劉彩霞，陳安平

(暨南大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣州 510632)

提要：隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，住房問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)，學(xué)者們從多個(gè)角度對(duì)高房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行解釋?zhuān)袊?guó)政府也陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障政策。那么，影響商品房?jī)r(jià)格的因素究竟包括哪些？房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果如何？保障性住房供給又存在怎樣的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)？全面深刻理解上述問(wèn)題，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)以及城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的前提。針對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于商品住房和保障性住房?jī)深?lèi)研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理與回顧，并著重評(píng)述了國(guó)內(nèi)外研究的差異。進(jìn)一步歸納總結(jié)目前針對(duì)中國(guó)住房問(wèn)題研究的局限與不足，分析了導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的成因。最后總結(jié)全文，并對(duì)未來(lái)該領(lǐng)域的研究重點(diǎn)及方向進(jìn)行展望。

一、引言

城鎮(zhèn)住房問(wèn)題是當(dāng)前城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)之一。自1998年中國(guó)住房制度全面市場(chǎng)化改革以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)財(cái)富積累做出了重要貢獻(xiàn)。同時(shí)，城市商品房房?jī)r(jià)高企、保障性住房供給不足問(wèn)題也日益凸顯，出現(xiàn)了“買(mǎi)房難”、“蝸居”等現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)學(xué)者試圖從多種角度探討我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱背后的成因，并研究高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展可能造成的潛在問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。為遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，我國(guó)政府部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和住房保障制度。近幾年來(lái)，我國(guó)政府堅(jiān)持“房住不炒”的定位要求，因城施策，有序推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，有效解決城市居民的住房問(wèn)題，不僅關(guān)系到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景，也關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定與民生保障。

厘清城鎮(zhèn)住房問(wèn)題相關(guān)研究的發(fā)展脈絡(luò)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，住房問(wèn)題與城鎮(zhèn)居民生活息息相關(guān)。對(duì)于有房產(chǎn)居民而言，住房資產(chǎn)是家庭財(cái)富的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)直接關(guān)系到住房資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)，影響居民的家庭財(cái)富水平。對(duì)于無(wú)房產(chǎn)居民，需要面臨買(mǎi)房還是租房、何時(shí)何地買(mǎi)房、租或買(mǎi)哪種類(lèi)型的房子等居住選擇問(wèn)題。其次，住房問(wèn)題關(guān)乎城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展。現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)化正由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)粗放型的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式難以為繼，很多城市以城市更新為契機(jī)加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造和老舊小區(qū)改造。有效解決城市困難居民家庭的居住問(wèn)題，全面提升城市人居環(huán)境質(zhì)量，是實(shí)現(xiàn)“以人為本”新型城鎮(zhèn)化的重要前提。

那么，城鎮(zhèn)居民應(yīng)如何識(shí)別影響住房?jī)r(jià)格走勢(shì)波動(dòng)和區(qū)域差異性的因素？不同類(lèi)型的居住安排會(huì)對(duì)居民個(gè)人及家庭產(chǎn)生怎樣的影響？政府部門(mén)應(yīng)如何根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)制定科學(xué)有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策？如何兼顧保障性住房供給的公平與效率？基于以上問(wèn)題，本文通過(guò)回顧國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，系統(tǒng)梳理了商品房房?jī)r(jià)成因和保障性住房經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)，歸納整理已有研究的主要發(fā)現(xiàn)，提出存在的問(wèn)題與不足之處，并指明未來(lái)進(jìn)一步的研究方向。

二、影響商品房?jī)r(jià)格的因素分析

特征價(jià)格理論形成于20世紀(jì)60—80年代。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中傳統(tǒng)的消費(fèi)者效用理論認(rèn)為，消費(fèi)者效用來(lái)自于商品本身。Lancaster[1]則認(rèn)為是消費(fèi)者效用主要來(lái)自組成商品的特征屬性，這是特征價(jià)格理論的雛形。Rosen[2]在該理論的基礎(chǔ)上，推導(dǎo)出產(chǎn)品差異市場(chǎng)均衡理論模型，對(duì)異質(zhì)性產(chǎn)品特征的邊際隱含價(jià)格進(jìn)行了規(guī)范分析。由于商品住房具有面積、樓層、朝向、房間數(shù)量、區(qū)位等多方面的差異性品質(zhì)特征，特征價(jià)格法在微觀領(lǐng)域被廣泛用于房?jī)r(jià)的成因分析。宏觀領(lǐng)域關(guān)于商品住房?jī)r(jià)格的研究主要是以供求均衡理論為依據(jù)。供求均衡理論認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果供過(guò)于求，房?jī)r(jià)就會(huì)下降；反之，房?jī)r(jià)則上漲。不論是微觀還是宏觀領(lǐng)域，影響商品住房?jī)r(jià)格的因素可以主要?dú)w納為以下幾類(lèi)：(1)區(qū)位因素；(2)經(jīng)濟(jì)基本面因素；(3)市場(chǎng)參與者行為；(4)制度性因素。

