吳金霞 婁信強

（南寧師范大學(xué)自然資源與測繪學(xué)院 廣西 南寧 530001）

一、導(dǎo)言

近年來，隨著外來投資的大量涌入和城市的快速建設(shè)，南寧市房地產(chǎn)投資性需求旺盛。從南寧統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2015年以來，南寧房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。盡管政府出臺了多輪次、強力度的調(diào)控政策，2019年南寧房地產(chǎn)投資增速仍超過30%，房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)“價漲量增”態(tài)勢。為進(jìn)一步促進(jìn)南寧房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，本文通過調(diào)查分析南寧市房地產(chǎn)投資及其運行狀況，提出有利于南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策建議。

二、2019年南寧市房地產(chǎn)市場運行的主要特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，土地購置投資增長迅速

2019年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到1461.5億元，占全市投資超過50%，同比增長32.1%，拉動全市投資增長13.9個百分點。其中土地購置投資快速增長是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要拉動力，土地購置費同比增長69.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的46%，拉動全市投資增長10.8個百分點。2019年，南寧市土地市場持續(xù)火爆，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)77.5%，是支撐起南寧市2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的根本原因。

（二）土地出讓面積大幅增加，平均成交地價持續(xù)走高

2019年，南寧市土地市場供需持續(xù)增長，成交地價不斷走高。全年土地成交77幅、面積1067萬㎡，相比2018年增加19幅、233萬㎡；成交樓面地價為4299元/㎡，同比增幅22.8%。隨著廣西壯族自治區(qū)政府“強首府”戰(zhàn)略的提出，開發(fā)商普遍看好南寧市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展，商品房規(guī)模持續(xù)擴大，帶來了土地市場的持續(xù)繁榮。

（三）商品住宅供應(yīng)與銷售量持續(xù)增長

2019年，南寧市商品住宅供應(yīng)量1243.16萬㎡、成交量1153.92萬㎡，同比2018年雙雙提升了17%以上。成交均價11489元/㎡，增幅4.79%。這主要是受2019年下半年南寧市場毛坯房回歸，“精改毛”或新盤毛坯入市盛行的影響。據(jù)調(diào)查，2019年上半年南寧市銷售毛坯房項目數(shù)量約32個，下半年則高達(dá)84個，數(shù)量提升明顯。

（四）商品住宅存量充足、去化周期，價格漲勢趨緩

2019年，南寧市住宅可售面積為638.9萬平方米，按照全年商品住宅月均銷售96.3萬平方米測算，消化周期為6.6個月，處于合理范圍。2019年上半年，南寧市住房價格一度上漲迅猛，但在5月份被住建部點名預(yù)警后，6月份房價應(yīng)聲回落，均價為11542元/平方米，環(huán)比微降2.58%。

（五）商品住宅施工及新開工面積顯著增加

2019年，南寧市商品住宅施工及新開工面積顯著增加。全年南寧市區(qū)商品住宅施工面積5290.67萬平方米，同比增長12.5%；商品住宅新開工面積1200.76萬平方米，同比增長17.5%；商品住宅竣工面積584.23萬平方米，同比增長32.6%。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長總體趨緩

2019年全年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為271.95億元，同比增長10.6%，增幅同比下降3個百分點；全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增27.2億元，同比少增2.8億元。2015年—2019年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額不斷的增長，開發(fā)貸款增速于2016年達(dá)到高峰，隨后便不斷下降，市場逐漸趨于穩(wěn)定。

（七）個人購房貸款持續(xù)回落

2019年，南寧市個人購房貸款增幅明顯上漲。2019年末個人購房貸款余額為361.47億元，同比上升13.6%，自2017年連續(xù)2年回落后止跌回升。究其原因，主要是市場上“住房不炒”政策穩(wěn)預(yù)期逐見成效，改善型需求穩(wěn)步釋放，2019年“精改毛”后居民購房積極性普遍提升，市場前景被看好，導(dǎo)致個人購房貸款增速上升。

三、當(dāng)前南寧市房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題

（一）商品住宅供需旺盛，投資性購房比例上升

近年來，南寧市城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，從投資性需求來看，房地產(chǎn)依然是人們心中保值增值的首選投資品。盡管樓市屢屢調(diào)控，但調(diào)控后總會表現(xiàn)為房價穩(wěn)中略漲，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，購房者激情倍增。同時，新區(qū)建設(shè)和老舊小區(qū)改造計劃的實施力度不斷地加大，也進(jìn)一步刺激了住房消費和投資性購房。近年來，南寧市加大舊區(qū)改造力度，僅2019年已完成19個老舊小區(qū)改造項目試點上報工作，老舊小區(qū)改造使得居民的被動性住房需求進(jìn)一步增加。

