劉桂海 崔福龍 劉小紅

（1．江西師范大學(xué) 江西 南昌 330022 2．南昌工程學(xué)院 江西 南昌 330099）

房源真實(shí)性事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)的順利推進(jìn)，一直是人民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)所在?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)尋找房源信息是主渠道，房源真實(shí)性直接關(guān)系到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)公信力，因此分析真房源實(shí)現(xiàn)的制約因素，探求真房源的保障路徑，不但有利于維護(hù)人民群眾居住權(quán)益，而且對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度具有重要意義。

一、真房源實(shí)現(xiàn)的制約因素

首先，政府職能部門(mén)監(jiān)管乏力。一方面，監(jiān)管職能分散，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第五條規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)均有權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，雖然眾多部門(mén)可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，但“九龍治水”的困境導(dǎo)致假房源現(xiàn)象依舊存在。據(jù)2018年“互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)認(rèn)知及滿(mǎn)意度調(diào)查”顯示仍有53.26%的受訪(fǎng)者遭遇房源信息作假。另一方面，管理部門(mén)專(zhuān)門(mén)管理程序和有力行政手段不足，常用的手段為約談、罰款等，不能起到震懾作用，故非法機(jī)構(gòu)肆無(wú)忌憚，避過(guò)風(fēng)頭后依舊發(fā)布假房源信息。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)處于信息孤島狀態(tài)，機(jī)構(gòu)之間依舊是零和博弈的關(guān)系，企業(yè)之間缺少合作，這是假房源泛濫的重要原因。從盈利模式考慮，房產(chǎn)信息平臺(tái)的營(yíng)收模式?jīng)Q定了他們更在意信息的“全”和“多”，而非“真”和“實(shí)”，且總市場(chǎng)的份額有限、同行競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)紀(jì)人收入總體偏低、收入差距大、波動(dòng)性強(qiáng)，故發(fā)布假房源信息是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的理性選擇。從運(yùn)營(yíng)模式考慮，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生了變化，從傳統(tǒng)的線(xiàn)下門(mén)店咨詢(xún)轉(zhuǎn)為當(dāng)前的線(xiàn)上網(wǎng)站查看房源為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)者查詢(xún)房源信息帶來(lái)便利，但不少非法經(jīng)紀(jì)人通過(guò)線(xiàn)上網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息，消費(fèi)者難辨真假，增加了篩選成本，同時(shí)也給存量房市場(chǎng)增加了隱性風(fēng)險(xiǎn)。曾有經(jīng)紀(jì)人員明確表示，真房源行動(dòng)最大的困難在于真房源價(jià)格過(guò)高，少有人關(guān)注，只會(huì)被假房源信息所淹沒(méi)，最終將導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)下降，而現(xiàn)今中介的盈利模式導(dǎo)致這項(xiàng)行動(dòng)無(wú)法有效開(kāi)展。

再次，真房源實(shí)現(xiàn)成本昂貴。真房源保障如果純粹由人力來(lái)實(shí)現(xiàn)，不但效率低下，且準(zhǔn)確性不高，現(xiàn)今大數(shù)據(jù)及VR技術(shù)等新型技術(shù)的研發(fā)已到實(shí)用階段，積極引入新型技術(shù)與存量房市場(chǎng)相結(jié)合能有效杜絕假房源問(wèn)題，且能減輕資源浪費(fèi)及節(jié)約人力成本，加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息化發(fā)展。但技術(shù)研發(fā)的過(guò)程需要耗費(fèi)大量資金，對(duì)大多數(shù)中介而言，這難以承受。鏈家“樓盤(pán)字典”自2008年啟動(dòng)，覆蓋7500萬(wàn)套房源，同時(shí)建立了1200TB的數(shù)據(jù)量的數(shù)據(jù)庫(kù)，截止2017年已經(jīng)耗費(fèi)4.5億元，目前樓盤(pán)字典還在繼續(xù)更新數(shù)據(jù)，耗費(fèi)仍舊在增加。2017年，51同城發(fā)布以大數(shù)據(jù)智能為核心的“房源全息字典”，目前已經(jīng)覆蓋全國(guó)640多個(gè)城市，該項(xiàng)技術(shù)每年需耗費(fèi)億元進(jìn)行維護(hù)更新。故如何減少保真技術(shù)的研發(fā)成本及促進(jìn)技術(shù)推廣至全行業(yè)仍需探討。

