張金輝

【摘要】改革開放30年來，中國房地產(chǎn)金融業(yè)走向了發(fā)展的快車道，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的命脈產(chǎn)業(yè)。但是，發(fā)展過快帶來的問題也隨之而來。由于我國正在處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，所以在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中會出現(xiàn)預(yù)料之中的問題，需要我們?nèi)パ芯亢徒鉀Q。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 ?創(chuàng)新風(fēng)險 ?金融創(chuàng)新 ?金融市場

房地產(chǎn)金融的市場導(dǎo)向受國家政策影響較大，隨著國家不斷出臺對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融業(yè)也進(jìn)入了一個預(yù)料之中的轉(zhuǎn)型期，此時期的核心目標(biāo)就是創(chuàng)新。在這一創(chuàng)新過程中，要時刻關(guān)注國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動向，以確定其向?qū)π袠I(yè)有利的方向發(fā)展。對于房地產(chǎn)創(chuàng)新的研究分析也成為了從業(yè)者現(xiàn)階段工作的重中之重。本文以簡明扼要的方式指出了當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)出現(xiàn)的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望能對振興房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助一臂之力。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問題

（一）金融體系不完整，存在風(fēng)險

房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展會受到國際金融環(huán)境的影響。就之前美國發(fā)生的次貸危機(jī)來看，金融風(fēng)險的產(chǎn)生主要是因為貸款人無法提供貸款，導(dǎo)致銀行資金流動性變差，從而增加了金融風(fēng)險發(fā)生的可能性。在中國的金融體系中，企業(yè)對于銀行的依賴性很大，因此企業(yè)會承受較大的風(fēng)險，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融業(yè)產(chǎn)生較大波動。由此可以看出創(chuàng)新對于房地產(chǎn)金融業(yè)是多么的重要。當(dāng)今，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新還處于一個比較落后的態(tài)勢，創(chuàng)新大多注重數(shù)量，而忽視了質(zhì)量，導(dǎo)致產(chǎn)品千篇一律，沒有獨特性，無法做到獨樹一幟。同時，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新也存在著很多問題。例如，房地產(chǎn)金融信貸產(chǎn)品存現(xiàn)周期短，收益小。當(dāng)前市場上的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品種類十分單一，且產(chǎn)品周期短，大多為一到兩年，對資金的靈活周轉(zhuǎn)是非常不利的，制約了房地產(chǎn)金融業(yè)的合理健康發(fā)展。

（二）金融創(chuàng)新存在隱蔽性、集中性

我國房地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)的運(yùn)行資金都來自于銀行。單一的資金來源也讓房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)比較簡單，因此房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是非常有必要的。當(dāng)普通民眾對房地產(chǎn)金融是投資興趣不高的時候，銀行就成了房地產(chǎn)企業(yè)的“救命稻草”。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，銀行成為了房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。這同時也意味著，房地產(chǎn)金融的資金來源非常單一，這樣的資金狀況對于房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新是非常不利的。當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)還是一個“泡沫化”產(chǎn)業(yè)，許多人對房地產(chǎn)業(yè)并不看好，因此對房地產(chǎn)的投資也大幅度“遇冷”。這也就意味著一些與房地產(chǎn)有關(guān)的房地產(chǎn)股票、基金等遇冷。但是，這些都不是最嚴(yán)重的問題，房地產(chǎn)信貸業(yè)超高的負(fù)債率才是對房地產(chǎn)金融業(yè)最嚴(yán)峻的考驗， 房地產(chǎn)企業(yè)的信貸負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)百分之八十。在這種情況下，幾大國有銀行的資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)非常困難，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融業(yè)的蕭條。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新同時也就意味著高風(fēng)險，愿意承受這種高風(fēng)險的企業(yè)少之又少。這樣一來，在拉高了創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻的同時，對于創(chuàng)新金融產(chǎn)品的研究也是非常不利的。

