劉智敏

2000年前，大多數(shù)的房地產估價機構還是事業(yè)單位，依賴于隸屬的政府機構。2000年，國務院提出了經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求，原有的房地產估價機構經過脫鉤改制成為由注冊房地產估價師出資設立的有限責任公司或合伙制企業(yè)。在高速增長的房地產業(yè)的帶動下，估價行業(yè)從數(shù)量上、質量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上,都有了實質性的提高。隨著國家經濟發(fā)展的增速變緩，行業(yè)競爭日益激烈，要求房地產估價機構拓寬市場研究，加強內部管理,提升專業(yè)素養(yǎng)。

科學化管理有三個方面：一是規(guī)范化，二是精細化，三是個性化。我國現(xiàn)有房地產估價機構的發(fā)展中，精細化應用和個性化管理還有待提高。精細化源于日本的企業(yè)管理理念，是社會分工的精細化以及服務質量的精細化對現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。隨著房地產估價的業(yè)務范圍日趨細分化和企業(yè)管理日趨規(guī)范化，房地產估價機構的管理要在規(guī)范化管理基礎上，推行精細化管理，把內部管理工作做精做細做實，才能獲得更大的生存和發(fā)展空間。筆者認為，房地產估價機構現(xiàn)階段的精細化管理可從四個部分入手：業(yè)務管理、專業(yè)管理、人力資源管理、信息化管理。

一、業(yè)務管理

當前，大部分房地產估價機構規(guī)模都不算大，更多的重視業(yè)務發(fā)展而忽視內部管理是一些機構的通病。要提高房地產估價機構的競爭力，就要根據房地產估價行業(yè)的特點，創(chuàng)新開拓業(yè)務渠道，優(yōu)化估價業(yè)務流程，構建全面完整的精細化業(yè)務管理體系。

1、實施對業(yè)務渠道的精細化管理。

企業(yè)經營的核心首先是要生存，房地產估價機構也不例外?！顿Y產評估法》第十五條規(guī)定：公司形式的評估機構，應當有八名以上評估師和兩名以上股東；按照之前的《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定：原有的一級、二級、三級資質分別必須有15名、8名、3名以上專職注冊房地產估價師；因此對于原三級資質估價機構而言，如果通過增加估價師來符合資產評估法的要求的話，成本的增加可能導致其無法繼續(xù)經營；對于原一、二級資質估價機構而言，也應有與其機構規(guī)模相稱的業(yè)務量才能夠發(fā)展壯大。傳統(tǒng)的估價業(yè)務如抵押估價、涉稅估價、征收征用估價等，由于受到市場和政策等影響，部分估價業(yè)務逐漸萎縮，單一化的估價機構面臨巨大挑戰(zhàn)。同時，隨著國家經濟發(fā)展方式的轉變，也帶來不少新的業(yè)務機會，例如城市更新領域的前期成本核算及風險評估、不動產證券化等。由于市場競爭的越來越激烈，估價業(yè)務渠道價值不斷上升，估價機構僅靠原有業(yè)務無法繼續(xù)生存，應抓住機遇開拓多元化業(yè)務渠道，實現(xiàn)對估價業(yè)務渠道的深度開發(fā)、精細管理。估價機構應根據自身發(fā)展特點，對不同的估價業(yè)務渠道實施精細化管理，將業(yè)務渠道架構扁平化、細化和創(chuàng)新，由靜態(tài)管理轉為動態(tài)管理。

2、建立科學合理的業(yè)務流程。

精細化管理應建立科學合理業(yè)務流程，把凌亂無章的管理變成具體化的可操作的次第有序的流程。估價機構在業(yè)務流程管理中，既要有橫向的部門協(xié)作，也要有縱向的管理流程。首先，必須明確各環(huán)節(jié)規(guī)則、要求和職責，做到每個環(huán)節(jié)按章辦事，發(fā)現(xiàn)并糾錯誤；其次，每項估價業(yè)務，分配給相互制約關系的部門或人員分別完成并做到有據可查，避免出現(xiàn)一言堂局面。

3、優(yōu)化部門和崗位職責制度。

要細化整個業(yè)務流程的各個落實環(huán)節(jié)，優(yōu)化部門和崗位職責制度。房地產估價機構要建立合理的授權分責制度，針對各部門的工作性質、人員的崗位職責，賦予相應的職權，做到事事有人管和人人有專職，提高工作質量和效率。