(一)區(qū)位因素

由于住房具有不可移動(dòng)性，商品房位置所在的社區(qū)環(huán)境質(zhì)量、周邊配套設(shè)施及交通條件、職住距離等均被看作是影響房?jī)r(jià)的重要因素。Kiel等[3]認(rèn)為與房?jī)r(jià)相關(guān)的區(qū)位因素主要包括住房所在的都市區(qū)、城市和街道的屬性特征，通過(guò)匹配美國(guó)住房調(diào)查和經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，利用特征價(jià)格模型實(shí)證分析區(qū)位因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究發(fā)現(xiàn)三類(lèi)區(qū)位因素都具有顯著影響。

社區(qū)環(huán)境質(zhì)量對(duì)居民的居住選擇有重要影響。人們?cè)谶M(jìn)行住房選擇時(shí)，不僅關(guān)注居住區(qū)的空氣質(zhì)量、噪音污染等自然生態(tài)環(huán)境，也同樣重視鄰里關(guān)系、教育質(zhì)量、社區(qū)和諧等人文社會(huì)環(huán)境。Wilhelmsson[4]基于斯德哥爾摩的研究發(fā)現(xiàn)交通噪音污染對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)效應(yīng)。Gibbons[5]基于倫敦社區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)損害犯罪密度每下降0.1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，房?jī)r(jià)將平均增加1%。陳永偉和陳立中[6]通過(guò)測(cè)算青島市各區(qū)空氣污染指數(shù)，研究空氣質(zhì)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)果表明空氣污染每降低1個(gè)指數(shù)，消費(fèi)者對(duì)住房的支付意愿將提高99.79元/m2。胡婉旸等[7]通過(guò)配對(duì)回歸和特征價(jià)格方法實(shí)證研究了北京市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)溢價(jià)率約為8.1%。鄧國(guó)營(yíng)等[8]基于CHNS城鎮(zhèn)住戶(hù)微觀數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)質(zhì)量特征中平均受教育年限、職業(yè)多樣化等人力資本因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的正效應(yīng)顯著。

城市交通基礎(chǔ)設(shè)施為居民出行提供便利，可以節(jié)約交通使用者的出行時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本并減少城市擁堵問(wèn)題。大量研究表明，交通設(shè)施能夠給沿線地區(qū)的住房市場(chǎng)帶來(lái)增值效益。Debrezion等[9]基于荷蘭三個(gè)都市區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，到火車(chē)站的距離越近以及火車(chē)站提供的服務(wù)質(zhì)量越好，則周邊住房市場(chǎng)的溢價(jià)越高。Dubé等[10]通過(guò)構(gòu)建空間雙重差分特征價(jià)格模型，檢驗(yàn)加拿大魁北克市新建城市軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)由新建城市軌道交通引起的每1單位駕駛時(shí)間距離(分鐘)的縮短會(huì)使房?jī)r(jià)平均上升0.062%。郝前進(jìn)和陳杰[11]基于上海的研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通通車(chē)對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響，而且到CBD的距離越遠(yuǎn)，其影響越大；公共交通對(duì)住宅價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)區(qū)域。谷一楨和鄭思齊[12]針對(duì)北京市13號(hào)地鐵線的研究發(fā)現(xiàn)，在郊區(qū)距離軌道交通站點(diǎn)1千米之內(nèi)的住宅價(jià)格比1千米之外的住宅平均高出20%，而在中心區(qū)這一效應(yīng)并不顯著。范子英等[13]針對(duì)上海新增地鐵的研究發(fā)現(xiàn)，新增地鐵站點(diǎn)使得1千米范圍內(nèi)的新房?jī)r(jià)格上漲26.49%。

(二)經(jīng)濟(jì)基本面

從宏觀層面來(lái)看，住房產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房?jī)r(jià)變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行息息相關(guān)。為探究宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，學(xué)者們?cè)诶碚摵蛯?shí)證上都取得了豐富的研究成果。