（三）產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計不合理

我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)一直處于傳統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢，缺乏足夠的創(chuàng)新能力，也導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品活力不夠，市場遇冷。例如名單審批、區(qū)域管理等制度。這些相對落后的金融產(chǎn)品導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)金融的整體水平不高。目前，我國的房地產(chǎn)金融市場可以分成兩個級別，一級市場發(fā)展速度快，但相應(yīng)地信任度比較低，二級市場的發(fā)展區(qū)域小，所形成的體系也不夠完善。所以，我國目前的房地產(chǎn)金融市場不能很好地吸引投資者和消費者進(jìn)行投資，只能依靠國有銀行的貸款來對資金進(jìn)行支撐，資金來源單一，一旦資金鏈斷裂，就會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（四）企業(yè)道德風(fēng)險嚴(yán)重

由于我國房地產(chǎn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的業(yè)務(wù)流程十分復(fù)雜，這也就隨之產(chǎn)生了信息不對稱和信息是真的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)抵押貸款中，商業(yè)銀行只能通過信托機(jī)構(gòu)對企業(yè)的金融評級來判斷金融風(fēng)險，這樣一來，銀行將承擔(dān)全部的金融風(fēng)險，這也使房地產(chǎn)金融業(yè)企業(yè)的道德風(fēng)險指數(shù)增加。對企業(yè)信譽(yù)的過度透支會導(dǎo)致貸款時銀行對企業(yè)信任度降低，影響資金的流動。

（五）房地產(chǎn)兩級金融市場發(fā)展不平衡

相對于擁有良好市場基礎(chǔ)和發(fā)展的一級市場，二級市場就存在著許許多多的問題。由于二級市場的發(fā)展還很不完善，所以當(dāng)商品房在二級市場流通時，就會影響二級市場的發(fā)展前景。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)拍下土地建設(shè)房產(chǎn)并將商品房銷售給消費者的時候，誠信度將會受到影響，消費者對房企的信任程度也相應(yīng)地降低。除此之外，二級市場的金融消費度和金融普及度也與一級市場有著比較大的差距，二級市場單一的金融體系不僅會影響金融信任度，對二級市場的金融創(chuàng)新能力也有較大的影響。

二、應(yīng)對措施

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

努力打造房地產(chǎn)金融投資的信托產(chǎn)業(yè)，讓資金的流動有安全保障，這樣做可以有效地緩解銀行的信貸投資風(fēng)險。擴(kuò)大住房公積金的適用范圍，能讓住房公積金制度趨于合理。通過運(yùn)作來運(yùn)營房地產(chǎn)股票以及房地產(chǎn)證券的發(fā)行。通過大范圍的融資，來拓寬資金的募集渠道，通過對保險基金的合理運(yùn)用，來使融資渠道更加多元化，豐富資本的成分。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股市公開發(fā)行債券，這是上市公司進(jìn)行融資的一種普遍做法，這樣有助于增加企業(yè)資本在企業(yè)資產(chǎn)中的比例，降低房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上的金融產(chǎn)品數(shù)量少、質(zhì)量差，常常被消費者所詬病。因此，對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新就成了振興房地產(chǎn)金融業(yè)的重中之重。創(chuàng)新產(chǎn)品的種類會使消費者擁有更多更合理的選擇，也會激發(fā)消費者更高的投資熱情。在消費者更為關(guān)心的房地產(chǎn)貸款方面，可以演唱房貸的償還期限，降低房貸的利率，這樣會讓資金的流通更加合理有效，也會促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的蓬勃發(fā)展。同時加大對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的宣傳力度，提升金融產(chǎn)品的市場關(guān)注度，打造一個金牌房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，這樣會使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加多元化，有助于資金的暢通流通。

