(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、集體建設(shè)用地建租賃房的必要性分析

(一)解決城市流動(dòng)人口租房難問(wèn)題

集體建設(shè)用地建租賃房增加了城市內(nèi)租賃房屋的供給，一定程度上緩解了流動(dòng)人口租房難問(wèn)題，有助于租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展；另外，減少購(gòu)房需求，引流一部分人到房屋租賃市場(chǎng)，為銷售市場(chǎng)減負(fù)。

(二)提高集體建設(shè)用地使用效率

集體建設(shè)用地私下交易，減少了集體土地的收益，降低了社會(huì)總效用，擾亂了土地市場(chǎng)的運(yùn)行秩序。集中利用廢棄和空置的集體建設(shè)用地建租賃房可以提高集體土地的利用效率，增加農(nóng)村集體的收益，有利于解決“三農(nóng)”問(wèn)題。

(三)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

農(nóng)村集體依法利用集體建設(shè)用地建租賃房，可以獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的利益，拓寬了農(nóng)民增收渠道，降低城鄉(xiāng)收入差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

(四)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有助于推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革和集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革，這兩種農(nóng)村制度的改革也會(huì)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，使農(nóng)村的基本制度、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件等方面實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、整體、協(xié)同的改善。

二、集體建設(shè)用地建租賃房的策略分析：三方博弈

(一)博弈模型假設(shè)條件

理性假設(shè)，參與者完全理性，追求各自效用最大化。完全信息假設(shè)，各參與者知道對(duì)方的行動(dòng)策略空間和效用函數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)中性假設(shè)，各參與者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)持中性態(tài)度。政府角色假設(shè)，政府追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的同時(shí)也追求政治利益的最大化。

(二)博弈模型要素

1.參與主體分析

博弈模型的參與主體有三方：集體建設(shè)用地建租賃房中，地方政府(包括地方縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)管，農(nóng)村集體是集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)出方，承租者是集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)入方。

2.行動(dòng)策略與得失情況

地方政府的行動(dòng)策略有支持建租賃房、禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督成功、禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督失敗三種。農(nóng)村集體采取的行動(dòng)策略有建租賃房和出讓集體土地兩種，承租者采取的行動(dòng)策略有租賃集體建設(shè)用地租賃房和租賃國(guó)有商品住房?jī)煞N。

下文中，成本為C，收入為I，稅費(fèi)為T，效用為U，效應(yīng)為E，收益為R，支出(Disbursement)為D。當(dāng)同一類得失在兩種模式中均出現(xiàn)時(shí)，下標(biāo)的第一個(gè)數(shù)字代表模式，租賃房模式為1，征地模式為2，第二個(gè)數(shù)字按照分析順序升序排列。在一種模式中出現(xiàn)的得失只有一個(gè)數(shù)字下標(biāo)，按照分析順序升序排列。

(1)租賃房模式

租賃房模式是指農(nóng)村集體選擇建設(shè)租賃房，承租者選擇租賃集體建設(shè)用地租賃房的行動(dòng)策略，即集體土地實(shí)際上發(fā)生了流轉(zhuǎn)。當(dāng)?shù)胤秸С纸ㄔO(shè)租賃房時(shí)，為合法建設(shè)租賃房模式，當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)時(shí)，為非法流轉(zhuǎn)建設(shè)租賃房模式。

當(dāng)農(nóng)村集體選擇建設(shè)租賃房時(shí)，獲得直接的租金收入I11，地方政府選擇支持時(shí)，向政府支付稅費(fèi)等費(fèi)用T，同時(shí)支付與承租者談判的交易成本C11，與政府協(xié)調(diào)規(guī)劃集中土地的交易成本C12，建設(shè)租賃房的支出為D。當(dāng)?shù)胤秸x擇禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并進(jìn)行監(jiān)督時(shí)，農(nóng)村集體要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)成本c1和被查處的違法成本c2。

承租者租到房屋獲得的心理滿足效用為U11，搜尋信息、與農(nóng)村集體討價(jià)還價(jià)的交易成本為C11。當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)并進(jìn)行監(jiān)督時(shí)，住房的心理滿足效用為U12，交易成本為C13，支付的租金為I12，同時(shí)要支付心理成本c3，被政府查處的損失c4。

租賃房的建設(shè)保護(hù)了集體土地資源，有助于平衡土地市場(chǎng)發(fā)展，因此地方政府可以獲得正效應(yīng)E1，但同時(shí)也要支付對(duì)農(nóng)村環(huán)境造成的負(fù)效應(yīng)E2。支持建設(shè)租賃房時(shí)，要支付與農(nóng)村集體協(xié)調(diào)土地的交易成本C12。禁止流轉(zhuǎn)并監(jiān)督時(shí)，要支付監(jiān)督執(zhí)法成本C14。

(2)征地模式

征地模式指的是農(nóng)村集體選擇將集體建設(shè)用地出讓為國(guó)有土地，承租者選擇租賃國(guó)有土地上的商品住房，即集體建設(shè)用地沒(méi)有發(fā)生流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地再建設(shè)租賃住房的模式。