在理論上，存量-流量模型被較早應(yīng)用于住房市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制。早期的存量-流量模型假設(shè)住房市場(chǎng)會(huì)快速調(diào)整到出清狀態(tài)，住房均衡價(jià)格由住房存量、人口規(guī)模、收入水平和貸款利率決定。DiPasquale和Wheaton[14]對(duì)傳統(tǒng)存量-流量模型進(jìn)行了修正，假設(shè)住房?jī)r(jià)格存在一個(gè)逐漸調(diào)整的過(guò)程，并將預(yù)期因素納入到模型中。進(jìn)一步地，DiPasquale和Wheaton[15]以存量-流量模型為基礎(chǔ)，用四象限圖形形象地描繪了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡(DSGE)模型興起于20世紀(jì)80年代，美國(guó)“次貸危機(jī)”的爆發(fā)使學(xué)者們開(kāi)始反思貨幣政策與資產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，DSGE模型逐漸被應(yīng)用到房地產(chǎn)方面的研究框架之中。Iacoviello[16]首次構(gòu)建了包含與住房?jī)r(jià)格相關(guān)的名義貸款和抵押約束兩個(gè)因素的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，該模型很好地解釋了房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互關(guān)系。進(jìn)一步地，Iacoviello和Neri[17]在DSGE模型中將生產(chǎn)部門(mén)分為房地產(chǎn)部門(mén)和非房地產(chǎn)部門(mén)兩類(lèi)，并使用貝葉斯估計(jì)得到房?jī)r(jià)的影響因素參數(shù)。

在實(shí)證研究方面，Mankiw和Weil[18]發(fā)現(xiàn)美國(guó)20世紀(jì)50年代的嬰兒潮是推動(dòng)20世紀(jì)70年代美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因，人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)會(huì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，并預(yù)測(cè)20世紀(jì)70年代生育低谷會(huì)造成20世紀(jì)90年代后的房?jī)r(jià)下降。Case和Shiller[19]發(fā)現(xiàn)建筑成本/房?jī)r(jià)比、城市人口數(shù)量變化以及實(shí)際人均收入的增長(zhǎng)均與下一季度的房產(chǎn)超額收益或房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)顯著正相關(guān)，從而證明住房市場(chǎng)并非有效。Hwang和Quigley[20]首次為空置率對(duì)房?jī)r(jià)影響的重要性提供詳細(xì)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。Favara和Imbs[21]分類(lèi)考察了美國(guó)各州貸款供應(yīng)量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)在住房供應(yīng)缺乏彈性的地區(qū)，貸款供應(yīng)增加會(huì)刺激住房需求，房?jī)r(jià)上漲；但在住房供應(yīng)存在彈性的地區(qū)，貸款供應(yīng)增加也會(huì)刺激住房供給，對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在不確定性。Tillmann[22]運(yùn)用面板VAR模型檢驗(yàn)了5個(gè)亞洲新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)資本流入的反應(yīng)，結(jié)果表明資本流入沖擊對(duì)房?jī)r(jià)和股價(jià)升值均有顯著影響，不同經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)對(duì)外來(lái)沖擊的反應(yīng)程度有所差異。沈悅和劉洪玉[23]采用混合樣本回歸對(duì)住宅價(jià)格和經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明人均可支配收入、總?cè)丝?、失業(yè)率、空置率等經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的解釋存在顯著的影響。況偉大[24]認(rèn)為需求環(huán)節(jié)的外資流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的外資流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。陸銘等[25]認(rèn)為城市化帶來(lái)的住房需求是推高城市住房?jī)r(jià)格的重要原因，城市外來(lái)人口(移民)占比每多出10個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)高出8.33%。

(三)市場(chǎng)參與者行為

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)人是理性的，在分析住房?jī)r(jià)格影響因素時(shí)往往忽視住房市場(chǎng)微觀主體的行為與心理預(yù)期的作用。事實(shí)上，住房市場(chǎng)具有非流動(dòng)性、高度分割和信息不對(duì)稱(chēng)等特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)現(xiàn)象不能完全被傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論解釋?zhuān)瑢W(xué)者們逐步意識(shí)到市場(chǎng)參與主體行為對(duì)解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)內(nèi)在機(jī)理的重要性。