（二）完善金融創(chuàng)新市場

政府也應(yīng)該推出相應(yīng)政策來推動健康的房地產(chǎn)金融市場的形成。政府應(yīng)推動健康的房地產(chǎn)金融體系的建立，應(yīng)該出臺相應(yīng)的扶植政策和金融措施。要發(fā)揮房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)在政策調(diào)控中的重要作用。政府著手構(gòu)建的金融體系也能進(jìn)一步拓寬融資渠道，給房地產(chǎn)金融業(yè)注入新的活力，良好的金融體系對于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新會有著很好的推動作用。與此同時，我們也要努力開拓二級市場，用以解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)單一、活力差的缺點。雖然在短期內(nèi)，我國的房地產(chǎn)金融市場并不會出現(xiàn)大幅度的萎縮，但從長遠(yuǎn)角度看，構(gòu)建先進(jìn)的房地產(chǎn)金融生態(tài)體系還是非常有必要的。同時也可以借鑒來自國外的先進(jìn)經(jīng)驗，“取其精華，去其糟粕”。例如，可以成立房地產(chǎn)信貸基金擔(dān)保協(xié)會，以保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金的安全，降低金融風(fēng)險。我國的國民生活水平正在逐步穩(wěn)定提高，但是總體水平依舊距離發(fā)達(dá)國家有著一定的差距。為保證底層消費者的金融安全，擔(dān)保協(xié)會的作用是顯而易見的。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)也可以和其他的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動起來，例如將保險產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，推出房地產(chǎn)金融險等創(chuàng)新險種，同時也可以通過保險業(yè)來讓資金充分流動，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的，這樣不失為一種創(chuàng)新的新舉措。

（三）預(yù)防金融創(chuàng)新風(fēng)險

為了防止金融風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)帶來危害，我們應(yīng)該時刻對金融風(fēng)險有著防范的意識。當(dāng)金融風(fēng)險來臨時，我們應(yīng)該想方設(shè)法轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險。轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險的方法之一，就是要降低信用風(fēng)險，讓整個金融系統(tǒng)處于一個可以控制的境地。除此之外，還要發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用，利用宏觀調(diào)控來降低房地產(chǎn)金融業(yè)的金融風(fēng)險。銀行也可以通過大數(shù)據(jù)分析，建立自己特有的預(yù)警系統(tǒng)，當(dāng)風(fēng)險來臨時，可以第一時間向企業(yè)發(fā)出警報，為企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險贏得寶貴的時間。而政府在房地產(chǎn)金融中的調(diào)節(jié)方式分為直接和間接兩種，直接方式是指政府直接排除專門人員進(jìn)駐企業(yè)內(nèi)指導(dǎo)企業(yè)的金融行為，這樣有助于住房公積金以及信貸資金的合理流通，提高資金的利用率。政府也可以通過金融政策的制定，間接地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融兩個級別的市場協(xié)同發(fā)展，是房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，政府應(yīng)該重視二級市場的發(fā)展，通過政策的協(xié)調(diào)，使其達(dá)到與一級市場的發(fā)展同步。目前，發(fā)達(dá)國家的市場級別構(gòu)建以及趨于成熟，相比之下我們的市場差距還是存在的。所以，就要推動各級市場的分工協(xié)作，充分利用各級市場的運(yùn)作效率。一級市場可以進(jìn)行信貸等金融業(yè)務(wù)的開展，而二級市場則可以開展保險等衍生產(chǎn)業(yè)通過科學(xué)合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，來達(dá)到各級市場的協(xié)作統(tǒng)一，為中國房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新開創(chuàng)一個有利的環(huán)境。

三、結(jié)語

中國經(jīng)濟(jì)的告訴發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了無限的機(jī)遇，同時也存在著許多的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融業(yè)不僅關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的興衰，更掌握著國民經(jīng)濟(jì)的命脈。在這種嚴(yán)峻的態(tài)勢下，我們更加需要創(chuàng)新，與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，研究出一套符合中國國情的房地產(chǎn)金融體系。對于當(dāng)今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在的諸多問題，我們應(yīng)該合理分析，從科學(xué)提高產(chǎn)品的創(chuàng)新性、金融產(chǎn)品風(fēng)險規(guī)避等多方面入手，構(gòu)建一個和諧的房地產(chǎn)金融“生態(tài)鏈”，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新，在當(dāng)今時代下推動房地產(chǎn)金融業(yè)的高速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定保駕護(hù)航。

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