張海明 濟南保利房地產開發(fā)有限公司

房地產是一個投資周期長且具有不確定性和風險的行業(yè)，一旦企業(yè)管理者不能夠在激烈的市場競爭中創(chuàng)新發(fā)展策略，就可能會影響企業(yè)發(fā)展效益，所以，此階段要保證房地產行業(yè)的效益就必須“節(jié)流”，在控制成本的基礎上做好財務管理分析。本文就對房地產企業(yè)基于成本控制的財務管理進行分析。

一、房地產企業(yè)在財務成本管理中存在的問題

（一）財務管理工作人員成本控制意識不強

部分房地產開發(fā)商不重視成本的控制，錯誤的認為成本控制沒有任何意義，這就導致在項目開發(fā)建設中財務管理的工作人員控制成本的意識非常薄弱，最終損失利潤。而且當前大部分的財務管理人員把工作的重心放在賬務的管理上以及稅收籌劃的合法性上，不重視成本的控制，一味的認為控制成本是采購部等相關部門的事情，這樣也會降低企業(yè)成本控制質量。

（二）成本管理不全面

目前，很多的房地產開發(fā)商在控制成本時，只控制施工階段的材料費及人工費等，而忽略了在項目設計、方案決策及竣工后驗收這三個方面的成本控制，導致無法有效的做到“節(jié)流”，不能全面的控制房地產企業(yè)的成本。

（三）管理體系不完善

在競爭日益激烈的今天，大部分房地產企業(yè)為了保證效益，開始建立控制成本的管理體系，但在實際的房地產開發(fā)建設中并沒有把控制成本落到實處，控制成本的管理體系形同虛設。

二、基于成本控制的財務管理對策

（一）提升財務人員控制成本的意識，加強費用的管控

為了提升房地產企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)單位可以提升財務管理工作人員控制成本的意識，讓財務管理人員加強對項目開發(fā)建設費用的管控。而就當前提升企業(yè)財務人員成本控制意識最有效的方式就是進行業(yè)務培訓，讓財務人員在短時間內掌握成本控制技巧。因此企業(yè)單位需要采用培訓的方式提升財務管理人員控制成本的意識。

例如，企業(yè)單位可以成立培訓小組，由企業(yè)的領導對財務管理人員進行定期的培訓，培訓的內容包括：房地產企業(yè)控制成本對提升市場競爭力及企業(yè)效益有著重要意義，以及財務管理人員如何把控項目開發(fā)建設的費用等。而且領導在培訓時也要將培訓時的個人表現(xiàn)納入最終的績效考核中，以此進行督促。同時，領導也可以邀請專家對財務管理人員進行成本控制的專業(yè)技能培訓，培訓結束之后，可以讓財務管理人員做培訓總結。通過上述措施的落實，可以提升財務人員對成本控制的認識，保證財務人員掌握成本控制技巧。此外，對于財務管理人員如何把控項目開發(fā)建設費用這一問題，企業(yè)可以從以下幾個方面進行分析。首先，加強材料費用的管控，施工過程中所用到的材料要公開招標，根據(jù)實際情況，綜合安全、保養(yǎng)、售后以及報價等各種因素選擇有利于控制成本同時保證施工質量的材料。其次，加強機械設備使用費的管控，這一費用的管控要和施工部門結合起來，共同規(guī)范施工人員對機械設備的使用，同時做好維護和保養(yǎng)，從而減少購買新設備的費用支出。最后，加強分包工程費用的管控，這一費用涉及的人為因素較多，所以管理人員可以提前調查市場上工程分包企業(yè)的現(xiàn)狀和以往業(yè)務的情況，并做好記錄，選擇適合的工程分包企業(yè)。

（二）全面控制成本，做好財務管理分析

當前部分財務管理人員在控制成本時只著眼于施工階段的材料、設備及人工費用，忽略了項目設計決策及驗收階段所需的費用，這可能會增加成本控制風險。所以針對這一問題，財務管理人員要放眼于整個工程，全面控制工程的成本，并以此做好統(tǒng)一的財務管理分析。

例如，財務管理人員可以從投資決策階段、設計階段、施工階段及竣工驗收階段全面地進行成本控制。首先，投資決策階段，這一階段要進行詳細的成本分析，包括土地的開發(fā)成本、前期的工程費用、房屋的配套設施及小區(qū)的智能化費用和稅費。以土地開發(fā)成本為例，財務管理人員可以采用修正估算法，結合類似的地塊，根據(jù)周邊的設施、容積率等因素估算出土地出讓金，這可以為接下來的工作提供依據(jù)，有效減少了成本資金的浪費。其次，設計階段是控制成本最重要的環(huán)節(jié)，管理人員可以實行設計招標和限額設計等，從而選擇最節(jié)約成本又保證質量的施工計劃。以限額設計為例，在對大玻璃窗制作安裝工程的招標中，中標計劃的制作安裝費用不能大于招標的金額，同時玻璃的質量和安裝技術要滿足招標計劃對質量的要求。

（三）完善財務管理體系

針對財務管理體系不完善的問題，相關部門應當加強各部門信息交流平臺的建設，不斷完善財務管理體系，從而有效地進行財務管理分析。

例如，財務管理部門可以建立財務共享體系，此體系需要財務部每一位工作人員參與其中，樹立控制成本人人有責的意識，進而將資金管理、預算管理、成本控制管理業(yè)務公開化、透明化，這不僅可以得到有效的監(jiān)督，還可以實現(xiàn)資源共享。在此體系下，財務管理人員在控制房地產施工階段的成本時可以快速準確地找出項目的預算管理等信息，以此提高工作效率。精準簡化財務部門制度，完善管理體系，有效率地進行財務管理分析。

三、結論

本文針對房地產企業(yè)在成本控制財務管理中出現(xiàn)的財務管理工作人員成本控制意識不強、成本管理不全面、管理體系不完善等問題加以分析并給出解決對策，促進房地產企業(yè)有效地進行財務管理分析。