邱月燁

標榜為傳統(tǒng)租賃市場顛覆者的蛋殼公寓，在2020年冬天，蛋殼碎了一地，引起了連鎖反應。

“長租公寓一旦爆倉，會比P2P爆雷更可怕。”我愛我家前副總裁胡景暉的告誡猶在耳畔。

品牌長租公寓的起點可追溯至2013年甚至更早。從2015年開始，在“租購并舉”的房地產政策引導下，長租公寓一度被認為是充滿想象力的下一個藍海，大量品牌與資本涌入。

但自2018年起，潮水逐漸退去，裸泳者不斷涌現。杭州樂伽公寓和鼎家公寓、上海寓見公寓、蘇浙渝川地區(qū)的小家聯行接連暴雷，背后牽扯出的租金貸等金融問題也浮出水面。

2020年上半年，疫情給市場帶來了“至暗時刻”，行業(yè)風險加速暴露。

與之形成鮮明對比的是，長租公寓頭部品牌的并購重組仍在如火如荼地進行中。近兩周內，自如戰(zhàn)略并購貝客公寓、安歆公寓并購新起點，資本市場永不停歇。

12月4日，自如在其APP發(fā)布名為“暖冬守護”的計劃，針對蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項扶持。業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內按原價可在當前房屋繼續(xù)居住，并最高減免一個月房租。

有人問，長租公寓到底是一門怎么樣的生意？為什么長租公寓要綁上金融？

盤活存量市場

要回答這個問題，先來看為什么會出現長租公寓這種商業(yè)模式。

簡而言之，這是中國房地產市場發(fā)展的結果。經過20年的黃金發(fā)展時期，中國的房地產市場逐步進入到存量市場，除了自住房屋外，存在長期物業(yè)出租管理的需求，這是業(yè)主的一大痛點。

與此同時，自2015年來，為了鼓勵開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃用房、推動租購并舉住房制度、推動建立多主體供應，國家陸續(xù)制定、頒布了一系列的制度與政策，鼓勵并且規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

上海易居研究院智庫中心預測，到2027年，全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求;同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規(guī)?？蛇_3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。

而在需求端，隨著城市城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，居民尤其是年輕人的房屋租賃需求也出現了變化，對品質有了更高的要求，傳統(tǒng)房地產租賃市場所提供的房屋在一定程度上已無法滿足。

有數據顯示，2017年，我國租賃企業(yè)的滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。發(fā)達國家房屋租賃供給市場中，專業(yè)化的房屋租賃公司是出租領域中最重要的主體。

在存量房資源充足、人口流動量大的背景下，在供給方、需求方和政策的多重推動下，長租公寓作為房地產三級市場中的新興行業(yè)開始興起，并出現了創(chuàng)新的商業(yè)模式，裝修管理的標準化、運作的品牌化、管理的精細化、售后服務的一體化成為其優(yōu)勢。

長租公寓按企業(yè)背景不同，可以劃分成五大派系：創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系以及國企系。不同派系的優(yōu)勢不盡相同，創(chuàng)業(yè)系以客戶獲取能力和運營能力見長，房企系、國企系則在房源獲取、拿地和成本方面有先天優(yōu)勢。

房企系是一支不可忽視的勢力。綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官李想曾提到，存量時代房地產的產業(yè)鏈在進一步細化，投資商、運營商、開發(fā)商三者分離的趨勢越來越明顯，投融資模式、商業(yè)模式也在進一步轉型。

今年下半年“三條紅線”的提出，進一步提升了房企存量資產轉型的緊迫性和必要性。

在過去幾年的發(fā)展中，創(chuàng)業(yè)系、中介系明顯領跑市場。創(chuàng)業(yè)系由于進入市場時間早，經過多年發(fā)展，已具有一定規(guī)模。

長租公寓從運營上看，又可以分為集中式和分散式，集中式有魔方公寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等;而分散式長租公寓競爭激烈，目前全國有1000多個品牌，但房源主要集中在前五家，如自如、蛋殼、相寓、青客等。由于中介機構能接觸到更多個人房源，中介系的房源優(yōu)勢較明顯。

