王玲 膠州市自然資源局

“以房養(yǎng)房”已經(jīng)成為眾多人買房的一種選擇。不過(guò)，人們似乎只看到有利的一面，卻忽視了風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變革，購(gòu)房者將會(huì)有所損失。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“滯留期”，即舊房子出賣或出租出去，中間有一段空置時(shí)間，即便是房子出租，還是會(huì)出現(xiàn)“斷檔”等等，這就需要投資者加以理性對(duì)待。

一、“以房養(yǎng)房”概述

房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)中，“以房養(yǎng)房”是較為常見(jiàn)的一種投資方式?！耙苑筐B(yǎng)房”就是貸款購(gòu)置房產(chǎn)，特指第二套房產(chǎn)，出租第一套房產(chǎn)，用所收回來(lái)的租金來(lái)償付銀行貸款所涉及的月供。從出租的收益率角度來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)房”是一個(gè)值得研究的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。從投資收益角度來(lái)說(shuō)，住房具有較高的升值空間。多數(shù)城市房?jī)r(jià)的漲幅一般在5%左右，年租金的收益率近4%，總收益率一般是在10%左右，和貸款利率相較而言，收益空間不是很理想。并且，房地產(chǎn)的升值空間和投資項(xiàng)目地理區(qū)位、周圍配套設(shè)施與交通規(guī)劃等之間具有緊密的聯(lián)系，政策風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響到樓市未來(lái)的升值空間。目前，我國(guó)加大了房地產(chǎn)的調(diào)控力度，在政策上出臺(tái)了一系列文件，重在宏觀調(diào)控樓價(jià)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)秩序，強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”。這些政策和導(dǎo)向都潛在增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，應(yīng)予以清醒理智的認(rèn)識(shí)[1]。供暖、物業(yè)、安全保衛(wèi)等費(fèi)用是否包括租金在內(nèi)，需要投資者自己與承租人事前協(xié)商。因此，投資者若未事先計(jì)算這些開(kāi)支，租金實(shí)際收益將與預(yù)期利潤(rùn)相差甚遠(yuǎn)。股市和樓市相比較而言，常常被經(jīng)濟(jì)學(xué)家比喻為“蹺蹺板理論”。在現(xiàn)有股市環(huán)境中，很多投資者深有感觸，掙錢很難。并且，房?jī)r(jià)停漲的波動(dòng)性很大，股市劇烈波動(dòng)能夠刺激資金從股市回流到樓市中，從而刺激樓市的發(fā)展，而樓市的快速發(fā)展超出市場(chǎng)的購(gòu)買力，又易造成待售房積壓，開(kāi)發(fā)商一旦降價(jià)房?jī)r(jià)去庫(kù)存，購(gòu)房者預(yù)期收益將會(huì)降低，甚至有重大損失。

二、關(guān)注出租收益率

許多房屋盡管租金較高，但租賃的實(shí)際利潤(rùn)往往低于投資者的期望。這是由于租金收益受到市場(chǎng)需求本身和特定地區(qū)總體租金水平等因素的影響，而且受到其他因素的限制。例如，隨著附近的一個(gè)新工程竣成并投入市場(chǎng)，原來(lái)的回報(bào)率將被抑制；房屋出租前要有一定的初期投資。如果真的是房屋出租，目前他在天河區(qū)的月租金為2000元，張先生也另外投入了1 萬(wàn)元用去購(gòu)置一些電器、家具等，以便于確保這套房屋出租后的質(zhì)量。此外，在物業(yè)出租期間，每年至少應(yīng)該有下半月都是應(yīng)該保留下來(lái)的空置期，物業(yè)管理處的費(fèi)用一般為102 元/平方月（約為每平方米1.7）；年租金凈利率為2000×11102=2.19 萬(wàn)元，年租金利率為2.19萬(wàn)/（60,000）=3.59%。由此，張先生得出了結(jié)論：與其以租金收益3.59%為目標(biāo)，不如以出售房產(chǎn)、回籠60 萬(wàn)元資金，歸還部分第二套商品房銀行的按揭貸款[2]。

三、“以房養(yǎng)房”注意事項(xiàng)

