由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會、上海市城市經(jīng)濟學(xué)會、上海易居房地產(chǎn)研究院、上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心聯(lián)合舉辦的“長三角一體化戰(zhàn)略背景下房地產(chǎn)市場論壇”，于2019年10月26日上午在上海興華賓館興華廳順利召開。作為上海市社聯(lián)第十三屆（2019）學(xué)會學(xué)術(shù)活動月的內(nèi)容之一，此次論壇向人們展示了上海的專家學(xué)者圍繞長三角一體化的國家發(fā)展戰(zhàn)略所進行的研究及取得的初步成果。主題演講分別是：華東師范大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)部王盛副教授“長三角一體化對房地產(chǎn)市場的影響”，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮副院長“實施住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃服務(wù)長三角一體化戰(zhàn)略”，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心崔光燦教授“長三角區(qū)域一體化歷史傳承與現(xiàn)實沖突”，上海市城市經(jīng)濟學(xué)會戴曉波研究員“長三角都市圈產(chǎn)城一體發(fā)展”。上海財經(jīng)大學(xué)丁健教授在聽完主題報告后有感而發(fā)，也提出了自己獨到的建議。

會議由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會沈正超會長主持，上海市城市經(jīng)濟學(xué)會江綿康會長出席了論壇，來自學(xué)會、高校以及社會各界人士70多人參加了論壇?，F(xiàn)將論壇專家演講的主要觀點綜述如下。

一、長三角區(qū)域一體化的歷史淵源

（一）歷史上我國經(jīng)濟中心南移，成就了長三角區(qū)域的三次繁榮

1. 南宋時期的第一次。由于自然、政治、人口等因素，歷史上曾發(fā)生多次北方人南遷，全國經(jīng)濟中心南移。我國古代經(jīng)濟中心南移可謂至北宋末年得以初步形成，到了南宋時期才逐漸完成，南方最發(fā)達的江浙地區(qū)長期成為全國的經(jīng)濟中心。

2. 明清時期的第二次。江南經(jīng)濟實現(xiàn)了自然經(jīng)濟向商品經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，商品經(jīng)濟的發(fā)展促進全國范圍內(nèi)建立起發(fā)達的商品流通網(wǎng)，江南對中央的作用越來越大。一是漕運，設(shè)立了漕運總督；二是重賦，是國庫的財源。

3. 近代時期的第三次。上海行政管轄區(qū)的形成，逐步走向繁榮。元朝設(shè)立上?？h，清康熙二十四年（1685年）清政府在上海設(shè)立海關(guān)，乾隆六年(1741年)欽定江南分巡蘇松太兵備道，清道光二十二年（1842）清政府與英訂《南京條約》，開埠上海、廣州、福州、廈門、寧波為通商口岸。

最初，長三角區(qū)域的經(jīng)濟中心在蘇州，由于當(dāng)時上海的快速發(fā)展，“大上?！痹环Q為“小蘇州”。隨著航運中心逐漸轉(zhuǎn)向了兼具海運與長江航運的上海，上海逐漸成為區(qū)域乃至全國性的經(jīng)濟、貿(mào)易、工業(yè)與金融中心。蘇州府移往上?？h駐址，管轄蘇州府、松江府，太倉直隸州的蘇松太分巡道也駐址上?？h，1914年設(shè)江蘇省滬海道。

上海作為經(jīng)濟中心的地位確立。1930年上海紗廠占全國總數(shù)的48%。1932年有67家銀行的總行設(shè)在上海，占全部銀行資本的63.8%，26家上海銀行公會會員約占中國所有銀行總資產(chǎn)的3/4。1936年上海中外資本工業(yè)總產(chǎn)值達11.82億元，約占全國工業(yè)總產(chǎn)值的50%。

三次繁榮證實了區(qū)域經(jīng)濟中心的“集聚與擴散”效應(yīng)。

（二）長三角一體化需打破行政區(qū)域競爭的壁壘

民國十六年（1927年），組建上海特別市，作為從傳統(tǒng)的省制中脫離出來并將與省建制具有同等行政地位的直轄市（特別市）建制。在當(dāng)時，松江等縣直屬于江蘇省政府。由于毗鄰租界的各縣對江蘇省的發(fā)展具有重要意義，江蘇省在上海特別市行政區(qū)劃方案上與中央政府存在利益分歧，因此，中央政府制定的上海特別市方案并未如期實施，上海市當(dāng)時實際轄區(qū)仍只有原上?？h和寶山縣的17個市鄉(xiāng)。1958年1月，江蘇省的嘉定、寶山、上海3個縣劃歸上海市管轄。

