關(guān)鍵詞 房屋買賣 合同 糾紛 違約責任

作者簡介：趙倩，山東盈和盈律師事務所律師。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.141

基于住房制度不斷改革與深化的背景下，城鎮(zhèn)的廣大居民對房屋居住的要求也不斷提高，眾多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春般興起，在市場環(huán)境中占據(jù)了穩(wěn)固的地位。但是在此基礎(chǔ)上，更加容易出現(xiàn)一系列的房屋買賣矛盾合同的糾紛問題，逐漸受到社會各界的廣泛關(guān)注。因此，為了打造一個良好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，就要從解決現(xiàn)存的司法難題入手，處理房屋買賣合同糾紛中的爭議與糾紛問題，以不斷達到最佳的合同糾紛問題處理效果。本文對房屋買賣合同中的司法難題進行了詳細的闡述。

一、房屋買賣合同基本特點

（一）復雜性

對于購買房屋的表現(xiàn)形式進行分析，不僅僅局限于使用與居住方面，還有許多方面的配套設(shè)施，例如物業(yè)公司、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綠化環(huán)境以及周邊的地理位置等。由于房屋買賣的合同形式比較復雜，所以更容易出現(xiàn)房屋買賣的合同糾紛問題。

（二）將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為標志

在進行房屋買賣的時候，只有簽訂合同，并且確定雙方的債權(quán)關(guān)系、債務關(guān)系等，并且實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)方面的信息登記，還能夠代表購買方能夠行使房屋的使用權(quán)。例如，在進行商品房買賣交易時，立法中對商品房的預告登記制度進行了明確的規(guī)定，也對財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記地位進行了明確的界定。

（三）對合同履行作為進行適當?shù)恼{(diào)控

就房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進行分析，相關(guān)的工作人員要根據(jù)房屋買賣合同的實際情況，盡可能解決房屋買賣中存在的糾紛問題。但就實際情況進行分析，房屋的買賣合同糾紛現(xiàn)象還比較嚴重，主要的動因就是房屋買賣合同當中，會面臨不同的司法難題。因此，需要結(jié)合實際的問題利用適當?shù)姆绞浇鉀Q。

二、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的主要原因

房屋屬于基本生產(chǎn)資料與生活資料，與個人與單位有直接的影響關(guān)系。首先，人口數(shù)量的不斷提升、經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展與進步，都會導致群眾的消費需求與生活質(zhì)量不斷提升，進而導致房屋建設(shè)與土地的共贏無法滿足需求，還可能會衍生出其他部分的利益矛盾。其次，由于受到許多客觀因素的影響出現(xiàn)糾紛問題，例如房屋質(zhì)量問題、市場價格波動以及開發(fā)商由于特殊的原因，無法按時交房等問題。再次，由于商品房的買賣合同不夠規(guī)范，各項控制機制也沒有落實，在合同履行的過程中，出現(xiàn)了當事人與雙方都發(fā)生違約情況的問題，還會引發(fā)利益矛盾。最后，商品房買賣合同的當事人，一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，危害他人基本利益，也是導致出現(xiàn)糾紛問題的基礎(chǔ)原因。

三、房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題

（一）認購協(xié)定與定金的基本效力

在房屋的銷售過程中，認購協(xié)議屬于一種經(jīng)常被使用的文書，就當前實際情況進行分析，經(jīng)常出現(xiàn)因為簽訂了認購協(xié)議，但是無法順利達成買賣合同的案件頻發(fā)。買受人在簽訂認購協(xié)議后，需要支付一定金額的認購金，金額為幾千元到幾萬元，如果雙方在后續(xù)無法達成正式的商品房買賣的合同，就可能會損害買受人的基本權(quán)益。從法院受理的眾多案件進行分析，因認購協(xié)議出現(xiàn)問題的，原告都是買受人。

（二）辦理房屋權(quán)屬證書義務承擔問題

針對于辦理房屋權(quán)屬證書出現(xiàn)的問題，經(jīng)常都是出賣人無法辦理國有土地使用證，對賣方的后續(xù)辦證產(chǎn)生影響。在購買了房屋之后。買受人僅僅能夠供自己進行居住，但是后續(xù)的出租甚至是出售活動都會受到一定程度的限制與影響[1]。許多經(jīng)營者在集體土地上建設(shè)商品房，導致消費者無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。通過對法院受理的此類案件情況進行分析，主要原因就是在房屋買賣合同沒有明確的條件下，如果認定辦證的基本義務，并了解違約金的計算標準。