1.新房首付條件為：手中有足夠資金支持新房首付。如果首付有壓力，還硬撐兩套住房同時(shí)付款，影響生活質(zhì)量，徒增壓力，有些不值。只要你的手頭資金足夠，可以付新房首付，還是比較推薦的。由于隨著時(shí)間的推移，后期工資增加，租金也增加，再有通貨膨脹等因素影響，還款壓力將越來(lái)愈小。

2.從長(zhǎng)期投資來(lái)看，房屋還是具有保值或升值空間。關(guān)于第一套房，前期可用來(lái)出租，后期則隨著工資增加和還款壓力的降低等因素，用于出租房的首套也可進(jìn)行銷售等處理。畢竟，房屋也有保鮮期，過(guò)舊的房子也會(huì)導(dǎo)致租金減少，出售困難。

3.要把握買賣的時(shí)間點(diǎn)。一般情況下，賣房比買房子更快，買房的時(shí)候和賣房的時(shí)候最好是同步的。避免新房急需支付資金時(shí)，老房子回款尚未收回，也不會(huì)有老房子出售未售出，新的房子待買未買到，自己落到仍得租住的下場(chǎng)上。

4.準(zhǔn)備足夠的資金。以房換房包括買賣過(guò)程，除購(gòu)買費(fèi)外，還包括中介費(fèi)用、契稅、個(gè)稅和增值稅等，還要考慮家庭老人救急、孩子教育支出。留足一定量的備用金是很有必要的。買房前要充分了解貸款政策，確定你是否有過(guò)貸款記錄。無(wú)貸款記錄，買房計(jì)算為首套；有貸款記錄，即使沒(méi)有名下的房子，雖可以貸款。但只能算第二套，首付提高，無(wú)法享受貸款優(yōu)惠利率。

5.對(duì)項(xiàng)目資金使用進(jìn)行第三方監(jiān)督管理。以監(jiān)管房地產(chǎn)為主，由于監(jiān)管涉及許多地方住房資金鏈的往來(lái)，因此住房資金鏈的監(jiān)管就因此顯得更加重要了。有了針對(duì)資金的有效監(jiān)管，買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)將減小。特別是對(duì)二手房交易，本身的交易過(guò)程就很復(fù)雜，涉及多方面，如果有第三方監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，既可以省下不必要的花銷，又有資金安全保障。

6.最好不要買超過(guò)十年的房屋。因?yàn)橹匦鲁鍪郏瑢?huì)有許多不利的因素。畢竟所購(gòu)買的舊房產(chǎn)，若房齡接近20 年，到時(shí)候想再出售，除非找到一個(gè)全款買房的人，否則從銀行貸款是個(gè)難題。即使可以貸款，銀行會(huì)要求更高的首付，且額度也要低得多，想找一個(gè)合適的買家更難。即使你想長(zhǎng)線持有，老房屋的租金也要比新來(lái)的房子低20%-40%，甚至更高。

7.產(chǎn)權(quán)所有人不同。房改房產(chǎn)權(quán)通常是由事業(yè)單位購(gòu)得的商品房，自建的，集資房等。房改房分為成本、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本兩大類。按房屋成本價(jià)價(jià)格購(gòu)買，房屋的具體所有權(quán)由房屋職工或其個(gè)人自行擁有；按年標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)購(gòu)買，職工個(gè)人享有部分房屋權(quán)利，一般5 年后由房屋職工或其個(gè)人重新?lián)碛小＝患{一定產(chǎn)權(quán)價(jià)格后，將房屋產(chǎn)權(quán)從房管所或其他原產(chǎn)權(quán)管理單位手中購(gòu)買為住戶個(gè)人完全的住房產(chǎn)權(quán)，這類住房產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)在尚未交付個(gè)人土地所有使用金之前不一定具備個(gè)人土地所有使用權(quán)。房改房按一定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者按成本價(jià)方式支付了一套房款，取得了一套房地產(chǎn)權(quán)證，可以進(jìn)行抵押或者租賃，而房地產(chǎn)權(quán)人則認(rèn)為應(yīng)按照評(píng)估價(jià)的1%支付土地出讓金。

目前階段，“以房養(yǎng)房”主要涉及兩種方式。第一種是出租首套房，將所得到的租金用來(lái)償付貸款購(gòu)置的第二套新房；第二種是第一套房產(chǎn)出租出去或者是用來(lái)抵押，然后購(gòu)置新房。不論何種方式，投資“以房養(yǎng)房”需要綜合考慮，慎之以慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。