劉曄

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，由于其行業(yè)性質(zhì)的特殊性，在行業(yè)發(fā)展中往往離不開政府的行政支持與調(diào)控，這也就使得房地產(chǎn)在發(fā)展中不斷面臨著復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境。因此，房地產(chǎn)項目的實(shí)施中，精細(xì)化管理的實(shí)施具有現(xiàn)實(shí)意義，從各個方面加強(qiáng)了項目的管理，有利于提高管理水平，逐步構(gòu)建質(zhì)量管理體系?；诖耍疚姆治隽朔康禺a(chǎn)項目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;精細(xì)化管理;質(zhì)量管理體系;構(gòu)建

近年來，在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國各行各業(yè)逐步進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的時期，各個企業(yè)在市場面臨著越來越激烈的競爭壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家宏觀調(diào)控的影響，尤其是在近年來，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。精細(xì)化管理模式的實(shí)施轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的管理模式，這種管理模式的是有利于構(gòu)建精細(xì)化質(zhì)量管理體系，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以與市場經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理與傳統(tǒng)粗放式管理相對應(yīng)，是適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的一種新型的管理理念，要求實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，因此，精細(xì)化管理的實(shí)施要求企業(yè)的相關(guān)管理人員要從根本上轉(zhuǎn)變認(rèn)識，對項目加以專業(yè)管理。精細(xì)化管理要求實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)化的處理，實(shí)現(xiàn)管理決策的科學(xué)化。精細(xì)化管理作為一種全新的管理理念，在實(shí)施中要求推動全方位、全過程、多角度的管理。精細(xì)化管理的實(shí)施是一個動態(tài)的管理過程，其沒有固定的管理模式，要求在實(shí)施過程中要根據(jù)項目的具體特征，不斷優(yōu)化與完善管理過程。精細(xì)化管理的內(nèi)容主要包含了操作、控制、核算、分析與規(guī)劃的精細(xì)化管理等。

2、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系中的實(shí)施

2.1項目決策階段

對房地產(chǎn)項目而言，在項目決策階段，主要是要對項目的可行性加以分析，具體來說，主要包含以下內(nèi)容：（1）結(jié)合市場需求、消費(fèi)者價值需求，確定房地產(chǎn)項目實(shí)施的發(fā)展方向，保證戰(zhàn)略決策的科學(xué)性。（2）對房地產(chǎn)項目的功能、規(guī)模、技術(shù)等加以詳細(xì)的可行性分析，不斷對項目實(shí)施方案加以調(diào)整與優(yōu)化，對方案加以比選，確定最優(yōu)的項目實(shí)施方案，這些決策過程確定了項目質(zhì)量管理體系的總體目標(biāo)。

2.2項目準(zhǔn)備階段

在房地產(chǎn)項目的準(zhǔn)備階段，主要是設(shè)計過程，在此階段，工程設(shè)計單位需要結(jié)合建設(shè)單位的需求、決策目標(biāo)與設(shè)計意圖等，把握項目的規(guī)劃設(shè)計，達(dá)到項目的目標(biāo)設(shè)計，此過程也就是房地產(chǎn)項目建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo);當(dāng)這些規(guī)劃設(shè)計方案確定以后，必須要經(jīng)由企業(yè)專業(yè)部門對這些方案加以可行性分析，對方案的各個環(huán)節(jié)從經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性等的角度加以綜合評估，做好方案的論證，隨后設(shè)計單位根據(jù)評估后的意見，再結(jié)合相關(guān)的設(shè)計規(guī)范等，開展標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的具體化。