（三）政策調(diào)整后稅費分攤問題

稅費分攤爭議的主要含義就是指由于受到我國相關(guān)稅收政策的影響，有些房屋在履行買賣合同的時候，會跨越不同的稅收政策時期，由于政策處于不斷的變化中，對買賣雙方的利益產(chǎn)生影響。由于增值稅、契稅的減少或是增加，導致成本分攤發(fā)生變化。

（四）合同違約問題

合同違約問題主要有以下幾種類型：（1）預期違約，與一般的合同相同，我國商品房買賣合同的預期違約情況可以劃分為幾個類型，一是預期拒絕履行基本義務，在合同成立之后，一直到合同期滿之前。一方當事人以言辭或是行為表示不再履行合同基本職責。二是預期無法履行，在合同履行期滿之前，有明確證據(jù)顯示一方的當事人結(jié)合客觀的事實，推斷出另一方當事人不能履行基本合同義務。（2）實際違約，主要就是指商品買賣合同的當事人，無法履行債務與拒絕履行債務。

四、房屋買賣合同糾紛的司法應對措施

（一）在簽訂合同之前，嚴格審查售房主體資格

如果出現(xiàn)了許多房屋買賣方面的問題，就可能是有對售房者的信用資格不夠了解導致的。要想杜絕出現(xiàn)糾紛問題，在簽訂合同之前，就要對開發(fā)商的五證進行審查，在此之后在決定是否要簽訂意向書，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》與《商品房屋預售許可證》，尤其是針對《國有土地使用證》，不僅要了解土地的面積、銷售的地點與項目名稱等，避免開發(fā)商出售不屬于基本范圍的房屋。因此，在簽訂認購協(xié)議的時候，購買方要明確如果無法簽訂主合同，賣方是否能夠?qū)⒄J購金返還給買受人。在簽訂認購書，繳納了認購金以后，開發(fā)商是否會提出其他方面不合理的要求，否則就無法將認購金退還。

（二）遵循我國基本條例，確定房屋權(quán)屬

在對房屋權(quán)屬證書的基本情況進行分析的時候，就要結(jié)合國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中第33條的規(guī)定，針對于預售的商品，購買人需要在商品房交付使用的90天之內(nèi)，進行房屋所有權(quán)登記，對于現(xiàn)售的商品房，要在簽訂合同的90天以內(nèi)，辦理好土地使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商要發(fā)揮重要的引導作用，帶領(lǐng)買房者辦理相關(guān)的手續(xù)，如果有需要的話，還需要為買受人提供證明的材料。如果出賣人沒有及時提供產(chǎn)權(quán)證書，自然就會對買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理產(chǎn)生直接的影響[2]。所以，房屋的買受人與出賣者一定要相互理解與幫助，不僅要遵循當事人的想法，出賣人還要承擔自己應盡的義務。在簽訂協(xié)作之后，結(jié)合相關(guān)的約定，結(jié)合實際的辦證種類，做出明確的規(guī)定。

（三）履行基本的合同義務

如果當事人已經(jīng)對稅費的支付情況提出了較為明確的要求，就需要結(jié)合當事人對稅費支付的要求，遵循我國基本法律法規(guī)，將賣方作為主體。如果針對于當事人雙方都做出了明確的支付稅費規(guī)定，但是從宏觀的角度進行分析，由于我國稅收政策的變化出現(xiàn)了稅費增減的現(xiàn)象。除了要與當事人進行協(xié)商之外，發(fā)生的增減情況也必須要結(jié)合我國稅法的規(guī)定，了解基本的承擔主體與義務。如果雙方的意見不能統(tǒng)一，法院無法對合同內(nèi)容進行更改，買方與賣方也必須履行基本的義務。