最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員趨利特點(diǎn)。二手房市場(chǎng)中普遍存在信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，在交易博弈過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人員能憑借信息優(yōu)勢(shì)占據(jù)有利地位，故以此謀利是其理性選擇，這是導(dǎo)致假房源亂象難于根治的主要原因，由此衍生多種問(wèn)題：第一，信任缺失危機(jī)。經(jīng)紀(jì)行業(yè)本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，服務(wù)消費(fèi)者應(yīng)排在首位要求，但現(xiàn)今經(jīng)紀(jì)人利用信息差謀取私利的行為，不但加劇了經(jīng)紀(jì)人與消費(fèi)者之間的信任問(wèn)題，而且危及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展。第二，從業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)危機(jī)。楊玉紅曾利用風(fēng)險(xiǎn)決策模型論證后得出，顧客完全不了解經(jīng)紀(jì)人的道德水平，使得一些惟利是圖的經(jīng)紀(jì)人常常在交易中欺騙顧客，最終演化的結(jié)果是道德水準(zhǔn)不高的經(jīng)紀(jì)人在群體中所占的比例越來(lái)越大。隨著不良經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量增加，發(fā)布虛假房源信息等不法行為也隨之增多，從業(yè)人員素質(zhì)愈發(fā)低下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象劇增。

二、保障真房源實(shí)現(xiàn)的規(guī)制路徑

（一）樹(shù)立消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)，提升法治精神

消費(fèi)者作為假房源的直接受害人，應(yīng)當(dāng)積極參與假房源治理攻堅(jiān)戰(zhàn)，筑牢行業(yè)治理基礎(chǔ)。一方面，加強(qiáng)培育消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)。少有民眾在遇到假房源問(wèn)題困擾后，積極通過(guò)司法途徑為自身爭(zhēng)取權(quán)益，一般采取冷處理或通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)文痛斥，但對(duì)治理假房源起不到實(shí)際作用。北京市住建委相關(guān)工作人員曾呼吁，虛假房源信息充斥二手房市場(chǎng)，管理難以面面俱到，故希望消費(fèi)者配合除假運(yùn)動(dòng)，積極舉報(bào)假房源信息。治理假房源，從消費(fèi)者層面可以做到如下幾點(diǎn)：首先，交易前應(yīng)當(dāng)認(rèn)真篩選合適的機(jī)構(gòu)，查看是否有合法資格許可，以縮減黑中介生存空間進(jìn)而改善劣幣驅(qū)逐良幣的行業(yè)生態(tài)環(huán)境，為治假行動(dòng)提供前端保障。其次，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真查詢(xún)房屋現(xiàn)狀、房主相關(guān)證件，存不在在因違規(guī)而被查封等隱性因素等。最后，確認(rèn)交易后嚴(yán)格審查合同內(nèi)容，確保合同內(nèi)容與實(shí)際情況相符。另一方面，消費(fèi)者需明確自身所擁有的權(quán)利及義務(wù)，目前相關(guān)普法途徑單一，形式及內(nèi)容多樣化不足，消費(fèi)者若不主動(dòng)學(xué)法用法，難以充分了解，目前與假房源治理有關(guān)且能為消費(fèi)者維權(quán)提供依據(jù)的法律條文有《中華人民共和國(guó)電子商務(wù)法》第十七條及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十條，但少有人知曉，因此，消費(fèi)者應(yīng)提升法治精神，在自身權(quán)益受到損害后善于拿起法律武器維護(hù)合法權(quán)益。

（二）強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信文化建設(shè)，提升技術(shù)保障能力

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是假房源問(wèn)題的源頭，對(duì)保障真房源至關(guān)重要。第一，重塑合法服務(wù)理念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)至上。近年來(lái)房產(chǎn)中介備受爭(zhēng)議，在各行業(yè)滿(mǎn)意度排名中靠后，行業(yè)負(fù)面消息多、機(jī)構(gòu)收費(fèi)亂、經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)低等現(xiàn)象普遍存在，有報(bào)道披露房產(chǎn)中介行業(yè)的消費(fèi)者滿(mǎn)意度僅為11%，同時(shí)還擁有84.4%的消費(fèi)糾紛比例。服務(wù)理念的偏差是中介行業(yè)出現(xiàn)亂象的本質(zhì)原因，樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念是解決途徑之一。第二，提高崗位招聘門(mén)檻，提升經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)。行業(yè)門(mén)檻偏低，大量不具備從業(yè)資格的人員涌入市場(chǎng)，極大地降低行業(yè)整體素質(zhì)。目前全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了25萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)150萬(wàn)人，有21萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格，比率僅有14%。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)提升從業(yè)人員門(mén)檻，縮減非專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量，最大程度保證專(zhuān)業(yè)人士服務(wù)于消費(fèi)者。與此同時(shí)，在確保硬實(shí)力達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)之上，積極對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行德育教育及專(zhuān)業(yè)能力培訓(xùn)，提升人員素質(zhì)水平。第三，加強(qiáng)保真技術(shù)研發(fā)，降低實(shí)現(xiàn)成本。目前房源保真技術(shù)不成熟，成本高昂，讓多數(shù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以承受，但保真技術(shù)是與時(shí)代結(jié)合的產(chǎn)物，具有推進(jìn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的能力，若避之若浼只會(huì)落后于行業(yè)。一方面，現(xiàn)今房地產(chǎn)中介行業(yè)加盟趨勢(shì)加強(qiáng)，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布2018中國(guó)特許百?gòu)?qiáng)榜單，門(mén)店總數(shù)17.7萬(wàn)個(gè)，上浮了15.1%。加盟店數(shù)16.5萬(wàn)個(gè)，上浮16.1%，加盟店占比91.2%，中小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可考慮加盟具有研發(fā)能力的大型機(jī)構(gòu)，完善自身技術(shù)不足的缺陷。另一方面，推動(dòng)全行業(yè)房源信息共享進(jìn)程。美國(guó)MLS房源系統(tǒng)盛行于西方諸多發(fā)達(dá)國(guó)家，在房地產(chǎn)中介行業(yè)占舉足輕重的地位，不但促進(jìn)行業(yè)形成良好的自律性，而且有效貫徹了行業(yè)交易規(guī)則。中國(guó)式MLS系統(tǒng)初步萌芽，通過(guò)多年的實(shí)踐和不斷迭代，鏈家打造出了一套完整、有效且可復(fù)制的合作網(wǎng)絡(luò)——“ACN（Agent Cooperation Network）”?！癆CN”改變了經(jīng)紀(jì)人各自為戰(zhàn)的工作方式，將房源和客源信息打通，整合所有資源實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配，但僅限于企業(yè)自身，目前行業(yè)房源信息共享仍處于發(fā)展不完全不充分的階段，積極推進(jìn)房源信息共享，將是解決假房源問(wèn)題的關(guān)鍵之處。