2.3項目實(shí)施階段

項目實(shí)施階段是質(zhì)量管理體系執(zhí)行的關(guān)鍵階段，此階段的實(shí)施效果直接決定著質(zhì)量管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。在此階段，精細(xì)化管理需要從以下方面來實(shí)施：（1）施工單位需要嚴(yán)格在建設(shè)單位質(zhì)量要求的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的質(zhì)量管理與控制目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)管理、階段考核、過程監(jiān)控等，根據(jù)設(shè)計圖紙的具體內(nèi)容，實(shí)施規(guī)范化的施工，使得質(zhì)量管理目標(biāo)能夠一步步完成;（2）施工過程中，相關(guān)主管部門需要對項目實(shí)施中所涉及的材料、設(shè)備、人力等資源加以科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，保持各個項目參與主體的協(xié)調(diào)與配合。

2.4項目收尾階段

項目的收尾階段，主要是要檢驗項目的質(zhì)量管理目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，如果其實(shí)施的質(zhì)量效果達(dá)到了質(zhì)量目標(biāo)的要求，就可以將產(chǎn)品推向市場。在此階段精細(xì)化管理的實(shí)施主要從以下方面來進(jìn)行：（1）完善竣工驗收與質(zhì)量保修制度，房地產(chǎn)單位在工程驗收過程中，要嚴(yán)格根據(jù)合同中規(guī)定的各項指標(biāo)等，來檢驗工程建設(shè)的效果與質(zhì)量目標(biāo)是否一致;（2）建筑產(chǎn)品的推廣過程中，要結(jié)合項目的具體特征等，實(shí)現(xiàn)營銷手段與模式的創(chuàng)新，還需要不斷提升其服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供良好的服務(wù);（3）對項目實(shí)施的各個過程、方面等加以綜合性的評估。

3、房地產(chǎn)項目精細(xì)化質(zhì)量管理體系構(gòu)建的要點(diǎn)

3.1加強(qiáng)項目的可行性研究，確保項目高質(zhì)量完成

在房地產(chǎn)項目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建初期，相關(guān)部門與單位需要重視對項目的可行性分析，具體來說，主要從以下方面來實(shí)施：（1）根據(jù)項目情況，做好可行性研究分析與判斷，使得項目的決策能夠以可行性分析為基礎(chǔ)。在此階段，可行性分析與研究需要以需求導(dǎo)向為前提。（2）重視項目計劃管理，設(shè)計單位要嚴(yán)格根據(jù)項目的質(zhì)量目標(biāo)等開展相應(yīng)的設(shè)計，設(shè)計需要考慮安全、經(jīng)濟(jì)等要素，保證設(shè)計方案的最優(yōu)化。設(shè)計與施工需嚴(yán)格遵守招投標(biāo)制度，選擇資質(zhì)最好的設(shè)計與施工單位，保證設(shè)計與施工的規(guī)范化。（3）在施工過程中加強(qiáng)對工程變更的管理，變更需經(jīng)由多部門的審核方可實(shí)現(xiàn)。

3.2加強(qiáng)融資能力，確保項目正常運(yùn)作

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目的實(shí)施過程中，其融資方式主要包含了信托、銀行貸款、資產(chǎn)置換、投資資金。精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建過程中，相關(guān)企業(yè)與部門需要加強(qiáng)融資能力，以保證項目能夠順利實(shí)施。由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模較大，其對于資金的需求較大，在項目實(shí)施過程中要避免資金斷裂對項目造成的不利影響，使得在項目的開發(fā)過程中，能夠有較大的資金支持，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)融資、籌資等的結(jié)合，為項目實(shí)施提供重要的資金保障。

3.3加強(qiáng)項目成本精細(xì)化管理

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)，國家與政府加大了政策支持與調(diào)控，各個房地產(chǎn)面臨著更為嚴(yán)峻的發(fā)展與競爭環(huán)境，要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，企業(yè)必須要保持成本領(lǐng)先的優(yōu)勢，尤其是在精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建中，要加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理，在項目建設(shè)中實(shí)現(xiàn)良好的工程造價管理，對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格的質(zhì)量與成本管理，發(fā)揮最大的資源價值。

結(jié)語：

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建是房地產(chǎn)行業(yè)與時俱進(jìn)的必然要求，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)項目的全過程、全方位管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

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