如司法鑒定項目的實地查勘，業(yè)務人員和估價人員共同到場，與法院等估價利害關系人的事務溝通和估價相關事宜分別由業(yè)務人員、估價人員負責，法院出庭質證時業(yè)務人員和估價人員一起參加。整個環(huán)節(jié)既有分工又有合作，互相監(jiān)督，避免出現(xiàn)漏洞。

二、專業(yè)管理

近來，不時有估價機構因估價報告的質量問題，被剔除出金融機構入圍名單，有的被行業(yè)主管部門通報批評，甚至被追究刑事責任。

《資產評估法》第十七條規(guī)定：評估機構應當依法獨立、客觀、公正開展業(yè)務，建立健全質量控制制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。房地產估價報告的質量，直接關系著估價機構的生存和發(fā)展，必須在專業(yè)方面加強精細化管理，重細節(jié)、重過程、重質量。

1、嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范。

為了規(guī)范資產評估行為，1999年2月12日，建設部會同國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布《房地產估價規(guī)范》，后又進行了修訂，2013年6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布《房地產估價基本術語標準》，2015年4月8日發(fā)布《房地產估價規(guī)范》，2016年7月2日，發(fā)布《資產評估法》并于2016年12月1日實施。

房地產估價工作應執(zhí)行《房地產估價規(guī)范》，要按程序到實地現(xiàn)場查勘，如只上網查查信息、看看圖片、打打電話，得出的結果是不可能客觀合理的；估價人員應實事求是反映估價對象的實際情況，以執(zhí)業(yè)規(guī)范為準繩，這是估價結果客觀準確的重要前提。

2、嚴格實行三級審核制度。

《房地產估價規(guī)范》規(guī)定在交付估價報告前要“審核估價報告”；《資產評估法》第二十六條規(guī)定：評估機構應當對評估報告進行內部審核。房地產估價機構要嚴格實行初審、終審和終審三級審核制度。初審對所有估價資料全面檢查，并改正初審中發(fā)現(xiàn)的問題；復審是再次對估價資料進行全面檢查；終審是最后把關，確保估價報告符合房地產估價規(guī)范及相關技術標準，最終決定是否出具報告。

機構要細化三級審核的要求，按照合法、合理、合規(guī)三個準則盡心盡職地進行審核。合法性準則應在獨立、客觀、公正地進行房地產估價活動的基礎上,得出合理的估價結果；合規(guī)性準則應符合國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的要求。如估價結果應詳細說明對采用的不同估價方法測算出的結果是如何進行分析比較，并考慮價格影響因素，最終合理確定估價結果。

3、完善估價人員培訓體系。

房地產估價涉及多學科領域，估價人員必須具有專業(yè)的理論知識實踐經驗。估價人員要參加行業(yè)協(xié)會舉辦的繼續(xù)教育，建立精細化的培訓體系，區(qū)分對象、因需培訓，提高估價人員專業(yè)能力和職業(yè)道德。

估價機構培訓的形式可以多樣化，如聘請業(yè)內專家、相關行業(yè)專業(yè)人員等來公司講課，及時了解行業(yè)政策法規(guī)動向、最新的技術成果；定期舉辦專業(yè)能力知識競賽，提高估價人員學習的積極性；組織技術討論會，探討和分享在估價過程中遇到的疑難問題；同時，加強自律管理，提高估價人員的道德水平。

4、建立重大房地產估價案例專家會審制度。

對影響較大、難度較高的重大房地產估價案例，或新的創(chuàng)新型估價業(yè)務，建立資深估價師組成的會審制度。房地產估價的涵蓋范圍廣，每位估價人員都會有自己細化的專業(yè)方向和經驗擅長，專家小組會審可以集眾家之長，發(fā)揮每一位專家的聰明才智。確保估價結果真實客觀。

三、人力資源管理

房地產估價師是專業(yè)化程度較高的知識型人才，要實施人力資源的精細化管理，遵循精益求精的原則，對人力資源的內容進行合理分析、規(guī)劃以及定位。

1、優(yōu)化薪酬福利和績效考核管理。

對估價人員績效考核管理可以充分調動員工的積極性、主動性，留住優(yōu)秀人才。房地產估價機構實行激勵，制定公平合理的績效考核制度，增加估價人員的歸屬感和對公司發(fā)展的認同感。

