強(qiáng)。這些多方面的風(fēng)險(xiǎn)管理控制體系為住房反向抵押貸款項(xiàng)目的推行提供了保障基礎(chǔ)。

二、推行住房反向抵押貸款的現(xiàn)狀和現(xiàn)實(shí)困境

原保監(jiān)會(huì)自2014年提出設(shè)立住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式試點(diǎn)后，各城市開始探索這一養(yǎng)老模式，如：南京作為第一個(gè)試點(diǎn)城市在2015年開始試行，它規(guī)定年齡在60歲及以上無人贍養(yǎng)的孤寡老人可以入住老年公寓并將自有住房抵押收取租金用于覆蓋公寓費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)最終歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有;北京在2017年也推出類似的“養(yǎng)老房屋銀行”模式，但規(guī)定年齡在60歲及以上的老人即可申請(qǐng)，且房屋所有權(quán)一直屬于老人;同年上海市公積金管理中心推出了“以房自助養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式，它的年齡限制提高到65歲及以上，符合條件的老人可將住房賣給上海市公積金管理中心，再返租回來。

參考試點(diǎn)城市的實(shí)施情況，可以看出住房反向抵押貸款的門檻并不低，但家境較好的老人對(duì)此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能滿足申請(qǐng)要求 ，這也成為這一養(yǎng)老模式實(shí)施效果不理想的主要原因之一。

（一）傳統(tǒng)觀念根深蒂固

中國(guó)傳統(tǒng)觀念以家庭為重，過去通過養(yǎng)育多子女來實(shí)現(xiàn)老有所依，也就是養(yǎng)老依靠子女的財(cái)力、精力。在這種文化背景下，住房反向抵押，在情感上會(huì)被認(rèn)為是子女不孝，讓老人迫不得已抵押房子。同時(shí)，老人離世后將財(cái)產(chǎn)尤其是房子留給子女是天經(jīng)地義的事，住房反向抵押貸款將房產(chǎn)提前變現(xiàn)作為老年生活的保障，在老人去世后房產(chǎn)理所當(dāng)然地歸金融機(jī)構(gòu)所有，無法遺留給子女，這有悖于我們傳統(tǒng)的子女繼承觀念。

（二）養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)不足

雖然當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老難問題很突出，但養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)一直處于難以滿足消費(fèi)需求的狀態(tài)。一方面服務(wù)內(nèi)容發(fā)展緩慢，服務(wù)項(xiàng)目層次較低，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合沒有深度融合，難以滿足老年人多方面深層次的需求 ，另一方面養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高，很多護(hù)理員并未經(jīng)過系統(tǒng)訓(xùn)練，存在學(xué)歷低收入低社會(huì)地位低而年齡偏大的現(xiàn)象。整體來看，我國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)難以提供滿足需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這也是大部分老人抵觸抵押房產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的重要原因之一。

（三）政府參與力度不夠

1.宣傳推廣責(zé)任缺失。我國(guó)原保監(jiān)會(huì)在2014年提出設(shè)立兩年試點(diǎn)期，在部分城市試點(diǎn)實(shí)施住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，并明確把保險(xiǎn)產(chǎn)品的宣傳推廣工作轉(zhuǎn)交給金融機(jī)構(gòu)。但在我國(guó)，金融機(jī)構(gòu)缺乏威信力，并且機(jī)構(gòu)從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)不足，導(dǎo)致老年群體對(duì)該產(chǎn)品了解度、認(rèn)可度不高，開展該全新養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的推廣過程中困難重重，使該項(xiàng)目的實(shí)施一直無法收到理想效果。

2.監(jiān)管力度不足。政府的監(jiān)管不足主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：針對(duì)抵押人，在老人使用住房過程中，如果疏于對(duì)房屋的維護(hù)和管理，會(huì)加速房屋價(jià)值貶損，損害貸款機(jī)構(gòu)利益，而政府對(duì)此又缺少相關(guān)的監(jiān)管條例，貸款機(jī)構(gòu)參與積極性大大降低;針對(duì)貸款人，各大金融機(jī)構(gòu)在提供貸款過程中由于專業(yè)知識(shí)壁壘導(dǎo)致的信息不對(duì)稱等問題，會(huì)損害借款人的利益;針對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在房屋估值過程中政府疏于對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，會(huì)為貸款機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)提供機(jī)會(huì)，通過故意低估房子價(jià)值，損害抵押人利益。

（四）金融市場(chǎng)發(fā)展不成熟

1.金融產(chǎn)品研發(fā)能力不足。消費(fèi)者對(duì)住房反向抵押貸款的養(yǎng)老產(chǎn)品需求具有多樣化的特點(diǎn)，對(duì)保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了較高要求。雖然目前我國(guó)很多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)拿到了試點(diǎn)資格，但只有幸福人壽和人保壽險(xiǎn)的產(chǎn)品通過批準(zhǔn)。這也反映出我國(guó)保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品研發(fā)能力不強(qiáng)，難以為消費(fèi)者提供足夠多的選擇。而且如此長(zhǎng)周期的運(yùn)作過程中需要根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的變化來隨時(shí)完善產(chǎn)品以滿足客戶需求，這對(duì)于我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)仍然是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