Case和Shiller[26]利用2003年美國(guó)4個(gè)都市區(qū)購(gòu)房者的調(diào)查數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在泡沫化現(xiàn)象，研究發(fā)現(xiàn)投資動(dòng)機(jī)、對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期以及對(duì)房?jī)r(jià)口頭討論的強(qiáng)烈影響等反應(yīng)投機(jī)性泡沫的元素在一些城市確實(shí)存在。Malpezzi和Wachter[27]通過(guò)模擬滯后供應(yīng)響應(yīng)模型考察了投機(jī)因素在房地產(chǎn)運(yùn)行周期中的作用，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)與住房供應(yīng)條件高度相關(guān)，而投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度取決于住房供給價(jià)格彈性的大小。Ling等[28]運(yùn)用簡(jiǎn)約式VAR模型檢驗(yàn)了房?jī)r(jià)指數(shù)與三類(lèi)市場(chǎng)參與者情緒指數(shù)之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)三類(lèi)情緒指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響要超過(guò)滯后一階房?jī)r(jià)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場(chǎng)流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響，1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)誤的市場(chǎng)情緒指數(shù)沖擊可以解釋接下來(lái)兩季度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的32～57個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。Pope[29]認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)影響住房?jī)r(jià)格，并通過(guò)設(shè)計(jì)信息斷點(diǎn)準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)實(shí)證分析了賣(mài)方信息紕漏對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)處于洪水易發(fā)區(qū)的房子，賣(mài)家紕漏該信息會(huì)造成銷(xiāo)售價(jià)格損失達(dá)4%。Ihlanfeldt和Mayock[30]考察了異質(zhì)性買(mǎi)方議價(jià)能力對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，研究發(fā)現(xiàn)來(lái)自外地的買(mǎi)家普遍比當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家支付更高的住房?jī)r(jià)格，而且來(lái)自越高房?jī)r(jià)地區(qū)的買(mǎi)家支付的房?jī)r(jià)越高。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)市場(chǎng)參與者行為的關(guān)注較少，主要集中于探討預(yù)期與投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響。例如況偉大[31]在住房存量調(diào)整模型的基礎(chǔ)上，利用35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)表明：預(yù)期與投機(jī)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有很好的解釋力，且適應(yīng)性預(yù)期作用大于理性預(yù)期。孫偉增和鄭思齊[32]利用2012—2013年7個(gè)城市的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，研究發(fā)現(xiàn)城市居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期每提高1個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致下一期的城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率平均上升1.04%。張浩[33]通過(guò)構(gòu)建異質(zhì)性預(yù)期房地產(chǎn)均衡模型，分析市場(chǎng)參與者的異質(zhì)性行為對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，研究發(fā)現(xiàn)投資者占比會(huì)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，投資者策略轉(zhuǎn)換速度越快，房?jī)r(jià)波動(dòng)越頻繁。

(四)制度政策性因素

在市場(chǎng)失靈的情況下，政府可以通過(guò)某種特定的制度性安排和制定調(diào)控政策對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，從而對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。與房?jī)r(jià)緊密相關(guān)的制度政策性因素主要包括土地利用管制、房產(chǎn)稅、限購(gòu)、住房保障制度等。

大量研究表明，土地利用管制會(huì)造成資源配置扭曲，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。Ihlanfeldt[34]將滯后社區(qū)結(jié)構(gòu)變量作為土地使用約束指數(shù)的工具變量，估計(jì)了2000—2002年美國(guó)弗洛里達(dá)州112個(gè)管轄區(qū)內(nèi)土地使用管制對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的影響，研究發(fā)現(xiàn)土地使用約束越強(qiáng)的地區(qū)房?jī)r(jià)越高，地價(jià)越低。Paciorek[35]應(yīng)用住房投資動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)模型分析了住房供應(yīng)約束與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，結(jié)果表明由土地供應(yīng)約束造成的土地使用延遲以及較高的邊際投資成本加劇了房?jī)r(jià)變動(dòng)。張莉等[36]通過(guò)構(gòu)建土地和住房市場(chǎng)理論模型分析地方政府供地的策略性選擇，并用2009—2012年276個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，研究發(fā)現(xiàn)供地結(jié)構(gòu)扭曲會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，該現(xiàn)象在面臨更緊供地約束的東部地區(qū)最為顯著。韓立彬等[37]將2003年后中國(guó)土地供給在空間分布上的轉(zhuǎn)折作為準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)，檢驗(yàn)土地供給政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究發(fā)現(xiàn)2004—2013年土地供給相對(duì)收緊的城市房?jī)r(jià)比土地供給相對(duì)放松的城市平均高出10.6個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)有房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究尚未得出一致結(jié)論，主要有3種代表性觀點(diǎn)：傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)以高房?jī)r(jià)的形式全部轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者；受益觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅是地方公共服務(wù)支出的收入來(lái)源，不對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響；新觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅是一種扭曲性稅種，對(duì)要素價(jià)格帶來(lái)負(fù)面影響。Oates[38]基于美國(guó)新澤西53個(gè)社區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅率存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。Bowman[39]建議通過(guò)提高房產(chǎn)稅的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。Cebula[40]、Angjellari-Dajci等[41]分別針對(duì)喬治亞州和弗洛里達(dá)州的研究發(fā)現(xiàn)，城市級(jí)和縣級(jí)房產(chǎn)稅均對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響。李祥等[42]利用中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)的研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)持有稅和交易稅與房?jī)r(jià)顯著負(fù)相關(guān)。劉甲炎和范子英[43]基于合成控制法的研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用主要體現(xiàn)在大面積住房，小戶(hù)型住房由于受擠出需求沖擊影響而房?jī)r(jià)大幅上漲。

