改革開放歷經(jīng)40余載，回望40年來中國經(jīng)濟的非凡歷程、曲折過程與豐碩成果，我們可以將這一時期的改革與發(fā)展全貌總結概括為一個動態(tài)上升的“三化”過程，即“國家工業(yè)化、人口城市化以及住房商品化”的“三化”動態(tài)相依、相輔相成、互相促進、共同帶動經(jīng)濟快速發(fā)展和人民生活水平穩(wěn)步提升的過程。

工業(yè)化、城市化帶來的動能

工業(yè)化是一個國家經(jīng)濟發(fā)展的必由之路，工業(yè)化的變革與發(fā)展帶動的是整個社會經(jīng)濟不斷上升。改革開放以來，國內(nèi)消費需求的釋放以及與國際市場的對接，使得豐富且低廉的勞動力供給優(yōu)勢得以發(fā)揮，形成了中國制造業(yè)的低成本和低價格優(yōu)勢。同時，恰逢第二次經(jīng)濟全球化促使世界商品流通市場趨于完善，中國可以充分利用全球資源進行大規(guī)模工業(yè)生產(chǎn)，進一步加速了國內(nèi)工業(yè)化，加快了制造業(yè)發(fā)展。多年來，制造業(yè)始終是我國出口創(chuàng)匯的主力軍，中國制造業(yè)商品出口比例高達90%多。除了實現(xiàn)出口創(chuàng)匯，工業(yè)化的快速發(fā)展更是帶動了投資需求，帶來了中國固定資產(chǎn)投資的迅猛增長。固定資產(chǎn)投資的第一個高峰在1990年代初，第二個高峰則是在2000年中國加入WTO成為世界工廠之時。工業(yè)化發(fā)展使中國躍升為世界第二大經(jīng)濟體、第一制造業(yè)大國和商品出口國。

中國工業(yè)化發(fā)展帶來了城市化的快速提升，帶動基礎建設投資在整個固定資產(chǎn)投資中的比例也快速提升。國內(nèi)人口快速城市化主要是農(nóng)業(yè)勞動力、農(nóng)村人口向城市流動的過程。在我國初期工業(yè)化階段，城市化的階段性特征是全國開工，各地建工廠、興基建、造房子，尤其是大規(guī)模的基建完善了全國基礎設施網(wǎng)絡，降低市場流通成本，打通地域壁障，形成規(guī)模市場。這一發(fā)展進程中，我國經(jīng)濟發(fā)展的動能也從工業(yè)化轉變?yōu)槌鞘谢?。?jīng)濟發(fā)展的主戰(zhàn)場，則從工廠轉變?yōu)楣I(yè)化的載體——城市。

城市化進程不斷推進，人口不斷向城市遷移，產(chǎn)生了愈益擴大的城市居住需求，房地產(chǎn)業(yè)在全國各地迅速發(fā)展。40年來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐漸成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。特別是自1998年的住房商品化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展真正駛入快車道。住宅商品化作為城市化的配套政策為經(jīng)濟提供了巨大的市場需求，作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的房地產(chǎn)，其快速發(fā)展不僅帶動了固定資產(chǎn)投資增速的提升，更是拉動了基建、建材、汽車、家電、機械等上下游幾十個行業(yè)，成為我國內(nèi)需的重要基石。

總體來說，改革開放40年間，中國經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大的成功。中國社會發(fā)生了全方位的轉變。工業(yè)化、城市化以及住房商品化共同催生了中國經(jīng)濟高增長，城鄉(xiāng)居民收入和生活水平也得以快速提升。

轉型為經(jīng)濟發(fā)展提供新動能

在過往幾十年的鮮亮成績單的背后，我們不得不面對高增長背后的高成本。工業(yè)化發(fā)展中的能源消耗帶來了資源趨緊、環(huán)境污染等問題;城市化過程中大城市過度膨脹帶來的“城中村”現(xiàn)象、城鄉(xiāng)發(fā)展失衡等局面;轟轟烈烈地發(fā)展了多年的房地產(chǎn)也面臨著人口紅利消失、城市化速度降低以及政策調控帶來的多重壓力。在投資對于拉動經(jīng)濟增長的作用越來越小的情況下，資本邊際收益在不斷降低，提示著經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了轉型的重要關口。在此背景下，黨的十九大明確提出“我國經(jīng)濟已由高增長階段轉向高質量發(fā)展階段”的重大判斷，中國經(jīng)濟需要有一場深層次的結構性升級和轉型，以新舊動能轉換來改變傳統(tǒng)工業(yè)化、城市化中資源利用率低下、環(huán)境污染與城鄉(xiāng)失衡的舊軌跡。中國經(jīng)濟經(jīng)過了幾十年的高速發(fā)展后已進入到調整和轉型階段。