亂用金融工具

作為最激進的一股勢力，創(chuàng)業(yè)系可能是最不了解地產和地產金融的參與方。

長租公寓看似一門賺錢的好生意，但是難度不小，面臨諸多問題。比如，前期資金投入量大、運營成本高、資金回籠速度慢、租金收益不高等。而且因為不持有物業(yè)資產，使得長租公寓企業(yè)融資渠道窄、融資困難。

在這種情況下，有的企業(yè)就選擇了互聯網化、金融化的路徑。

以蛋殼公寓為例。首先，它以租金貸的方式與金融機構合作，讓租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，引導租客辦理貸款，一次性預付一年房租及押金。接下來，長租公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構貸款。

金融化原本被視為解決租客一次性支付大筆房租痛點的好辦法，但隨著長租公寓介入形成資金池，卻成為其加杠桿過度擴張的金融利器。

遺憾的是，只要其中的某個環(huán)節(jié)出現問題，比如租金收入下降、收購的房屋無法如期租出去，便會導致“租金貸”模式無法維系，進而使長租平臺出現資金斷裂的情況。

此外，金融監(jiān)管趨嚴和銀根收緊，也給長租公寓的持續(xù)運營帶來極大的挑戰(zhàn)，何況還有不可預測的黑天鵝事件，也會成為壓倒駱駝的最后一根稻草，比如今年的疫情。

2018年，杭州鼎家的租客表示，多數租客都通過銀行卡綁定一家名為“愛上街”的分期平臺，通過平臺向中介一次性付清房租，每個月通過APP返還當月房租。

杭州鼎家暴雷之后，租客不僅沒法拿回之前支付的押金，還需要繼續(xù)向分期平臺還錢，而房東也無法收到后續(xù)房款。

有評論指出，長租平臺涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式，套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，把風險轉移給房東、租客以及全社會。

歸根結底，長租公寓不是互聯網行業(yè)，不是金融業(yè)，而是地產業(yè)。地產與金融密不可分，如果長租公寓平臺的風險管理意識不強，盲目使用金融工具，一味追求擴張，而金融方面的監(jiān)管又不到位的話，很容易“玩脫”，從一個本來有利于社會的商業(yè)模式，變成一個“騙局”。

資產證券化

事實上，融資渠道有限、融資成本走高，是所有長租公寓運營商不得不面臨的業(yè)務發(fā)展瓶頸。

目前，長租公寓的主要融資方式有三種：股權融資、債權融資和現金流融資。2018年長租公寓市場融資達37筆，近1491億元;而2019年融資筆數下滑為16筆，規(guī)模跌至360億元左右。

發(fā)展資產證券化融資，成了目前長租公寓行業(yè)解決資金問題的一個好選擇。

2018年，運營商魔方公寓成功發(fā)行了長租公寓市場的第一筆資產證券化產品，同年，招商蛇口作為老牌房地產開發(fā)商也不甘示弱，首發(fā)國內規(guī)模最大的儲架模式CMBS和ABN，總規(guī)模合計高達260億元，大大超過了之前所有長租公寓證券化產品發(fā)行規(guī)模的總和，創(chuàng)下了業(yè)內證券化產品規(guī)模最大的紀錄。

長租公寓資產證券化由此正式拉開帷幕，先后有自如、新派公寓、旭輝領寓及保利地產等長租公寓運營商，相繼推出資產證券化產品。

資產證券化有助于輕資產模式下長租公寓運營商降低融資難度和融資成本，并且盤活企業(yè)資產，提高資產利用率，有利于公司更好地拓展業(yè)務。同時，引入內外部增信措施，更有效降低了投資者的投資風險。

2019年，有相關研究者對于不同類型的長租公寓平臺提出了對策：

○房企系。將長租公寓業(yè)務納入企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃、借助類REITs有效管理資產，并實行組織扁平化管理。

○中介系。合理利用金融工具、嚴格把控裝修質量，可轉型為長租公寓租賃信息管理平臺。

○酒店系。發(fā)揮自身優(yōu)勢，實行長租與短租相結合、線上線下運營相結合、集中和分散式相結合。

○創(chuàng)業(yè)系。一方面可以通過供應鏈資產證券化解決融資難題，另一方面應控制租金價格，注重盈利后向化、建立細分的社群公寓。

現在看來，這些建議值得長租公寓玩家們深思。