2.金融機(jī)構(gòu)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，正向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越低，但是反向抵押貸款與此相反。人口平均壽命越長(zhǎng)、整個(gè)保險(xiǎn)周期就越長(zhǎng)，利率、房?jī)r(jià)等不確定因素的波動(dòng)干擾越強(qiáng)，反向按揭的風(fēng)險(xiǎn)也就越大＼[5＼]。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)目前面對(duì)該類風(fēng)險(xiǎn)缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)影響雙方利益的可能性隨之增大，從而阻礙金融機(jī)構(gòu)展開反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

三、發(fā)展住房反向抵押貸款的對(duì)策

（一）加強(qiáng)宣傳，培育新型養(yǎng)老觀念

對(duì)于住房反向抵押貸款的宣傳推廣不能僅僅依靠金融機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)承擔(dān)起一定的責(zé)任。在此可參考美國(guó)聯(lián)邦政府在推出保險(xiǎn)示范項(xiàng)目之前成立NCHEC（國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心）的做法，向民眾宣傳普及住房反向抵押貸款，并提供相關(guān)信息咨詢服務(wù)，加強(qiáng)民眾對(duì)于以房養(yǎng)老的了解，破除傳統(tǒng)觀念制約。

（二）加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

政府應(yīng)出臺(tái)或補(bǔ)充與反向抵押貸款相關(guān)的法律條例，杜絕相關(guān)參與方鉆法律的漏洞。比如進(jìn)一步完善社會(huì)保障法，以及與房地產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)相關(guān)的法律規(guī)定;進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并規(guī)范清晰完備的手續(xù)辦理程序，為住房反向抵押貸款實(shí)施過程提供更完善的政策法規(guī)保障，擺脫無章可循、少法可依的窘境，使該項(xiàng)工作開展得更加順利。

（三）充分發(fā)揮政府職能

建議有關(guān)部門針對(duì)借款人、貸款人以及房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范，避免因監(jiān)管不到位造成參與方惡意行為損失他方利益的問題出現(xiàn)。比如對(duì)借款人繳納保險(xiǎn)費(fèi)和房屋使用進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)也保障其在完成抵押的房屋中居住直至死亡對(duì)房產(chǎn)不再有需求的權(quán)利。對(duì)貸款機(jī)構(gòu)支付款項(xiàng)、制定費(fèi)率進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范、進(jìn)一步完善房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。此外，政府也應(yīng)提供一定的優(yōu)惠政策，如：稅收優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼政策等，盡可能消除金融機(jī)構(gòu)面對(duì)以房養(yǎng)老中存在的預(yù)期壽命不定、利率房?jī)r(jià)波動(dòng)大等因素帶來的高風(fēng)險(xiǎn)恐懼心理。

（四）重視專業(yè)人才培養(yǎng)

住房反向抵押貸款的推行需要金融機(jī)構(gòu)針對(duì)借款人的身體狀況、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、增值、折損情況進(jìn)行綜合評(píng)估，這些內(nèi)容涉及財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)、稅務(wù)、評(píng)估、金融等領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí) ，對(duì)人才能力要求很高，國(guó)家應(yīng)大力培養(yǎng)相應(yīng)人才，提高機(jī)構(gòu)研發(fā)能力。一方面可以考慮出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)人才往該方向發(fā)展，另一方面可以引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)地區(qū)的相關(guān)專家，以解決因研發(fā)能力不足造成的產(chǎn)品種類單一問題。

（五）鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)積極參與

推行住房反向抵押貸款需要金融機(jī)構(gòu)提供對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、客戶預(yù)期壽命、房屋價(jià)值以及按揭利率等因素的預(yù)測(cè)及評(píng)估，這些復(fù)合知識(shí)對(duì)保險(xiǎn)公司或銀行都是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，政府可以鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，進(jìn)行資源整合、合作互補(bǔ)。比如：允許非保險(xiǎn)類金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相互補(bǔ)充共同研發(fā)產(chǎn)品。同時(shí)，拓寬保險(xiǎn)公司關(guān)于住房風(fēng)險(xiǎn)抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投資方式和渠道 。通過這些方式進(jìn)一步提升金融機(jī)構(gòu)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（六）加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)體系建設(shè)

針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的不足，首先要提高養(yǎng)老市場(chǎng)所能提供的服務(wù)質(zhì)量，為我國(guó)老年人群體的需求，提供不同層次多樣性的選擇 ，讓不同生活水平的老人都可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)水平選擇滿意的服務(wù)產(chǎn)品。另外要完善養(yǎng)老市場(chǎng)綜合監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)的規(guī)范性，保障老年人的合法權(quán)益。同時(shí)也要通過相關(guān)政策支持與資金投入喚醒養(yǎng)老市場(chǎng)的活力，并設(shè)立相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和收入，為激活養(yǎng)老市場(chǎng)注入源源不斷的活水。