1958年11 月21日，國務(wù)院第82次會議決定將江蘇省的川沙、青浦、南匯、松江、奉賢、金山、崇明7個縣劃歸上海市管轄。

地區(qū)間政府競爭（主要是經(jīng)濟競爭）作為中國特色的制度安排，一直被很多學(xué)者認為是創(chuàng)造中國經(jīng)濟奇跡的關(guān)鍵性推動因素之一。地方政府的行為主體是地方官員，地方官員既要參與經(jīng)濟競爭，謀求轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟增長，還要參與政治競爭，在官場上尋求晉升。中國特色的政府治理模式巧妙地將二者結(jié)合，形成“政治錦標(biāo)賽模式”，該激勵模式是中國經(jīng)濟奇跡的重要根源。

（三）長三角一體化發(fā)展既是歷史的傳承又是現(xiàn)實的需要

長三角區(qū)域一體化發(fā)展是國家發(fā)展戰(zhàn)略的需要，是“一帶一路”的交匯點，也有其天然的產(chǎn)業(yè)鏈、歷史、人文、習(xí)俗等方面的基礎(chǔ)。長三角區(qū)域各地的產(chǎn)業(yè)布局是同構(gòu)的，體制政策相互之間是競爭的，市場聯(lián)動的效應(yīng)明顯，供需替代性強。

上海、浙江、江蘇、安徽三省一市，以占全國1/26的空間，集聚了全國1/6 的人口，創(chuàng)造了占全國近1/4 的經(jīng)濟總量。長三角區(qū)域一體化將構(gòu)建“一核五圈四帶”的網(wǎng)絡(luò)化空間格局，發(fā)揮上海龍頭帶動的核心作用和區(qū)域中心城市的輻射帶動作用，推動南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈、寧波都市圈的同城化發(fā)展，強化沿海發(fā)展帶、沿江發(fā)展帶、滬寧合杭甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶的聚合發(fā)展。

長三角城市群規(guī)劃范圍包括三省一市26個城市，要成為引領(lǐng)全國、輻射亞太、面向全球的世界級城市群，其一體化發(fā)展的體制機制需更加健全，阻礙生產(chǎn)要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙基本消除，統(tǒng)一市場基本形成，公共服務(wù)共建共享，省際毗鄰重點地區(qū)一體化步伐加快，多元化主體參與、多種治理模式并存的城市群治理機制建設(shè)取得突破。上海周邊城市的發(fā)展由“對接”上海到“協(xié)同”發(fā)展，未來的方向取決于兩個平衡關(guān)系：一是區(qū)域競爭的兩個效應(yīng)，競爭帶來的效率vs地方保護主義帶來的資源失配；二是區(qū)域一體化帶來的兩個效應(yīng)，協(xié)同效應(yīng)vs市場機制下降。

二、比較全球都市圈城市群對長三角城市群的認識

1976 年，法國地理學(xué)家戈特曼將2500萬人口作為劃分城市群的標(biāo)準(zhǔn)，目前全球范圍內(nèi)公認的大型世界級城市群有美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國中南部城市群、歐洲西北部城市群。中國的長三角城市群將作為第六大城市群出現(xiàn)。城市群是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式，城市群是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的龐大的、多核心、多層次城市集團，是大都市區(qū)的聯(lián)合體。

長三角作為我國綜合實力最強的城市群，與其他五大世界級城市群相比，其地域遼闊，人口眾多，但在發(fā)展的水平和質(zhì)量上還存在諸多差距，尤其是人均GDP，僅相當(dāng)于其他五大城市群的20%左右。六大世界城市群的數(shù)據(jù)比較見表1、表2。

表1 六大世界城市群的數(shù)據(jù)比較

表2 世界五大城市群一體化的表現(xiàn)

