楊志國(guó)

摘 要 面對(duì)房地開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金投資具有規(guī)模大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)高等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)論證的前期階段越來(lái)越重視項(xiàng)目可行性研究，通過(guò)研究論證，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、定價(jià)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有效提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但由于多方面原因，現(xiàn)階段對(duì)于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏有效的可行性研究論證工作，有的房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金籌集需要而做，沒(méi)有真證發(fā)揮可行性研究論證的作用。本文基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題，并提出了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企 可行性研究 財(cái)務(wù)管理

一、引言

國(guó)家實(shí)行住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的位置，每年大約可以拉動(dòng)GDP20%左右。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)性發(fā)展不僅可以拉動(dòng)內(nèi)需，改善人們的住房環(huán)境。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利于提升城市形象，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升地方財(cái)政收入，解決社會(huì)就業(yè)難題。還可以帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)共同發(fā)展。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，大量的民間資本涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，造成了過(guò)度開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)混亂的局面。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目過(guò)度開(kāi)發(fā)，缺乏前期科學(xué)論證工作，造成資金鏈斷裂，形成爛尾樓盤(pán)，給購(gòu)買(mǎi)業(yè)主造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，不僅給地方政府帶來(lái)了很大的麻煩，也嚴(yán)重影響了城市形象。可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期可行性論證的重要性不容小視。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究的作用

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動(dòng)中的主體地位，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，營(yíng)造有利于各類(lèi)投資主體公平、有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，政府對(duì)企業(yè)投資的管理制改革日益深化。

（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，期間需要投入大量的人力、物力、財(cái)力。因此需要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、資金分期投入、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、產(chǎn)品的定位、定價(jià)、設(shè)計(jì)要求等是否可行，環(huán)評(píng)是否過(guò)關(guān)，法律是否允許。通過(guò)分析研究來(lái)判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目標(biāo)客戶群體以此提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，并計(jì)算出投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，并選出最優(yōu)方案。

（三）項(xiàng)目資金籌集的依據(jù)

一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)外部資金的支持。90%以上的中小房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)借款來(lái)籌集項(xiàng)目的建設(shè)資金。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的先決條件，需要對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的前期評(píng)估報(bào)告，根據(jù)評(píng)估結(jié)論確定是否同意貸款支持。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與聯(lián)合開(kāi)發(fā)單位，上下游企業(yè)及其他機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行項(xiàng)目合作時(shí)，都以項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告作為重要參考依據(jù)。

（四）工程招投標(biāo)的參考依據(jù)

項(xiàng)目的發(fā)包方根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)，來(lái)確定項(xiàng)目的標(biāo)的價(jià)。以此價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的招投標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性實(shí)例分析

（一）項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積71333平方米（107畝），規(guī)劃容積率1.99，總建筑面積175284平方米。地上建筑面積142565平方米，其中，商業(yè)建筑面積99510平方米;加氣站建筑面積4330平方米;營(yíng)業(yè)部建筑面積37044平方米;物業(yè)管理用房1680平方米。地下建筑面積32720平方米，其中，商業(yè)地下建筑面積29570平方米;地下自行車(chē)庫(kù)建筑面積3150平方米。整個(gè)建筑占地面積21888平方米，建筑密度30.7%，綠地面積21581平方米，綠地率30.2%，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位共計(jì)1092個(gè)，自行車(chē)停車(chē)數(shù)6908個(gè)。

（二）項(xiàng)目投資估算

投資估算是在項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入的總資本。該項(xiàng)目投資估算由土地成本、建安成本、配套工程、前期政策性費(fèi)用（含規(guī)劃設(shè)計(jì)及監(jiān)理費(fèi)用）、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅金構(gòu)成。

項(xiàng)目投資估算表說(shuō)明：一是土地成本按土地出讓金合同金額及土地契稅、土地使用稅;二是前期工程費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T(mén)收費(fèi)依據(jù)計(jì)算;三是建安工程費(fèi)參加同類(lèi)同期預(yù)算價(jià)格計(jì)算;四是銷(xiāo)售費(fèi)用按收入的2%計(jì)算;管理費(fèi)用按收入的3%計(jì)算;財(cái)務(wù)費(fèi)用按籌資金額建設(shè)期銀行貸款利率計(jì)算;不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按收入1%計(jì)算;稅金按收入*綜合稅率計(jì)算;