集體建設(shè)用地被轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地時(shí)，農(nóng)村集體會(huì)獲得地方政府一次性的補(bǔ)償金I21，同時(shí)支付與政府談判的交易成本C21。承租者選擇租賃國(guó)有土地上的商品住房，支付尋找住房時(shí)的交易成本C22，租賃商品住房支付的租金為I22，住房的心理滿足效用為U2。

集體建設(shè)用地被征收為國(guó)有土地后，地方政府會(huì)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，獲得收益R，分別支付征收土地和轉(zhuǎn)讓土地的交易成本C21和C23。此外，如果地方政府支持建租賃房，還要支付與農(nóng)村集體協(xié)商建租賃房的交易成本C12。

(三)三方博弈分析

假設(shè)地方政府采取禁止流轉(zhuǎn)并監(jiān)督的策略時(shí)，監(jiān)督成功的概率為α,0≤α≤1。

當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)時(shí)，農(nóng)村集體為了獲得土地收益，承租者為了以更低的租金(I12I21。私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象散亂、監(jiān)管難度大，政府進(jìn)行處罰的概率α小，流轉(zhuǎn)雙方的心理成本和違法成本均較低。因此如果地方政府采取禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督策略，農(nóng)村集體可以籌集到建房費(fèi)用時(shí)，會(huì)選擇私下流轉(zhuǎn)；承租者租賃農(nóng)村集體私下違法建設(shè)的房屋。

對(duì)于農(nóng)村集體私下流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，地方政府有兩種選擇，一是加大監(jiān)督查處力度，提高征地補(bǔ)償金，降低農(nóng)村集體和承租者私下違法交易的收益，鼓勵(lì)農(nóng)村集體出讓土地。二是支持集體土地流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)合法建設(shè)租賃房，使租賃房模式下農(nóng)村集體和承租者的收益大于私下流轉(zhuǎn)的收益。

如果政府采取第一種策略，增大監(jiān)督成功的概率α，監(jiān)督成本C14將大大增加，同時(shí)必須增加支付給農(nóng)村集體的補(bǔ)償金I21，雖然可以從房地產(chǎn)企業(yè)得到收益R，但政府的實(shí)際收益是減少的。這種策略會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)效應(yīng)，損害政府的政治利益。

當(dāng)政府采取第二種策略支持合法流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體建租賃房時(shí)，房屋的合法性可以使農(nóng)村集體收取更高的租金(I11>I12)，但也要向政府繳納相應(yīng)的稅費(fèi)T，與承租者交易的成本也增加了，C11>C13。同時(shí)，承租者租房權(quán)益得到合法保障，心理滿足效用得到增加(U11>U12)，支付的交易成本和租金也增加了。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，建租賃房縮小了房屋租賃市場(chǎng)的供需缺口，維護(hù)了住房市場(chǎng)穩(wěn)定，產(chǎn)生了極大的社會(huì)正效應(yīng)E1。

(四)集體建設(shè)用地合法建設(shè)租賃房為最優(yōu)策略組合

三方博弈的最優(yōu)策略組合是集體建設(shè)用地合法建設(shè)租賃房，在此模式下，集體建設(shè)用地總量沒(méi)有減少，土地性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化，租賃房的供應(yīng)增加后對(duì)房?jī)r(jià)與租金的上漲趨勢(shì)具有一定的抑制作用，給社會(huì)帶來(lái)了極大的正效應(yīng)，符合政府的政治利益。集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，收入來(lái)源增加，有助于農(nóng)村脫貧致富。承租者租住到安全、合法、經(jīng)濟(jì)的租賃房，有利于緩解流動(dòng)人口租房難問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

達(dá)到最佳策略組合要使農(nóng)村集體和承租者在合法流轉(zhuǎn)時(shí)的收益大于私下流轉(zhuǎn)的收益，即要滿足式1：

式(1)

與私下流轉(zhuǎn)模式相比，政府支持合法建設(shè)租賃房時(shí)，農(nóng)村集體增加的租金收入與無(wú)須承擔(dān)的心理成本和違法成本之和應(yīng)大于增加的交易成本和稅費(fèi)。承租者減少的心理成本、違法成本負(fù)擔(dān)以及增加的住房心理滿足效用之和應(yīng)該大于多支付的交易成本和租金。

由此可見(jiàn)，合法建設(shè)租賃房時(shí)，農(nóng)村集體的建房費(fèi)用支出、繳納的稅費(fèi)，承租者獲得的住房心理滿足效用、房屋租金費(fèi)用，地方政府的監(jiān)管力度以及各參與主體之間的交易成本影響著參與主體的行動(dòng)策略選擇。

三、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)建立地方政府、農(nóng)村集體和承租者三者之間的博弈模型，分析了集體建設(shè)用地在國(guó)有征地模式、非法流轉(zhuǎn)土地和合法建設(shè)租賃房模式下，三方參與主體的博弈關(guān)系，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地合法建租賃房是最優(yōu)策略組合。在利用集體建設(shè)用地建租賃房時(shí)，應(yīng)注意通過(guò)明確集體土地產(chǎn)權(quán)分配制度和建立系統(tǒng)的租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)制來(lái)降低交易成本，規(guī)范租金與稅費(fèi)的征收，解決農(nóng)村集體融資問(wèn)題，完善配套設(shè)施建設(shè)來(lái)增加承租者住房心理滿足效用，加強(qiáng)政府監(jiān)督。