（四）承擔商品房買賣合同當中的違約責任

《合同法》中做出了明確的規(guī)定，承擔違約責任的方式有及時采取補救措施、賠償損失、修理以及退貨等方式，雙倍返還訂購金。在對商品房買賣合同眾多糾紛案件進行處理的時候，違約方需要承擔的基本責任，具體闡述如下：（1）實際履行。在合同違約方?jīng)]有履行房屋買賣合同的時候，守約方可以向人民法院提出訴訟，并要求強制違約方根據(jù)合同的基本規(guī)定，履行自身的基本職責與義務，其主要的構(gòu)成件有：一是違約方出現(xiàn)違法行為;二是守約方要提出讓違約方履行合同債務的行為;三是違約方有能力繼續(xù)履行合同條款。另外，在不同的情況下，商品房買賣中的買受人能夠選擇要求對方，并根據(jù)履行合同的形式，承擔應盡的責任，還可以要求解除合同并獲得相應的賠償。（2）采取適當?shù)难a救措施。首先，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第13條第2款規(guī)定，如果開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量因素，并且還在保修期內(nèi)。出賣人就必須承擔應盡的職責。如果出現(xiàn)出賣人拒絕修復，或是拖延修復房屋的現(xiàn)象。買受人就可以自己委托他人進行修復，并有賣方承擔修復的費用與誤工費等。

其次，《商品房買賣合同解釋》第14條第2款規(guī)定，如果交付的房屋面積誤差超過3%，買房人在同意繼續(xù)履行合同之后，房屋的實際面積就要大于合同約定的面積，面積的誤差比在3%之內(nèi)，則該部分的房款需要買方補足。房屋面積的誤差大于3%的那一部分則由賣方承擔。最終的所有權(quán)歸買方所有，房屋的實際面積與合同約定面積不符，賣方要歸還3%以內(nèi)的房款。

再次，在商品房買賣合同簽訂之后，由于違約方不繼續(xù)履行基本合同義務，給守約方帶來較大的損失，違約方就要依法承擔賠償守約方因違約行為導致的損失即需要承擔的違約責任。通常情況下，賠償?shù)膿p失就是金錢補償，也有實物賠償?shù)姆绞?，根?jù)合同標的之外的實物進行賠償。

最后，在商品房買賣合同簽訂之后，違約金是由法律規(guī)定或是當事人約定的，在一方當事人無法履行合同的時候，就要向另一方當事人，支付一定數(shù)額的金錢，并承擔違約責任。其中違約責任主要就是由以下兩種要素組成，一是發(fā)生了違約行為，違約行為的類型，應當根據(jù)當事人的規(guī)定或是法律進行規(guī)定，二是如果原則中要求違約方有過錯，或是故意的行為。

就實際情況進行分析，常見的商品房買賣合同違約金的計算方式分為以下幾種：（1）根據(jù)逾期的天數(shù)進行計算，并約定固定的萬分之幾的比例，在出現(xiàn)逾期交房或是逾期付款問題的時候，根據(jù)約定的百分比對違約金的數(shù)額進行計算。對于前者來說，使用的基本原則就是根據(jù)合同約定的基本義務、逾期天數(shù)，計算出違約金的數(shù)額[3]。（2）針對合同中沒有做出明確約定的，根據(jù)逾期履行的天數(shù)，以銀行商業(yè)貸款逾期利息作為基礎(chǔ)目標。對于后者來說，要根據(jù)合同約定的數(shù)額，計算標準的違約金。但是最終的數(shù)額可以根據(jù)基本的程序要求，開展變更與調(diào)整工作。《合同法》第114條給予了當事人請求減少違約金的權(quán)利，但是在出臺《商品房買賣合同法》之前，對于商品買賣合同中約定違約金過高，需要向人民法院請求減少的時候，減少的幅度沒有明確的標準，導致法院沒有統(tǒng)一的認識，案件的處理方式也不同。直到出臺了《商品房買賣合同法》之后，違約金過高的問題才徹底的解決了，當事人以違約金過高為理由，申請適當?shù)臏p少違約金的，要以違約金超過損失金額的30%作為基本標準。

五、結(jié)語

總而言之，與一般的商品買賣不同，房屋買賣更加復雜，屬于一項系統(tǒng)性的工程。在進行房屋買賣的過程中，不僅僅會涉及到具體合同，還需要對各個條款進行仔細的探究，并從全局性的角度出發(fā)，進一步掌控雙方的買賣實力與動機，了解各項法律法規(guī)。想要從根本上避免出現(xiàn)房屋買賣合同糾紛，就要保證鎮(zhèn)定的心態(tài)去處理，利用法律的武器武裝自己，掌握主動權(quán)，并得到應得的利益。

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