（二）房價持續(xù)上漲，居民購房壓力加大

據(jù)調(diào)查，受毛坯備案價松綁、土拍“雙限”（限地價、限房價）政策悄然退出、政策紅利頻發(fā)等種種因素的影響，2019年南寧市房價呈現(xiàn)穩(wěn)中小漲的趨勢，全年商品住宅成交均價為10924元/平方米。與市民收入水平相比，當(dāng)前南寧市房價仍然超出很多家庭支付能力。從房價收入比來看，2019年南寧新推樓盤主力戶型面積段在110平米左右，人均可支配收人為38440元，戶均人口數(shù)為3.3人，再結(jié)合住房均價10924元/平方米可測算出當(dāng)前南寧市房價收入比為9.47：1，遠(yuǎn)高于（3～6）：1的合理區(qū)間。高房價嚴(yán)重透支居民的未來收入，增大了南寧市居民的住房負(fù)擔(dān)。

（三）住房開發(fā)貸款規(guī)模持續(xù)擴大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險上升

2015年以來，外地房企大規(guī)模進(jìn)入南寧市場，南寧已成為各大房企覬覦的“熱土”，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)發(fā)力，項目建設(shè)加快推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計，截止2019年末，南寧市住房開發(fā)貸款累計已達(dá)到872.04億元，比上一年增長11.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資“一枝獨秀”，儼然已成為拉動投資和經(jīng)濟(jì)增長的主動力。但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)和消費過于依賴銀行貸款的局面沒有變，房地產(chǎn)金融安全與房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定息息相關(guān)。2019年初開始，國家出臺一系列政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越大，房地產(chǎn)市場也面臨嚴(yán)峻的調(diào)整壓力，由此帶來的金融風(fēng)險不容小覷。

四、對南寧市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的展望與建議

（一）穩(wěn)定土地供應(yīng)

2019年南寧市房價上漲過快的一大主因是土地成本上漲。為此，應(yīng)當(dāng)從土地市場源頭出發(fā)，通過合理確定土地供應(yīng)計劃，保障土地市場供應(yīng)穩(wěn)定，穩(wěn)定地價，進(jìn)而抑制房價。對于已經(jīng)供應(yīng)的土地，要加強監(jiān)督，避免開發(fā)商囤積土地，加快項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，確保后期住宅供應(yīng)穩(wěn)定。

（二）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場交易行為

2019年末南寧市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一輪“以量換價”，房地產(chǎn)市場交易呈現(xiàn)出虛假宣傳、價格信息作假、價外價等亂象，擾亂了正常市場交易秩序，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。為此，應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，重點抓好價格管理，做好樓盤表價格信息披露、商品房價格預(yù)售備案管理等工作，杜絕虛假價格宣傳，對部分熱銷樓盤在合同價款以外另外收取價外費用的行為要嚴(yán)厲打擊，規(guī)范市場交易行為，確保市場平穩(wěn)發(fā)展。

（三）發(fā)揮政府保障職能，加大租賃住房供應(yīng)

在房價居高不下的形勢下，南寧市民住房負(fù)擔(dān)日益加大，政府應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)中低收入群體進(jìn)入住房租賃市場，通過租房解決居住問題。一方面，制定優(yōu)惠的住房租賃政策，允許租客使用住房公積金支付房租，放寬住房公積金用于支付房租的上限；另一方面，加大公共租賃住房建設(shè)力度，通過在新建商品住房項目中配建一定比例的公共租賃住房，支持在棚改、拆遷安置房小區(qū)中配建公共租賃住房等舉措增大公租房供應(yīng)，確保新就業(yè)大學(xué)生、農(nóng)村務(wù)工人員等新市民都能平等享受公租房。

（四）積極發(fā)揮媒體的正向引導(dǎo)作用

當(dāng)政府加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管時，新媒體也應(yīng)當(dāng)順勢響應(yīng)，加大對國家、政府調(diào)控政策的宣傳力度，及時、透明公開南寧市各區(qū)各類型商品房價格，引導(dǎo)消費者形成理性預(yù)期、理性購房，努力形成有利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的輿論氛圍。