任宇航

（杭州師范大學 浙江 杭州 311121）

一、引言

2008年以來，我國住房價格不僅持續(xù)上漲，同時也表現(xiàn)出價格的地區(qū)分化的特征。同時，住房調(diào)控政策往往收效甚微，甚至出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的反?，F(xiàn)象。仔細審視卻不難發(fā)現(xiàn)，這些調(diào)控政策通常是基于住房市場需求端而制定的，而在我國現(xiàn)行的供地制度安排下，住宅用地的供給才是影響住房價格的重要因素。

二、文獻綜述

Pengetal.（1994）以政府嚴控土地供給的香港為研究對象，發(fā)現(xiàn)香港的土地供給管制導致了更高的房價。余華義（2010）指出我國的住房價格不能完全對應(yīng)經(jīng)濟基本面，并通過實證研究發(fā)現(xiàn)了土地供應(yīng)量與房價之間存在負相關(guān)關(guān)系。

在我國城市內(nèi)部，地方政府對城市建設(shè)用地采用策略性供給。這具體表現(xiàn)為工業(yè)、商住用地供給結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)，工業(yè)用地供應(yīng)比重過高，商住用地供給有限（黃忠華等，2014；范劍勇等，2015；張莉等，2017），導致商住用地價格長期遠高于工業(yè)用地價格，工業(yè)用地使用效率低下以及城市住房價格高企。

而從土地供給的中央-地方關(guān)系來看，中央政府出于均衡區(qū)域發(fā)展水平、推進大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)化發(fā)展等等“患不均”方面的考慮，實施了偏向中西部和中小城鎮(zhèn)的差異化供地管理（陸銘等，2015）。這一舉措了加劇東部地區(qū)建設(shè)用地，尤其是住宅用地的供需矛盾，導致房價上漲過快及半城鎮(zhèn)化問題的出現(xiàn)（文樂等，2016）。

我國政府對土地供給具有強有力的控制權(quán)，是城市土地的壟斷供給者，住宅用地供給價格彈性可以反映政府的壟斷性土地供給行為（劉洪玉等，2015；韓立彬等，2018）。

三、土地供給管制影響城市住房價格的機制分析

在各城市內(nèi)部，地方政府對工業(yè)用地和住宅用地采取截然不同的供地策略，對住宅用地的“饑餓式”的供地政策導致住宅用地供給價格彈性普遍缺乏，助推了房價上漲。據(jù)此，文章提出待檢驗的假說1：地方政府對土地的策略性供給造成住宅用地供給價格彈性相對缺乏，進而助推了城市住房價格上漲。

在土地供給的中央-地方統(tǒng)一管制體系下，東部城市住宅用地的配給指標往往小于中西部城市，造成東部地區(qū)住宅用地供給價格彈性更加匱乏，是造成東部地區(qū)房價上漲的重要影響因素，由此進一步影響了我國住房價格的地區(qū)分化。據(jù)此，文章提出待檢驗的假說2：中央統(tǒng)一控制下東部與中西部城市建設(shè)用地指標的錯配，導致東部城市的住宅用地供給價格彈性普遍小于中西部城市，且顯著影響東部城市房價，進一步加劇了房價的地區(qū)分化。

四、住宅用地供給價格彈性的測算

（一）對住宅用地供給價格彈性的界定

文章將住宅用地供給價格彈性定義為某城市住宅用地出讓價格變動1%對某城市國有建設(shè)用地中住宅用地供給數(shù)量變動程度的影響。

（二）模型的構(gòu)建

文章主要使用土地價格、土地市場化程度和供給的空間約束來衡量城市住宅用地的供給。雖然采用面板數(shù)據(jù)模型計算彈性可以充分考慮建設(shè)用地入市的時滯性，但存在土地價格的內(nèi)生性問題，可能會造成估計結(jié)果的偏誤。對此，文章采用兩階段最小二乘法（TSLS）解決內(nèi)生性問題，借鑒高曉娜（2016）的做法，選取城市在崗職工平均工資、市轄區(qū)人口密度和各城市固定資產(chǎn)投資總額作為住宅用地價格的工具變量。

住宅用地供給價格彈性的估計方程如下：

式（1）中，α1為方程估計中的重要參數(shù)，代表城市住房價格變化1%所引起的住宅用地供應(yīng)量變化的百分比。方程中變量的下標i，t代表第i個城市在第t年的取值。market代表土地供應(yīng)的市場化程度，以城市土地出讓中協(xié)議出讓土地面積占城市土地出讓總面積的比例作為代理變量，協(xié)議出讓的比例越低，表示該城市的土地出讓的市場化程度越高，我國土地供給一級市場受政府規(guī)劃的嚴格管控，并不是達到真正的市場化，即受到非市場化因素的影響；cons代表各城市土地供給的約束水平，以城市建成區(qū)面積占市轄區(qū)面積的比例表示，建成區(qū)面積占市轄區(qū)面積的比例越高在表示可供開發(fā)的土地越少，土地供給的約束越大。

（三）變量描述與數(shù)據(jù)說明

運用35個大中城市2008-2017年的面板數(shù)據(jù)對住宅用地供給價格彈性進行測算。計量模型中，住宅用地供應(yīng)面積（ls）來自《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》；住宅用地價格（lp）來自“中國地價信息服務(wù)平臺”；土地供應(yīng)的市場化程度（market）相關(guān)數(shù)據(jù)來自《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》；土地供給約束水平（cons）相關(guān)變量和工具變量數(shù)據(jù)均來自《中國城市統(tǒng)計年鑒》。變量統(tǒng)計特征描述如表1所示。