關(guān)于長三角一體化內(nèi)涵的研究結(jié)論：1. 長三角城市群是一個動態(tài)發(fā)展的概念；2. 長三角一體化是在統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，以上海市為長三角城市群的龍頭帶動作用，以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、G60科技走廊、建設(shè)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)為抓手，通過產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場一體化、公共基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一體化，進而引領(lǐng)長江經(jīng)濟帶發(fā)展，服務(wù)全國發(fā)展大局；3. 長三角城市群無論在城市綜合價值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動、基礎(chǔ)設(shè)施、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平等方面均存在較大的差異性；4. 長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略后，三省一市政府正積極推動交通一體化、產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場一體化、信息一體化等。

關(guān)于世界六大城市群比較的研究結(jié)論：1. 世界六大城市群比較，長三角城市群雖在人口規(guī)模和面積上有優(yōu)勢，但在GDP、人均GDP、占全國GDP比重等方面與其他五大城市群有較大差距，說明長三角城市群仍有較大的提升空間；2. 五大城市群發(fā)展的主要經(jīng)驗是政府發(fā)揮重要的規(guī)劃引導(dǎo)和跨區(qū)域的組織協(xié)調(diào)作用，推動交通一體化和產(chǎn)業(yè)空間布局合理化；3. 核心城市的住房租賃市場發(fā)達。

關(guān)于長三角一體化對房地產(chǎn)市場影響的研究結(jié)論：1.城市再定位引起城市綜合價值的變化；2. 長三角一體化將促進長三角內(nèi)部進行產(chǎn)業(yè)的垂直分工；3. 城市常住人口規(guī)模增長對房價有著顯著影響，須加大住房供給；4. 軌道交通的溢出效應(yīng)顯著；5.上海、杭州、蘇州、南京等城市仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資及社會固定資產(chǎn)投資的重點；6. 城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對房地產(chǎn)市場有顯著的影響且存在顯著的邊界效應(yīng)；7. GDP、第三產(chǎn)業(yè)GDP占總GDP比重、常住人口數(shù)量、房地產(chǎn)投資都對房地產(chǎn)市場價格有著顯著的正向影響。

主要建議：1．長三角一體化需要加強城市群內(nèi)部的協(xié)同；2．推動房地產(chǎn)商品房市場的一體化；3．加快上海等核心城市住房租賃市場發(fā)展；4. 打破長三角城市群內(nèi)部行政壁壘，促進生產(chǎn)要素自由流動，進而推動法律政策一體化。

三、長三角區(qū)域一體化對住宅和房地產(chǎn)市場的影響

產(chǎn)業(yè)集聚帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對人口產(chǎn)生吸納作用，新增勞動力人口及隨遷子女增加，也給轉(zhuǎn)入地帶來經(jīng)濟增長。不同產(chǎn)業(yè)對人口的吸引力不同，高端產(chǎn)業(yè)對人才吸引力更大，為轉(zhuǎn)入地帶來住房的剛性需求。

高鐵對房價具有提升效應(yīng)，具有建造效應(yīng)，或者說建造期產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)，但高鐵對一個城市群中不同規(guī)模的城市的影響具有異質(zhì)性。長三角地區(qū)已形成全國最為密集完善的高鐵網(wǎng)， “1小時至3小時生活圈”夢想變?yōu)楝F(xiàn)實。目前只有宣城和舟山尚未開通高速鐵路。2020年商合杭高鐵將徹底貫通 ，宣城也將結(jié)束無高速鐵路的歷史。舟山也已規(guī)劃建設(shè)寧波北侖至舟山島鐵路，有利于舟山全面進入長三角城市發(fā)展體系。隨著滬通鐵路的開建，南通將真正成為上?！氨贝箝T”。

2019年4 月8日，國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，要求在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制，城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策。目前，無錫、寧波和揚州三個長三角Ⅱ型大城市均實行限購政策。待取消落戶限制后，會實現(xiàn)購房需求的脈沖式釋放。

住房工作既涉及民生，又關(guān)乎發(fā)展，是長三角高質(zhì)量一體化發(fā)展的重要內(nèi)容，要立足長三角一體化謀劃住房發(fā)展。

表3 上海及周邊城市實施限購限貸政策的情況

表4 “長三角一體化”示范區(qū)區(qū)域比較

圖1 “長三角一體化”示范區(qū)商品房銷售均價走勢

由表4、圖1數(shù)據(jù)可知，雖然上海青浦居民的收入要比臨近的江蘇吳江和浙江嘉善低，但因青浦位于上海行政區(qū)，其房價要高于吳江和嘉善兩地?？梢灶A(yù)計，長三角區(qū)域一體化發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生一定的影響。