劉小雪

受信貸市場流動性短缺及實體經(jīng)濟不景氣、銷售下滑帶來的雙重擠壓影響，印度房地產(chǎn)行業(yè)在本輪經(jīng)濟周期中受到重創(chuàng)，房產(chǎn)庫存處于4年來最高。僅2019年9月就有115起與房地產(chǎn)有關的破產(chǎn)申請，而已破產(chǎn)住宅項目的總金額高達660億美元。印度房地產(chǎn)市場何時能夠走出陰霾，尚不得而知。

2009年印度為了應對國際金融危機，同許多國家一樣，采取了擴張型的財政和貨幣政策，引導資金流向基礎設施建設領域。但最終結果是，一方面這些項目很多都沒有如期完成，拉低了企業(yè)的盈利水平；另一方面隨著國際大宗物資價格的上漲，為抑制通脹，央行不得已連續(xù)加息，企業(yè)利息負擔加重，以致無力償還貸款，而銀行不良資產(chǎn)也因之增加，進而不愿再貸。2013年前后，印度銀行信貸額下滑最為明顯。莫迪上臺后，為了降低銀行的不良資產(chǎn)率，先后向銀行注資，并促使幾家大銀行合并，目的都是為了提升銀行的經(jīng)營效率、改善銀行的資產(chǎn)結構。但這些舉措帶來的積極效果，很快就被2018年集中爆發(fā)的幾起非銀行金融機構債務違約抵消大半。

非銀行金融機構往往通過公開發(fā)行短期企業(yè)債券或以私募方式獲得資金。印度的非銀行金融機構借銀行業(yè)貸款低迷之機，在過去幾年中紛紛實現(xiàn)了自身的起飛。2015至2017年非銀行金融機構貸款占全印新增貸款的1/3，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款最多。但與此同時，作為影子銀行，它們一直游離在央行的監(jiān)管之外，普遍存在高杠桿問題。任何時候只要出現(xiàn)經(jīng)濟下行、或市場稍有風吹草動，它們身負的“債務炸彈”就有可能被引爆。2018年印度基礎設施租賃和金融服務有限公司（IL&FS）就因債務違約在市場上引發(fā)了多米諾效應，迫使政府不得不接手這家公司，但市場信心已難以恢復。在央行宣布將非銀行金融機構納入金融監(jiān)管之下后，非銀行金融機構的流動性也日益趨緊。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對穩(wěn)定金融的重要意義，以及它對上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用和對就業(yè)的貢獻，印度政府已采取各種救市措施。除央行連續(xù)降息、財政部降低房產(chǎn)銷售稅外，政府還鼓勵地方政府建立專門機構加強對房企的監(jiān)管以減少欺詐行為、提振買方信心，但這些舉措對于實現(xiàn)印度房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展還遠遠不夠。

印度不管是公共設施項目還是商品房項目都很難按時完工。開發(fā)商需要經(jīng)過多個政府部門的審批，而且每個部門都有著繁雜、不斷變化的規(guī)則程序。另一方面，征地引起的司法糾紛也非常普遍。根據(jù)印度2014年出臺的《土地法》，私人公司征地須征得80%被征方同意，公司合作項目須征得70%被征方同意。目前看來，這一條款過于苛刻。根據(jù)美國布魯金斯學會發(fā)布的報告，孟買市30%的房地產(chǎn)項目以及50%的在售面積都曾經(jīng)或者正在經(jīng)歷訴訟程序，每個房產(chǎn)項目從立項到建成入住的周期平均是8年?？梢院敛豢鋸埖卣f，印度的很多房地產(chǎn)項目表面上看是因為資金流出現(xiàn)問題而破產(chǎn)，但更有可能是被拖沓的工期拖垮的。印度《土地法》的初衷是保護土地所有者的利益，但考慮到孟買42%的居民居住在貧民窟里，全國人均GDP不及中國的1/5，可孟買、德里的房價卻能夠與北上廣比肩的現(xiàn)實，不能不認為該法有些“過猶不及”。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征在各國都很普遍，但在印度這樣的發(fā)展中國家，由于存在著相關政策和市場結構的瓶頸，它的周期注定會更頻繁、波動也更劇烈。▲

（作者是中國社科院亞太與全球戰(zhàn)略研究院副研究員）