表1 估計方程各變量定義及統(tǒng)計信息

（四）35個大中城市住宅用地供給價格彈性的測算結(jié)果

35個大中城市住宅用地供給價格彈性的計量估計結(jié)果，按彈性值從大到小排列在表2中。

五、土地供給管制影響城市住房價格的實證檢驗

（一）模型的構(gòu)建

為了觀察測算得出的住宅用地供給價格彈性究竟能在多大程度上影響城市住房價格的上漲和地區(qū)分化。文章構(gòu)建如下計量模型進行實證檢驗。

公式（2）中，yi為被解釋變量，主要是不同的房價變量。住宅用地供給價格彈性lse為主要的解釋變量，其余變量為控制變量。awage為每個城市2008-2017年在崗職工平均工資；apden為每個城市2008-2017年平均人口密度；ahs為每個城市2008-2017年平均新建房屋竣工面積。

其中，核心解釋變量lse的系數(shù)β1是實證研究中主要關(guān)注的對象，該系數(shù)的方向與顯著性將直接決定文章所提假設(shè)的正確與否。

表2 35個大中城市住宅用地供給價格彈性測算回歸結(jié)果

（二）所用數(shù)據(jù)說明

城市住房價格（y_i）來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》；城市在崗職工平均工資（awage）和城市平均人口密度（apden）的數(shù)據(jù)均來自《中國城市統(tǒng)計年鑒》；城市平均新建房屋竣工面積（ahs）數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

（三）對兩個假說的實證檢驗

為了驗證文章提出的假說1，即地方政府對土地的策略性供給造成住宅用地供給價格彈性相對缺乏，進而助推了城市住房價格上漲。將2008-2017年35個城市住房價格平均漲幅帶入方程（2）中，計量檢驗的結(jié)果如表3所示。

從表3回歸結(jié)果中可以看，35個城市住房價格的增長率受到住宅用地供給價格彈性的顯著影響。表中（2）、（3）、（4）列顯示逐步添加控制變量，計量模型的擬合優(yōu)度逐漸提高，住宅用地供給價格彈性的解釋力增強。住宅用地供給價格彈性每增加1%，城市住房價格增長率就會下降188.17%，假說1得到驗證。

根據(jù)表2中對各個城市住宅用地供給價格彈性的測算，文章按照城市所在區(qū)域?qū)λ鼈冞M行進一步地分類。

表3 住宅用地供給價格彈性對城市住房價格增長率的影響

表4 35個城市住宅用地供給價格彈性的區(qū)域劃分與比較

從表4中可以看出，東部城市的供給彈性均值為0.2788，低于35個城市總體的平均值，也低于中西部城市的平均水平。這說明東部城市的住宅用地供給價格彈性更加缺乏，?？?、廈門、深圳、上海這四個彈性最小的城市均位于東部地區(qū)。

同時，文章將東部城市的住房價格代入公式（2）以觀察東部城市住宅用地供給價格彈性對東部城市房價的影響。

從表5中可以看出，在逐步添加控制變量后，東部城市的住宅用地供價格彈性與東部城市的住房價格顯著負相關(guān)。這說明東部地區(qū)的住宅用地價格彈性的缺乏是造成東部地區(qū)房價高企的重要影響因素，從而進一步拉大了東部與中西部城市的房價差異。由此，文章提出的假說2得以驗證。

表5 東部城市住宅用地供給價格彈性對東部城市住房價格的影響

六、結(jié)論與政策探討

文章的研究結(jié)論說明，2008年以來我國35個大中城市住房價格的變化主要受到市場的供給端，尤其是政府對土地供給管制的影響。由此，可做出如下調(diào)控。

首先，地方政府應(yīng)加快轉(zhuǎn)變對于“土地金融”發(fā)展模式的依賴。城市住房價格的持續(xù)上漲，一定程度上是由于地方政府對住宅用地出讓收入的嚴重依賴，并以此作為城市發(fā)展的資金來源。截至2019年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達60.60%，城市化進行的發(fā)展已經(jīng)進入了后半場，單純依靠賣地融資來發(fā)展城市的模式將難以持續(xù)，因此政府應(yīng)逐漸降低對住宅用地出讓金的依賴，并尋找新的收入來源來保障城市發(fā)展的資金來源，如房產(chǎn)稅的征收等。

其次，東部城市對于住宅用地的客觀需求不應(yīng)該被忽視掉，要正視市場的合理需求，增加東部城市的供地指標。同時，鑒于2020年新修訂的《中華人民共和國土地管理法》正式施行，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接入市流轉(zhuǎn)。東部城市可以以此為契機，打破原有的城市住宅用地剛性供給的僵局，拓寬住宅用地的開發(fā)源。

最后，城市住房價格表現(xiàn)出的種種問題，不僅是住房市場自身和供地政策的問題，更牽涉到中央與地方之間財權(quán)與事權(quán)的分配關(guān)系、地方官員的晉升激勵制度。應(yīng)進一步推進中央與地方收入劃分的改革，拓寬地方政府稅收收入來源，并淡化官員晉升的“唯GDP”考核準則。