面對(duì)住房政策市場(chǎng)化改革以來(lái)產(chǎn)生的部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱問(wèn)題，中國(guó)政府于2010年起開(kāi)始推行商品房限購(gòu)政策，學(xué)術(shù)界針對(duì)限購(gòu)政策的房?jī)r(jià)調(diào)控效果進(jìn)行了諸多評(píng)價(jià)。張德榮和鄭曉婷[44]利用倍差法和動(dòng)態(tài)面板模型估計(jì)限購(gòu)政策的實(shí)施效果，發(fā)現(xiàn)對(duì)非戶(hù)籍居民實(shí)施限購(gòu)的政策效果最為明顯，僅在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施限購(gòu)難以抑制房?jī)r(jià)上漲。鄧柏峻等[45]基于55個(gè)城市的研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市具有額外的調(diào)控效果，可以實(shí)現(xiàn)遏制投機(jī)性需求的政策初衷。Sun等[46]采用斷點(diǎn)回歸模型分析了北京市限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果表明限購(gòu)使房?jī)r(jià)下降了17%～24%，但對(duì)租金影響不顯著。湯韻和梁若冰[47]采用倍差法考察了限購(gòu)對(duì)城市住房和婚姻市場(chǎng)的影響，結(jié)果表明限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)在限購(gòu)前后的上漲幅度超過(guò)非限購(gòu)城市427～645元/平方米，同時(shí)離婚件數(shù)增加2 464～2 610個(gè)，離婚對(duì)限購(gòu)城市房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)率為10%。

此外，還有部分學(xué)者討論了財(cái)政分權(quán)、住房公積金制度等對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果。宮汝凱[48]基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)的研究表明，逐年擴(kuò)大的財(cái)政分權(quán)是引發(fā)土地財(cái)政的制度性因素，地方政府的土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響，且會(huì)隨著財(cái)政分權(quán)的擴(kuò)大而不斷強(qiáng)化。李一花和化兵[49]基于門(mén)限回歸模型的研究發(fā)現(xiàn)，地級(jí)市的財(cái)政赤字水平越高，土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的作用則越強(qiáng)。顧澄龍等[50]利用中國(guó)2005—2011年55個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了住房公積金制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果表明住房公積金覆蓋率越高的城市房?jī)r(jià)也越高，如果當(dāng)前取消該制度，會(huì)使房?jī)r(jià)下降13.5%。

三、保障性住房產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

近些年來(lái)，我國(guó)政府不斷加大住房保障力度，除了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、人才公寓等保障性住房之外，很多城市均以城市更新為契機(jī)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)和老舊小區(qū)改造，改善城市困難居民家庭的居住質(zhì)量，全面提升人居環(huán)境。保障性住房作為城市住房保障體系的重要組成部分，在城市規(guī)劃與管理、城市經(jīng)濟(jì)、人文地理等學(xué)科領(lǐng)域一直受到國(guó)內(nèi)外學(xué)者們的廣泛關(guān)注。不同學(xué)科對(duì)保障性住房問(wèn)題的研究?jī)?nèi)容、研究方法和側(cè)重點(diǎn)存在很大差異，經(jīng)濟(jì)學(xué)者們主要側(cè)重于研究保障性住房政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