（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算值與實(shí)際值對(duì)比如表2所示。

項(xiàng)目預(yù)期的凈現(xiàn)金流量如表3所示。

（四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

經(jīng)分析計(jì)算，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：

該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）=118.36%。

該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=14270.65萬(wàn)元，（I=12%）。

該項(xiàng)目投資回收期為2年

該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)為：19253.46萬(wàn)元。

項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV= 14270.65萬(wàn)元>0， 內(nèi)部收益率（IRR）=118.36%大于12%折現(xiàn)率，項(xiàng)目投資回收期為2年，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)都比較良好，項(xiàng)目具有可行性。

四、房地產(chǎn)投資可行性研究存在問(wèn)題

（一）前期市場(chǎng)調(diào)研的可靠性問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)前期市場(chǎng)調(diào)研一般由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部采取競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)摸底、實(shí)地走訪、通過(guò)當(dāng)?shù)貥潜P(pán)信息網(wǎng)等方式來(lái)獲取競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)在同區(qū)域、同地段所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)信息，這種方式存在一定的不確定性。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)往往宣傳價(jià)格與實(shí)際的成交價(jià)不一致的問(wèn)題，這樣會(huì)造成企業(yè)在項(xiàng)目定價(jià)方面產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。另一方面在調(diào)研過(guò)程中往往忽略當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)戶型結(jié)構(gòu)的偏好、樓層高低的要求、容積率、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。

（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中除固定的收入、成本費(fèi)用、稅金等相關(guān)指標(biāo)外，采用最多的評(píng)價(jià)指標(biāo)為項(xiàng)目投資回收期、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、項(xiàng)目的凈現(xiàn)流量、獲利指數(shù)法、會(huì)計(jì)收益率法等相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在這些評(píng)價(jià)指標(biāo)中，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率法不太適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)采用的是預(yù)售制，因房開(kāi)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)差異開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓盤(pán)可出正負(fù)零或項(xiàng)目封頂后可以辦理預(yù)售許可手續(xù)，取得預(yù)售許可證后即可開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。從表3可以看出，在建設(shè)周期內(nèi)，這樣就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流入并會(huì)產(chǎn)生多個(gè)入IRR問(wèn)題，而這多IRR往往均無(wú)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)意義。再則是成本費(fèi)用項(xiàng)，成本費(fèi)用項(xiàng)目中地方性前期政策性配套費(fèi)用一般都是絕對(duì)數(shù)，建安成本根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)條件不同，價(jià)格不同。財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，一般按照收入的一定比例采取預(yù)計(jì)的方式，這樣會(huì)造成預(yù)測(cè)值與實(shí)際發(fā)生值相差較大。

（三）實(shí)際值與預(yù)測(cè)值的差異問(wèn)題

從表1、表2可以看出，一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)指標(biāo)往往與實(shí)際財(cái)務(wù)指標(biāo)有一定的差距，主要是體現(xiàn)在可行性研究在估算的收入、成本、費(fèi)用、稅金、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)受市場(chǎng)變化及政策的影響無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，加之不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用空間較大。所以造成了實(shí)際銷(xiāo)售值與預(yù)測(cè)值的差異問(wèn)題。

（四）實(shí)際的開(kāi)發(fā)周期與預(yù)測(cè)周期存在較大不確定問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)一般根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模大小來(lái)制定合理的開(kāi)發(fā)周期，正常的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，多數(shù)中小房企通過(guò)施工單位和材料供應(yīng)商前期墊資讓項(xiàng)目盡快封頂，在第一時(shí)間取得預(yù)售許可證并開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，如果預(yù)售情況不理想，銀行按揭貸款放款不及時(shí)會(huì)造成企業(yè)的資金出現(xiàn)困難，很多中小房企業(yè)就是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題而造成項(xiàng)目不能按期交付或延期交付的情況時(shí)有發(fā)生。其他影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期的因素有地方政府舉辦重要賽事、重要活動(dòng)、高考期間、安全事故政府責(zé)令企業(yè)停工等等，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期都具有很大的影響。綜合驗(yàn)收審批程序造成無(wú)法正常交付問(wèn)題，現(xiàn)在越來(lái)越多的城市都成立了綜合審批部門(mén)，因綜合驗(yàn)收審批周期長(zhǎng)，涉及部門(mén)多，要求嚴(yán)。容易造成項(xiàng)目的延期交付問(wèn)題。

