(青海大學(xué) 青海 西寧 810000)

一、A市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況

(一)房屋空置情況

通常情況下，我們研究的房地產(chǎn)庫(kù)存量，是新房屋的空置面積與該時(shí)期新建房屋面積的比值。

對(duì)A市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)整理并加以計(jì)算后了解到，A市房屋空置面積盡管于2011年有小幅回落，但2004—2015年整體依舊呈現(xiàn)迅速上升態(tài)勢(shì)，甚至在2014年達(dá)到282.2萬(wàn)平方米，而“高庫(kù)存”將抑制A市經(jīng)濟(jì)活力。

(二)房地產(chǎn)投資概況

A市大量房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商較為明顯地傾向于高檔住宅、別墅和公寓，對(duì)其投資占總投資額之比呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

由于行業(yè)的不景氣及國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)上漲采取的多項(xiàng)措施，A市房地產(chǎn)行業(yè)分別于2007年和2010年出現(xiàn)了短暫“降溫”，房地產(chǎn)固定投資額出現(xiàn)大幅回落。但從2011年起，該指標(biāo)逐年增大，房地產(chǎn)固定投資占總投資額的比重也開(kāi)始逐年上漲，大有突破20%之勢(shì)。

(三)房?jī)r(jià)趨勢(shì)

2004—2015年A市房地產(chǎn)均價(jià)持續(xù)上漲，上漲幅度盡管曾于2012年受到國(guó)家樓市相關(guān)政策的影響降溫，但立即于次年回升。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，A市房地產(chǎn)均價(jià)維持著緩慢上升的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)調(diào)控舉措確實(shí)取得了一定的成效，A市2011—2015年的房?jī)r(jià)相對(duì)于以前較為穩(wěn)定，但房?jī)r(jià)持續(xù)上漲依舊是不可否定的事實(shí)。2010年以來(lái)，A市房地產(chǎn)交易均價(jià)漲幅已經(jīng)多次被列入全國(guó)前列。

(四)房地產(chǎn)供應(yīng)和銷(xiāo)售情況

2008年以前，A市曾多次出現(xiàn)銷(xiāo)售量大于供應(yīng)量的局面。受到國(guó)際金融危機(jī)及房?jī)r(jià)突漲的沖擊，2008年以后出現(xiàn)了連續(xù)三年供給量大于需求量的情況，其差額甚至于2010年達(dá)到284萬(wàn)平方米。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格治理，2011年A市房屋供應(yīng)面積出現(xiàn)短暫下跌，但又于2012年陡然增大。從此，A市房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)供給面積大于銷(xiāo)售面積的局面。

(五)居民收入和消費(fèi)情況

A市CPI指標(biāo)上漲幅度在2010年高達(dá)到4.4%，已超過(guò)國(guó)際上通常認(rèn)為是“CPI漲幅警戒線(xiàn)”的3%。近年來(lái)，A市通貨膨脹壓力持續(xù)增大，或?qū)⒁鹁用耦A(yù)期通貨膨脹率提高。2011年以前，A市居民人均可支配收入漲幅保持在12%左右，之后便持續(xù)回落，2015年該指標(biāo)僅為6%。如此一來(lái)或?qū)⒔o居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力帶來(lái)壓力。

二、A市房地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題

(一)資金投向不合理

銀行信貸供給的不斷擴(kuò)張及外地開(kāi)發(fā)商的來(lái)勢(shì)洶洶，都促進(jìn)了投資總額增加，導(dǎo)致房屋供應(yīng)量增大，消化周期延長(zhǎng)。

而在各類(lèi)房屋建設(shè)中，A市居民的需求主要集中于經(jīng)濟(jì)適用房。但在投資商的操作下，經(jīng)濟(jì)適用房投資占比縮減，高檔住宅、別墅和公寓投資規(guī)模穩(wěn)步增加。高檔與低價(jià)位房屋比例失調(diào)，最終導(dǎo)致了供應(yīng)量在增加，但是依舊難以滿(mǎn)足居民實(shí)際需求的局面。

(二)居民購(gòu)買(mǎi)力不足

A市房地產(chǎn)交易均價(jià)始終處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)的增值、可投資屬性漸漸顯露出來(lái)。

但在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，居民可支配收入增速卻在放緩，A市居民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)以往呈現(xiàn)不足。同時(shí)，考慮到A市人均可支配收入狀況，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的大量的高檔住宅、別墅和公寓，再加上裝修和物業(yè)費(fèi)用，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)較重。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出

A市房地產(chǎn)施工面積一直在增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售面積卻在逐漸下降，房屋空置面積也在逐年增加。