(一)保障性住房與商品房?jī)r(jià)格

由于住房具有外部性，政府為低收入人口提供保障性住房，會(huì)影響到周邊居民的福利水平。該問(wèn)題是政策制定者在進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目選址決策時(shí)必須要考慮的，西方學(xué)者多從保障性住房建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周邊商品房?jī)r(jià)格的影響著手評(píng)價(jià)其外部性。Schwartz等[51]利用雙重差分Hedonic模型實(shí)證分析了政府補(bǔ)貼公共住房建設(shè)項(xiàng)目的外部性效應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)政府補(bǔ)貼公共住房對(duì)周邊住房?jī)r(jià)格具有顯著且持續(xù)的正向影響，且效應(yīng)大小與項(xiàng)目規(guī)模成正比。Baum-Snow和 Marion[52]通過(guò)設(shè)計(jì)斷點(diǎn)回歸準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)的方法對(duì)LIHTC的政策效果進(jìn)行了全面評(píng)估，發(fā)現(xiàn)被LIHTC計(jì)劃援助的公共住房建設(shè)項(xiàng)目可以顯著提升城市衰敗區(qū)域的商品房市場(chǎng)活躍度和交易價(jià)格。Diamond和McQuade[53]利用非參數(shù)雙重差分模型實(shí)證分析了LIHTC項(xiàng)目對(duì)周邊商品房?jī)r(jià)格的空間異質(zhì)性影響，結(jié)果表明LIHTC公共住房建設(shè)/更新項(xiàng)目可以顯著提升低收入社區(qū)的商品房交易價(jià)格，但是使高收入社區(qū)的商品房?jī)r(jià)值受損。

針對(duì)中國(guó)保障房建設(shè)與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系問(wèn)題，王斌和高戈[54]通過(guò)構(gòu)建向量自回歸模型檢驗(yàn)了中國(guó)住房保障對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)沖擊效應(yīng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲。劉園和李捷嵩[55]基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)并利用動(dòng)態(tài)面板門(mén)檻模型和系統(tǒng)GMM方法研究了保障房對(duì)商品房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在門(mén)檻效應(yīng)，只有在供給規(guī)模較小時(shí)才會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲。樊穎等[56]基于北京市的微觀數(shù)據(jù)保障房配建政策對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)配建保障性住房的新建商品房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格更高，且這種效應(yīng)在配建比例高、項(xiàng)目區(qū)位條件差和開(kāi)發(fā)商為非國(guó)有企業(yè)的情況下尤為明顯。

(二)保障性住房擠出效應(yīng)分析

公共投資的擠出效應(yīng)是公共政策分析的重要議題，在住房公共投資領(lǐng)域，保障性住房供給對(duì)私人投資同樣存在擠出效應(yīng)。Lee[57]基于韓國(guó)1988—2003年的省級(jí)面板數(shù)據(jù)并構(gòu)建PVAR模型分析了公租房建設(shè)對(duì)私有住房部門(mén)的擠出效應(yīng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)兩者互為格蘭杰因果，且在經(jīng)濟(jì)越活越的地區(qū)公租房建設(shè)對(duì)私有租房部門(mén)的擠出效應(yīng)越大。Eriksen和Rosenthal[58]利用工具變量法從都市區(qū)范圍、縣域范圍和10英里半徑圈范圍3個(gè)地理層次分別研究了LIHTC政府援助公租房建設(shè)項(xiàng)目對(duì)私有租房和自有住房部門(mén)的擠出效應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)政府援助公租房項(xiàng)目對(duì)非援助新建私有租房的擠出效應(yīng)高達(dá)1倍，而對(duì)自有住房私有部門(mén)的擠出效應(yīng)比較溫和。Baum-Snow和Marion[52]利用斷點(diǎn)回歸模型全面評(píng)估了LIHTC的政策效果，發(fā)現(xiàn)在城市復(fù)興區(qū)域公共住房建設(shè)項(xiàng)目對(duì)附近私人租賃建筑投資項(xiàng)目存在顯著的擠出效應(yīng)，但在城市衰敗區(qū)域擠出效應(yīng)不明顯。

張躍松等[59]利用1997—2010年全國(guó)層面的數(shù)據(jù)并構(gòu)建VAR模型分析了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量和普通商品住房銷(xiāo)售量的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房每增加1%的建設(shè)量會(huì)擠出0.254%的普通商品性住房銷(xiāo)售量。Yuan和Hamori[60]基于1999—2010年全國(guó)29省份的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用PVAR模型分析了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與商品住房供應(yīng)的互動(dòng)關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)兩者存在非對(duì)稱(chēng)的互為擠出效應(yīng)，而且隨著城鎮(zhèn)化率的提高，商品房對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的擠出效應(yīng)逐漸減弱。陳杰和農(nóng)匯福[61]基于1999—2010年全國(guó)29省份的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用門(mén)限模型、動(dòng)態(tài)遞歸模型和系統(tǒng)GMM方法分析了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)與商品住房供應(yīng)的互動(dòng)關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住房銷(xiāo)售和投資均產(chǎn)生擠出效應(yīng)，且這種效應(yīng)存在地區(qū)和時(shí)間異質(zhì)性。