五、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策

（一）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查真實(shí)可靠完整性

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目可行性研究論證中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)研的結(jié)果直接影響決策者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期判斷。所以必須加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查的力度和深度，追求真實(shí)行，不能走過(guò)場(chǎng)，一定要實(shí)實(shí)在在認(rèn)真做好實(shí)地調(diào)研。通過(guò)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的摸底情況，及房屋交易真實(shí)信息，重點(diǎn)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的人口規(guī)模，城市發(fā)展?jié)摿?，?dāng)?shù)乩习傩諏?duì)房屋戶型結(jié)構(gòu)的喜好程度，項(xiàng)目樓層高低的要求，目標(biāo)客戶群體對(duì)項(xiàng)目的容集率、綠地率、停車(chē)位等一系列的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。做出詳細(xì)分析論證，為決策層提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。

（二）完善財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

針對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率法產(chǎn)生多入IRR問(wèn)題，房開(kāi)企業(yè)最好不采用內(nèi)部收益法來(lái)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。可選用投資回收期、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、會(huì)計(jì)收益率法評(píng)價(jià)指標(biāo)。結(jié)合項(xiàng)目的敏感性來(lái)調(diào)節(jié)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（三）針對(duì)實(shí)際值與預(yù)測(cè)值的差異問(wèn)題

一定要加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程控制，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，加大項(xiàng)目事前、事中、事后的控制力度。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，要經(jīng)常地進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的比較，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)采取糾偏措施。在項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)測(cè)過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度偏離計(jì)劃進(jìn)度，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生的原因及其對(duì)后續(xù)工作及總工期的影響，并采取合理的調(diào)整措施，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。成本控制是工程項(xiàng)目投資管理的核心部分。工程項(xiàng)目的成本控制不僅是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用的監(jiān)控核對(duì)大量費(fèi)用數(shù)據(jù)的收集，更重要的是對(duì)各類(lèi)費(fèi)用數(shù)據(jù)進(jìn)行正確分析并及時(shí)采取有效措施，從而達(dá)到將項(xiàng)目最終的費(fèi)用控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)的目的。成本控制可采用橫道圖法對(duì)費(fèi)用偏差進(jìn)行分析，從而對(duì)成本進(jìn)行有效控制。用橫道圖法進(jìn)行費(fèi)用偏差分析，使用不同的橫道標(biāo)識(shí)已完工程計(jì)劃費(fèi)用、擬完工程計(jì)劃費(fèi)用和已完工程實(shí)際費(fèi)用，橫道的長(zhǎng)度逾期金額成正比。橫道圖法具有形象、直觀、一目了然等優(yōu)點(diǎn)，能準(zhǔn)確表達(dá)出費(fèi)用的絕對(duì)偏差，而且能一眼就看出偏差的嚴(yán)重性。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制。首先確立項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制，把項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確定為工程項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)責(zé)任人，質(zhì)量工作必須親自抓到位。其次制定質(zhì)量計(jì)劃把質(zhì)量目標(biāo)層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)，一直落實(shí)到個(gè)人，使每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都能予以明確;再次加強(qiáng)進(jìn)場(chǎng)材料、構(gòu)配件和設(shè)備的檢驗(yàn)。建立前后工序間要有交接確認(rèn)過(guò)程及建立質(zhì)量記錄資料制度。加強(qiáng)監(jiān)理人員考核準(zhǔn)入制度。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析關(guān)系到各開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目健康運(yùn)行，也是企業(yè)投資決策的重要參考依據(jù)。目前，多數(shù)房開(kāi)企業(yè)只是作為融資提供的前期資料，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有真正發(fā)揮起作用。只有將該可行性研究分析具體內(nèi)容應(yīng)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，企業(yè)才能得到良性長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（作者單位為銀川眾一集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司<寧夏>）

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