第三步建立方程(3)，檢驗(yàn)加入中介變量后文化與旅游產(chǎn)業(yè)融合的直接效應(yīng)(γ1是否顯著，是否與β1γ7同號(hào))。

從政策方面看，受到限購(gòu)、限貸等政策的影響，購(gòu)買(mǎi)需求得到有效遏制；從開(kāi)發(fā)方面來(lái)看，大規(guī)模投資使房地產(chǎn)供應(yīng)量增大，卻不符合大多數(shù)居民對(duì)于普通住宅的需求，無(wú)效供給增多；從收入水平來(lái)看，居民相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不足。因此，A市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，房屋空置率高。

三、A市房地產(chǎn)庫(kù)存影響因素分析

(一)收入因素

居民過(guò)去和現(xiàn)在對(duì)于商品房的購(gòu)買(mǎi)欲望和能力，主要表現(xiàn)在居民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)的支付能力上，居民收入一直是權(quán)衡購(gòu)買(mǎi)能力的重要指標(biāo)。

從A市居民收入變化情況來(lái)看，盡管居民收入始終保持著上升態(tài)勢(shì)，上漲幅度卻大幅下降，甚至在2015年出現(xiàn)了僅6%的上漲幅度，成為2004—2015年人均收入上漲幅度的最低值。

人均可支配收入上漲幅度的下降可能會(huì)影響居民消費(fèi)意愿，但人均收入整體上漲又會(huì)提高居民購(gòu)買(mǎi)力。從前文分析來(lái)看，A市人均可支配收入漲幅下降的同時(shí)，通貨膨脹壓力卻逐漸增大，雙重壓力下，居民的購(gòu)房需求下降。面對(duì)A市房地產(chǎn)供需關(guān)系已然發(fā)生轉(zhuǎn)變，供需矛盾逐漸突出的狀況，提高居民需求是非常重要的一方面。想要提高居民商品房屋購(gòu)買(mǎi)能力、有效地釋放居民的需求，增加居民收入無(wú)疑是最有效、最直接的解決辦法。

(二)房?jī)r(jià)因素

房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存的影響是不容忽視的。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲速度如果超過(guò)居民的收入增進(jìn)速度，會(huì)間接導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)力的不足，難以形成有效的市場(chǎng)需求，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲意味著房地產(chǎn)投資性增強(qiáng)，從而有意愿進(jìn)一步增加投資總額，對(duì)房屋去庫(kù)存造成一定的阻礙。甚至有人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)限制了居民的消費(fèi)意愿，降低我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的方法只有兩個(gè)，一個(gè)是提高居民的收入，另一個(gè)則是降低房?jī)r(jià)。

A市房地產(chǎn)價(jià)格始終居高不下，再加上房地產(chǎn)商通過(guò)一系列營(yíng)銷(xiāo)手段，容易讓居民形成房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期，在通貨膨脹的壓力下難以產(chǎn)生購(gòu)房需求，不利于A市房地產(chǎn)庫(kù)存的消化。

(三)政策因素

2010年以后，隨著限購(gòu)、限價(jià)、限貸措施一再加強(qiáng)，我國(guó)正式進(jìn)入樓市政策“高壓期”，房?jī)r(jià)上漲速度得到了明顯的遏制，但限購(gòu)措施勢(shì)必帶來(lái)銷(xiāo)售面積下降，A市房地產(chǎn)庫(kù)存面積逐漸增加。

隨著庫(kù)存壓力逐漸顯現(xiàn)，2015年12月中旬，中共中央政治局會(huì)議在分析研究時(shí)指出，要著力解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，把“去庫(kù)存”提上了日程，并將去庫(kù)存作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。但是不少居民坦言，這些政策對(duì)于居民購(gòu)房意愿影響力度較小，大多數(shù)居民依舊持觀望態(tài)度。政府出臺(tái)的政策指明了正確的方向，且具有正面的影響，但是在短期內(nèi)會(huì)受到各種條件的限制，使政策影響力有限，需要中長(zhǎng)期才能有效執(zhí)行和發(fā)揮其作用。

(四)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素

隨著A市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重的變化，各類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求也會(huì)發(fā)生變化。A市第二產(chǎn)業(yè)保持著較高的比重，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展，這使當(dāng)前的城市發(fā)展對(duì)于廠(chǎng)房、辦公用房和商業(yè)用房的需求量增加。

在A市，第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中較小，且保持下降態(tài)勢(shì)，并于2015年降至7%。A市工業(yè)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且始終處于主導(dǎo)地位，2015年占GDP比重升至49%。而第三產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，占GDP比重已上升至44%。房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲得新的發(fā)展空間。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化將會(huì)引起社會(huì)資源的重新分配。為了適應(yīng)新需求，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)更新自身發(fā)展結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也會(huì)日趨重要。