(三)保障性住房與勞動(dòng)力市場(chǎng)

早期的住房保障政策傾向于大規(guī)模集中建設(shè)保障房，這種做法被很多學(xué)者們認(rèn)為是導(dǎo)致城市衰敗和貧困集聚的典型象征，進(jìn)一步引發(fā)就業(yè)、教育機(jī)會(huì)不公平等社會(huì)性問(wèn)題。Svarer等[62]基于丹麥的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，居住在受租金管制住房里的勞動(dòng)力在當(dāng)?shù)鼐植縿趧?dòng)力市場(chǎng)就業(yè)的概率更大，在非當(dāng)?shù)鼐植縿趧?dòng)力市場(chǎng)找到工作的可能性更低。Wood等[63]發(fā)現(xiàn)澳大利亞1982—2002年公租房承租人就業(yè)參與率呈現(xiàn)長(zhǎng)期下降趨勢(shì)。Dujardin和Goffette-Nagot[64]認(rèn)為保障房對(duì)失業(yè)率的影響存在內(nèi)生性，并基于2002年法國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)使用biprobit模型分析了兩者之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)在不解決內(nèi)生性的情況下，居住在保障房里的租客失業(yè)率顯著提高，但是在使用多種工具變量后，保障房對(duì)失業(yè)率的影響不再顯著。劉斌和幸強(qiáng)國(guó)[65]使用同樣的方法并基于2008年中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析了入住公共住房對(duì)失業(yè)和勞動(dòng)力退出概率的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)入住公共住房對(duì)失業(yè)沒(méi)有顯著影響，但是卻顯著增加了勞動(dòng)者失業(yè)后退出勞動(dòng)力市場(chǎng)的可能性。

Jacob[66]基于芝加哥公立學(xué)校注冊(cè)學(xué)生數(shù)據(jù)和芝加哥住房數(shù)據(jù)研究了芝加哥高層密集公租房拆除事件對(duì)學(xué)生成績(jī)的影響，研究發(fā)現(xiàn)相對(duì)于居住在公租房沒(méi)有經(jīng)歷拆遷的學(xué)生，受公租房拆遷影響的高年級(jí)學(xué)生輟學(xué)率會(huì)有小幅上升，但是受拆遷影響的14歲以下低齡學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)沒(méi)有顯著變化。Chyn[67]同樣針對(duì)對(duì)芝加哥高層密集公租房拆除事件對(duì)孩子的影響進(jìn)行了政策效果評(píng)價(jià)，與Jacob[66]不同的是，Chyn側(cè)重的是長(zhǎng)期效應(yīng)分析。該項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于居住在類(lèi)似公租房條件且沒(méi)有經(jīng)歷拆除的同齡孩子，因公租房拆除而搬遷的孩子在成年后更容易找到工作并獲得更高的收入。

四、總結(jié)與展望

住房問(wèn)題是十分重要的社會(huì)問(wèn)題，一直受到國(guó)內(nèi)外學(xué)者的廣泛關(guān)注。新中國(guó)成立后的福利分房制度導(dǎo)致政府財(cái)政負(fù)擔(dān)加劇與住房供給嚴(yán)重不足，自1998年開(kāi)始全面實(shí)行住房制度市場(chǎng)化改革，人們的住房需求逐步得到滿(mǎn)足與改善?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮發(fā)展，并使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展與成熟，住房投資與投機(jī)現(xiàn)象相應(yīng)而生，房?jī)r(jià)飛速高漲引發(fā)新型住房難問(wèn)題。為應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，國(guó)家一方面持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一方面加大保障房供給力度，以滿(mǎn)足人們“住有所居”的基本生活需要。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)學(xué)者們對(duì)住房問(wèn)題的研究也日趨豐富。本文試圖從商品房?jī)r(jià)格成因和保障性住房的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)兩個(gè)方面入手，系統(tǒng)梳理經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的住房問(wèn)題相關(guān)研究發(fā)展脈絡(luò)。關(guān)于商品房?jī)r(jià)格成因的研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)者們主要探討了地理區(qū)位、供求變化、市場(chǎng)微觀主體行為和制度性安排等因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響；關(guān)于保障性住房經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的研究，主要可以歸納為保障房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響、保障房供應(yīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的擠出效應(yīng)以及對(duì)勞動(dòng)力教育、就業(yè)的影響三類(lèi)。整體來(lái)看，已有文獻(xiàn)對(duì)上述兩類(lèi)住房問(wèn)題的研究視角、研究?jī)?nèi)容以及研究方法都呈現(xiàn)出一定的多樣性，對(duì)于揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律做出了顯著貢獻(xiàn)。但是，已有文獻(xiàn)中也存在一些不足與問(wèn)題，有待于進(jìn)一步的研究：