工業(yè)化轉型：數(shù)量型發(fā)展轉向質量型發(fā)展，人工制造轉向智能制造。

工業(yè)化的轉型方向是由人工制造轉向智能制造，并由智能制造帶來的從數(shù)量型發(fā)展到質量型發(fā)展的轉變。2016年12月，工業(yè)和信息化部、財政部聯(lián)合印發(fā)了《智能制造發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》為我國工業(yè)化發(fā)展指明了方向。當下，全球新一輪的科技革命和產(chǎn)業(yè)變革正在給我們的生產(chǎn)和生活帶來巨大影響?；ヂ?lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能與制造業(yè)的結合越來越廣泛、深入，智能制造逐漸成為全球傳統(tǒng)工業(yè)和制造業(yè)轉型升級的主要方向。智能制造是中國新舊動能轉化的重大機遇，我國工業(yè)化發(fā)展正在努力抓住這個機遇，以科技的力量不斷給中國的工業(yè)化發(fā)展注入新鮮血液。工業(yè)化的轉型升級毫無疑問會進一步促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時帶動制造業(yè)固定資產(chǎn)投資以及基礎設施建設投資。

城市化轉型：城市化轉向新型城鎮(zhèn)化。

美國諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者斯蒂格利茨教授把中國的城鎮(zhèn)化和美國的高科技并列稱為影響21世紀人類發(fā)展進程的兩大關鍵因素，并認為城鎮(zhèn)化是新世紀對中國的第一大挑戰(zhàn)。如果說工業(yè)化對經(jīng)濟發(fā)展的意義在于供給，那么城鎮(zhèn)化則主要是創(chuàng)造需求。有研究表明，城鎮(zhèn)化每提高1%，可以替代出口10萬億元。推進城鎮(zhèn)化建設有利于轉變經(jīng)濟增長方式，實現(xiàn)內(nèi)需拉動的經(jīng)濟轉型，促進經(jīng)濟可持續(xù)增長。

歷經(jīng)多年的發(fā)展，2018年我國城鎮(zhèn)化率已達到59.58%。然而，與發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率80%以上水平相比，我國的城鎮(zhèn)化還有很長的路要走?！靶滦统擎?zhèn)化”在十八大報告中被正式提出，是中國政府在未來城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上釋放出的“轉型”新信號，這也預示著政府行為在未來新型城鎮(zhèn)化過程中將區(qū)別于以往城鎮(zhèn)化歷程而發(fā)生新的轉向。

高質量的新型城鎮(zhèn)化離不開功能完善的交通運輸、供水供氣等基礎設施的建設。在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的進程中，基建作為經(jīng)濟增長的拉動地位仍沒有改變，是新型城鎮(zhèn)化必不可少的物質保障。反過來，新型城鎮(zhèn)化的推進帶來了基礎設施建設投資需求，為基礎設施建設的發(fā)展提供了更為廣闊的市場。

房地產(chǎn)業(yè)：由房地產(chǎn)轉向文旅和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

雖然城市化進程仍未結束，未來十年房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展可期，但其快速成長的主升浪已過。當下，房地產(chǎn)業(yè)尋求新的發(fā)展方向是大勢所趨，通過成功轉型實現(xiàn)“活下去”的關鍵在于找準正確的轉型方向。

黨的十九大報告指出，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。美好生活需要可以總結為“學有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”以及其他精神生活方面的需要，例如旅游、休閑等。實現(xiàn)美好生活的過程也是促進內(nèi)需、拉動消費的過程。

人口老齡化現(xiàn)象的加重帶來巨大的養(yǎng)老需求，而不斷增加的中產(chǎn)階級人口數(shù)量以及公眾的保健意識不斷提高，養(yǎng)生需求也在不斷上升，康養(yǎng)的廣闊市場需求背后是這一產(chǎn)業(yè)潛藏的巨大商機。隨著人們生活水平的不斷提高，精神生活方面的需求在不斷提升，加之消費升級和政策紅利的引領，文旅產(chǎn)業(yè)也逐漸成為當前市場需求的寵兒和資本追逐的對象。總體而言，文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，產(chǎn)品需求量在不斷上升，房企在選擇轉型路徑時應該順應政策導向，進一步轉向滿足人民美好生活需求方向，以實現(xiàn)成功轉型和應對行業(yè)寒冬的目標藍圖。

未來30年至50年的發(fā)展動力是新型城鎮(zhèn)化帶來的基礎設施建設投資，工業(yè)智能化（智能制造）帶來的制造業(yè)固定資產(chǎn)投資和出口，以及對美好生活的追求所帶來的文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?。其中，中國新型城?zhèn)化已經(jīng)邁入以生態(tài)文明為導向的時代。新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵與生態(tài)文明建設的和諧共生、良性循環(huán)、全面發(fā)展的宗旨具有很強的內(nèi)在相容性，新型城鎮(zhèn)化建設過程就是在踐行生態(tài)文明理念，并且是生態(tài)文明建設的重要一環(huán)。

總體而言，新型城鎮(zhèn)化應以基礎設施、養(yǎng)老、養(yǎng)生、文旅（養(yǎng)智）為重要抓手，總結概括為“一基三養(yǎng)”，即基礎建設投資+養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)智“三養(yǎng)”產(chǎn)業(yè)。加強城鎮(zhèn)基礎設施建設可以完善公共設施、改善居民生活環(huán)境，滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨?養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)智則進一步為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造更加美好生活。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展也在促進房地產(chǎn)業(yè)向文旅、康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)的轉型。對房地產(chǎn)業(yè)而言，這種轉變除有利于自身發(fā)展之外，也可在更高層面上促進生態(tài)文明建設和新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調融合發(fā)展。