2、構建員工職業(yè)規(guī)劃。

對管理、業(yè)務、專業(yè)等不同崗位人員的職業(yè)發(fā)展，要有不同的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為每個崗位制定明確的發(fā)展目標和發(fā)展路徑；其次，建立人才培養(yǎng)機制，實行公開公平的晉升制，幫助他們成為優(yōu)秀的人才。要為估價人員提供發(fā)展方向和機會，確保實現(xiàn)公平流動和高效配置。

例如房地產估價人員屬于運用自己的專業(yè)知識為客戶提供咨詢鑒證服務的技術類人才，通過培養(yǎng)，最終成為機構的技術骨干、技術負責人或高層管理者。

3、重視企業(yè)文化，提高估價機構凝聚力。

積極向上的企業(yè)文化能為估價機構吸引和留住人才，尤其針對大部分估價人員是知識型人才的特點，要營造尊重人才，重視優(yōu)秀員工的氛圍，真正的做到人盡其才。

估價工作需要不同專業(yè)共同合作，超越單個個體的局限，共同完成估價工作。同時，通過舉辦各種活動，積極參加行業(yè)組織的各類團隊比賽等，營造一個團結融洽的集體，讓機構員工及時了解估價機構的遠景發(fā)展戰(zhàn)略，主動融入，共同發(fā)展。

四、信息化管理

科技的發(fā)展使網絡信息技術廣泛應用，將現(xiàn)代化信息技術融入到企業(yè)內部管理中。房地產估價機構應該在過去經驗的基礎上，加上信息技術的支持，以精細化管理為主要發(fā)展方向，提升機構的工作效率以及管理質量。信息化管理所起到的不是單一的作用，而是對估價機構整個管理系統(tǒng)有全面持續(xù)的協(xié)調和提升作用，通過信息系統(tǒng)管理的高效運作，精細化管理將具有更加堅實的基礎和未來。對房地產估價機構來說，不可或缺的有以下四個內容。

1、構建基礎數(shù)據庫：房地產估價機構需要大量的具有完整性、有效性和及時性基礎數(shù)據資源，基礎數(shù)據已經成為房地產估價行業(yè)內最重要資產之一?？梢越Y合市場調研和互聯(lián)網技術，充分采集樓盤的基礎信息和交易信息等相關信息，整合多年來的積累的大量數(shù)據，進行統(tǒng)計分析，構建完整的數(shù)據系統(tǒng)，實現(xiàn)基礎數(shù)據的充分共享。

2、估價報告輔助生成系統(tǒng)：由于房地產估價報告具有一定的共性，如基本格式、估價方法等，把估價師的專業(yè)技能和信息技術融合在一起，設置估價報告輔助生成系統(tǒng)，減少估價報告中的一些低級錯誤，降低估價工作中的一些人工操作，讓估價人員在整個估價過程中，分出更多的注意力去關注如估價對象的價值和價格影響因素等，提高估價報告的質量。

3、估價報告管理系統(tǒng)：對從業(yè)務分配開始到完成估價報告并收費中的各個環(huán)節(jié)實行信息化管理，可以理順和規(guī)范估價業(yè)務流程，對估價報告的數(shù)量、審核流程、作業(yè)時間、收費情況等如實進行記載，實時跟蹤各個項目的估價作業(yè)進度，提高工作效率和準確性。

4、自動詢價系統(tǒng)：自動詢價系統(tǒng)是基于信息技術和數(shù)據的集合，構建有效的數(shù)據處理和價格模型，可對單套住宅的房地產價格進行評估，方便客戶隨時查詢房地產價格信息和其他綜合信息，同時還可以為客戶在原有估價業(yè)務的基礎上，進行業(yè)務延伸和售后服務，例如對金融機構的抵押擔保物進行定期的價值跟蹤監(jiān)測。估價機構通過提供這項服務既可以減少估價人員的詢價工作量，又可以擴大機構的品牌影響力。

五、結語

房地產估價機構的管理是一項長期而系統(tǒng)化的工程，沒有一個現(xiàn)成的管理模式可以直接套用，隨著房地產估價行業(yè)競爭的不斷加劇，精耕細作將成為房地產估價機構生存和發(fā)展的基本條件，房地產估價機構只有不斷深化精細化管理，加強探索，持續(xù)提升應變能力，最終構建與自己企業(yè)實際情況相適應的個性化的管理模式。