洪乃羽

福建師范大學(xué) 福建 福州 350007

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政府調(diào)控作用下,各地區(qū)商品房住宅價(jià)格已經(jīng)發(fā)展形成一定的格局。關(guān)于城市居住空間分異規(guī)律的研究起源于20世紀(jì)20年代芝加哥學(xué)派提出的三大經(jīng)典模式[1],并以此發(fā)展出多種學(xué)派理論[2]。近年來,眾多學(xué)者通過不同角度對(duì)房?jī)r(jià)分布進(jìn)行研究,國(guó)外學(xué)者多采取模型應(yīng)用的方法,Haurin等[3]運(yùn)用特征價(jià)格模型,論證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性較高。Steveson[4]在驗(yàn)證房齡對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響時(shí),同樣選取模型應(yīng)用。另外有學(xué)者采用地理加權(quán)回歸模型[5]、GWR 模型[6]、貝葉斯分域時(shí)空模型[7]等模型用來研究房?jī)r(jià)的影響因子。甘霖等[8]即是基于結(jié)構(gòu)方程模型研究北京市房、地價(jià)的變化關(guān)系;王重陽等[9]探索了人口與房?jī)r(jià)的關(guān)系;盧茜等[10]通過研究交通可達(dá)性闡述了房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)外已有研究多以大城市為研究對(duì)象,大城市在區(qū)域內(nèi)具有較強(qiáng)的中心性,其發(fā)展模式與中小城市不同,相關(guān)研究成果及對(duì)策難以有效遷移到中小城市的城市建設(shè)對(duì)策中。本文選取中小城市蚌埠市作為研究區(qū)域,以2019年5月采集的282個(gè)小區(qū)實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)為基本數(shù)據(jù),利用GIS空間分析法,分析其價(jià)格分布的影響因素,以此為依據(jù)為蚌埠市等中小城市的舊城改造、新城建造提供借鑒。

1 研究區(qū)域與方法

1.1 研究區(qū)概況 本文以蚌埠市城區(qū)作為研究區(qū),市區(qū)范圍內(nèi)擁有淮河文化廣場(chǎng)、龍子湖公園、張公山風(fēng)景區(qū)等三個(gè)主要休閑場(chǎng)所;淮河路百貨大樓商圈、淮河文化廣場(chǎng)-寶龍商圈、東海大道萬達(dá)銀泰城商圈等3個(gè)主要商圈;蚌埠第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蚌埠第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蚌埠新城實(shí)驗(yàn)學(xué)校等8所省級(jí)示范小學(xué);蚌埠醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院等9所主要醫(yī)院。

1.2 數(shù)據(jù)來源及研究方法 文中所研究的商品房住宅價(jià)格采用的是研究區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)單位面積的住宅交易均價(jià),通過安居客、搜房網(wǎng)等房屋交易平臺(tái)獲取,并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查綜合得出。本文收集的282組數(shù)據(jù)較為準(zhǔn)確地記錄了住宅價(jià)格、空間位置,能夠較為有效地展現(xiàn)出商品房住宅價(jià)格空間分布情況。

本文采取普通克里金插值法得到住宅價(jià)格空間分布情況,然后用服務(wù)設(shè)施緩沖區(qū)分析住宅價(jià)格影響因素。

2 住宅價(jià)格空間分布規(guī)律

3.2 學(xué)區(qū)因素影響 通過對(duì)蚌埠市城區(qū)范圍內(nèi)81所中小學(xué)位置調(diào)查分析,發(fā)現(xiàn)其中61所中小學(xué)位于城市環(huán)線內(nèi)。進(jìn)一步以8所省級(jí)示范小學(xué)

2.1 空間分布情況 考量城市周邊均為農(nóng)村住宅用地或農(nóng)業(yè)用地的實(shí)際情況,將城市邊界地區(qū)住宅價(jià)格賦值為0,根據(jù)收集的2019年5月282個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),采取普通克里金插值法得到蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格分布圖,如圖2.1所示,其價(jià)格區(qū)間分為9極,下限為0,上限受均價(jià)最高的小區(qū)住宅價(jià)格影響,分組范圍基本一致。