（三）健全相關(guān)法律法規(guī)，完善政府監(jiān)管機(jī)制

我國(guó)保障真房源的相關(guān)法規(guī)還不完善，無(wú)法為假房源治理提供長(zhǎng)效機(jī)制保障。首先要健全相關(guān)法律法規(guī)。一方面，目前規(guī)范房地產(chǎn)中介的法規(guī)僅有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，但其中也無(wú)明文規(guī)制發(fā)布虛假房源信息的條款，更多的是依靠地方性政府通知或文件打擊不法中介發(fā)布假房源信息，缺少全國(guó)性法律明文規(guī)定，無(wú)法對(duì)中介產(chǎn)生足夠的威懾力，因此有必要出臺(tái)全國(guó)性法規(guī)，加大對(duì)發(fā)布假房源信息的懲處力度。另一方面，監(jiān)管部門(mén)分散且不明確的管理職能導(dǎo)致“九龍治水”尷尬局面，無(wú)法形成合力對(duì)假房源亂象進(jìn)行監(jiān)管，故應(yīng)從法律層面上進(jìn)一步明確管理部門(mén)的職能和定位，建立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)或重新分配職權(quán)形成分工明晰、團(tuán)結(jié)協(xié)作的運(yùn)行體系；同時(shí)實(shí)行績(jī)效考核制度，將監(jiān)管房源信息工作完成度作為政府績(jī)效考核的指標(biāo)之一，以考核促進(jìn)監(jiān)管效率，改變目前低效現(xiàn)狀。

其次要完善政府部門(mén)監(jiān)管機(jī)制。一是擴(kuò)大監(jiān)管范圍。傳統(tǒng)監(jiān)管范圍僅是線(xiàn)下中介機(jī)構(gòu)，但互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，線(xiàn)上查詢(xún)房源信息已逐漸成為主流，中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息必須通過(guò)找房平臺(tái)審核才能發(fā)布，如貝殼找房、房天下、58同城等主流平臺(tái)，這些平臺(tái)不參與具體交易，只通過(guò)出售出租端口或發(fā)布廣告進(jìn)行盈利，對(duì)房源信息審核不嚴(yán)的現(xiàn)象普遍存在，政府應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)此類(lèi)平臺(tái)監(jiān)管，建立嚴(yán)密監(jiān)控制度以確保平臺(tái)依法運(yùn)營(yíng)。二是建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案。目前我國(guó)尚未建立全國(guó)公開(kāi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，信息流通程度低，消費(fèi)者難以了解機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員的信用狀況，故應(yīng)推動(dòng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記經(jīng)營(yíng)及經(jīng)紀(jì)人員實(shí)名從業(yè)，夯實(shí)真房源保障的行業(yè)基礎(chǔ)。三是推進(jìn)真房源管理及交易透明化，確保交易合同及服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，構(gòu)建由政府管理的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)評(píng)分系統(tǒng)，定期發(fā)布行業(yè)評(píng)分結(jié)果，為消費(fèi)者選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)提供權(quán)威參考。

當(dāng)前，我國(guó)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)正有序推進(jìn)，真房源實(shí)現(xiàn)有利于滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好居住生活的需要，通過(guò)積極構(gòu)建政府部門(mén)有效監(jiān)管、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合法自律、消費(fèi)者主動(dòng)參與的三位一體治理格局，以系統(tǒng)性籌劃、體系化推動(dòng)形成社會(huì)合力共同保障真房源實(shí)現(xiàn)。