第一，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)商品房?jī)r(jià)格成因的微觀視角分析不足。從已有文獻(xiàn)來(lái)看，國(guó)際上比較流行的做法是以特征價(jià)格理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用住房交易微觀數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)的成因展開(kāi)分析。微觀住房交易數(shù)據(jù)有助于清晰了解住房交易產(chǎn)品的建筑屬性特征、區(qū)位特征信息以及掛牌、實(shí)際交易等價(jià)格信息，與宏觀數(shù)據(jù)相比具有更多的優(yōu)勢(shì)。而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)的探討則主要集中在國(guó)家、省份、城市等宏觀層面，較少涉及微觀研究。造成這種現(xiàn)象的一個(gè)主要原因是微觀住房數(shù)據(jù)的可獲得性問(wèn)題。目前在我國(guó)尚沒(méi)有官方公開(kāi)可獲得的微觀住房交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已有相關(guān)研究多是基于互聯(lián)網(wǎng)爬蟲(chóng)數(shù)據(jù)或其他特殊渠道獲取，在數(shù)據(jù)獲得上存在一定的難度。受數(shù)據(jù)的限制，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)該類(lèi)問(wèn)題的研究比較有限。在今后，通過(guò)借助信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，以及開(kāi)展住房問(wèn)題相關(guān)調(diào)查及數(shù)據(jù)收集，從微觀視角研究我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)走勢(shì)和空間分異特征，將是一個(gè)比較新穎的研究方向。

第二，部分文獻(xiàn)在研究住房問(wèn)題時(shí)易忽略?xún)?nèi)生性問(wèn)題。在影響商品房?jī)r(jià)格的諸多因素中，某些因素會(huì)影響房?jī)r(jià)，但這些因素也會(huì)反過(guò)來(lái)受房?jī)r(jià)影響。比如一個(gè)地區(qū)/社區(qū)的人口結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但房?jī)r(jià)作為一種居住成本也會(huì)對(duì)不同類(lèi)型的人群形成一個(gè)篩選機(jī)制，從而影響該地區(qū)/社區(qū)的人口構(gòu)成。除了反向因果，在模型設(shè)定時(shí)由于遺漏某些重要的不可觀測(cè)變量也會(huì)導(dǎo)致內(nèi)生性問(wèn)題，比如某一地區(qū)的氣溫、地形等地理環(huán)境因素對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的影響，但這些因素在模型設(shè)定中往往被忽略。在分析商品房?jī)r(jià)成因時(shí)，如果對(duì)上述問(wèn)題不加以考慮，其研究結(jié)論的可靠性就會(huì)大打折扣。因此，在今后分析住房問(wèn)題時(shí)，需要慎重考慮并解決可能遇到的內(nèi)生性問(wèn)題，以保證研究結(jié)論的可靠性。

第三，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)保障房經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的討論比較滯后。從國(guó)內(nèi)外研究的比較來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)保障房經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的研究側(cè)重于利用宏觀數(shù)據(jù)分析保障房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，以及對(duì)商品房銷(xiāo)售的擠出效應(yīng)，很少關(guān)注保障性住房對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，研究視角和研究問(wèn)題都較為有限。在研究對(duì)象上，已有文獻(xiàn)多局限于經(jīng)濟(jì)適用房這一類(lèi)型的保障性住房?，F(xiàn)階段，在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化背景下，棚戶(hù)區(qū)改造、老舊小區(qū)改造已成為我國(guó)保障性安居工程的重要組成部分，但很少有文獻(xiàn)研究這一類(lèi)型的保障性住房所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響?？茖W(xué)評(píng)價(jià)新形勢(shì)下住房保障政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于城市建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展，這也是今后住房問(wèn)題相關(guān)研究的一個(gè)新方向。