2.2 空間分布規(guī)律 蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格分布基本呈現(xiàn)多極核心、周邊區(qū)域遞減分布情況。由圖2.1可以比較直觀看出,蚌埠市城區(qū)房?jī)r(jià)高值區(qū)主要集中在淮河以南,天河以東區(qū)域。結(jié)合行政區(qū)劃及主要道路分析,進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)近年劃入市轄區(qū)的馬城鎮(zhèn)、沫河口鎮(zhèn)處于價(jià)格低值區(qū)域,高值區(qū)主要位于淮上大道、中環(huán)線、黃山大道、大慶路圍成區(qū)域內(nèi),并在張公山水系與龍子湖水系之間形成左、右兩個(gè)價(jià)格峰值區(qū)域。經(jīng)統(tǒng)計(jì),住宅價(jià)格在6583元/平方米以上的約占城區(qū)面積的11.73% ,約占環(huán)線內(nèi)主城區(qū)面積的55.08%。

3 住宅價(jià)格影響分析

3.1 商業(yè)廣場(chǎng)因素影響 文章選取萬達(dá)廣場(chǎng)等17個(gè)已建成并投入使用的商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行分析,以商場(chǎng)所在地為幾何中心,生成2k m 范圍的緩沖區(qū),發(fā)現(xiàn)萬達(dá)廣場(chǎng)、銀泰城覆蓋區(qū)域恰好為蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格峰值區(qū)域之一,而二馬路匯金廣場(chǎng)、通成國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等其他廣場(chǎng)覆蓋范圍內(nèi)未出現(xiàn)峰值區(qū),并且龍子湖西岸峰值區(qū)域不在各商場(chǎng)2k m 影響范圍內(nèi),如圖3.1所示。及其分校為中心,生成2k m 范圍的緩沖區(qū),發(fā)現(xiàn)生成的緩沖區(qū)基本覆蓋了住宅均價(jià)在6690元以上的區(qū)域,如圖3.2所示。

圖2.1 蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格分布圖

圖3.2 住宅價(jià)格分布優(yōu)秀學(xué)區(qū)影響圖

3.3 醫(yī)院因素影響 通過對(duì)蚌埠市主要醫(yī)院及其分院的所在地位置調(diào)查分析,發(fā)現(xiàn)其中8所位于淮河南岸區(qū)域,并且位置集中分布于龍子湖西側(cè)的環(huán)線內(nèi)。進(jìn)一步以此為依據(jù),生成2k m 范圍的緩沖區(qū),如圖3.3所示,可以發(fā)現(xiàn)環(huán)線內(nèi)的龍子湖西岸住宅價(jià)格峰值區(qū)未被包含在內(nèi),且淮上區(qū)市中醫(yī)院、蚌醫(yī)二附院新區(qū)所輻射范圍內(nèi),住宅價(jià)格與周邊未輻射區(qū)域差異較小。

4 結(jié)論與分析

蚌埠市城區(qū)商品房住宅價(jià)格分布基本呈現(xiàn)雙極核特征,主要受商場(chǎng)、學(xué)區(qū)影響,因此將蚌埠市城區(qū)兩個(gè)住宅價(jià)格峰值區(qū)概括為二實(shí)小-萬達(dá)區(qū)域、新城實(shí)驗(yàn)-龍子湖西岸區(qū)域,基本形成由中心向邊緣遞減的區(qū)域差異性。

圖3.3 蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格分布主要醫(yī)院影響圖

結(jié)合前文對(duì)各影響要素的分析,可以發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格受優(yōu)秀學(xué)區(qū)和重要城市商圈影響較大,受其他公共服務(wù)設(shè)施因素影響較弱。此外,淮河以北淮上區(qū)、燕山路以南高新區(qū)及龍子湖東岸大學(xué)城-高鐵片區(qū),雖然未成為城市峰值區(qū),但仍表現(xiàn)為高值區(qū),對(duì)周邊區(qū)域有一定的帶動(dòng)作用。這三個(gè)區(qū)域基本呈三角形分布于峰值區(qū)域周邊,可以作為蚌埠市城區(qū)住宅價(jià)格高值區(qū)范圍擴(kuò)散的有效橋梁,且各區(qū)內(nèi)在建、規(guī)劃建設(shè)的省級(jí)示范小學(xué)分校、大型商場(chǎng)等公共服務(wù)場(chǎng)所及設(shè)施,也會(huì)加快三個(gè)區(qū)域成為新的增長(zhǎng)極。因此,中小城市的老城區(qū)亟待住宅品質(zhì)升級(jí),提高區(qū)位用地效率。在進(jìn)行城市建設(shè)區(qū)拓展時(shí),應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注優(yōu)秀學(xué)區(qū)與大型商場(chǎng)的建設(shè),以此提高新建房地產(chǎn)的價(jià)值。