(天津工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 天津 300387)

消費信貸業(yè)務(wù)作為商業(yè)銀行綜合金融服務(wù)的重要載體，在商業(yè)銀行規(guī)避同質(zhì)化競爭、探尋差異化特色發(fā)展道路中發(fā)揮了重要的作用。長期以來,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)是我國消費金融市場最主要的參與主體。然而，當(dāng)前多數(shù)商業(yè)銀行關(guān)于消費信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品較為單一，整個消費信貸市場產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，充斥大量相似產(chǎn)品，消費信貸產(chǎn)品研發(fā)上創(chuàng)新力嚴(yán)重不足。

提升國內(nèi)消費市場需求，充分挖掘我國潛在的消費市場，一直是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的原動力。商業(yè)銀行如何在政策支持下增進(jìn)金融消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，與消費形成雙向刺激，對于商業(yè)銀行消費信貸業(yè)務(wù)的全面深化改革、金融市場的良好運行、我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展都具有重要的意義。

一、項目背景

(一)社會消費增長下降

自2010年起，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長時期。而在這一階段，卻伴隨著我國社會消費品總額增長率的逐年下降，尤其是在2017—2018年，我國社會消費品零售總額增長率僅為4.02%，低于當(dāng)期GDP的增長率(6.8%)。消費需求的不斷降低抑制了銀行消費信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

(二)消費者偏好轉(zhuǎn)變

央視財經(jīng)頻道《中國經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查》中數(shù)據(jù)顯示：2017—2018年度“中國美好生活指數(shù)”為102.44。這意味著目前我國整體生活略高于“適宜”這個區(qū)間，正向著更加美好的方向提升。而其中居住品質(zhì)作為其重要考量要素，正進(jìn)一步催生消費者住房新趨勢的變化。

雖然我國已逐漸度過“黃金炒房”階段，但房價仍處于居高不下的狀態(tài)，抑制了人們的購房需求。與此同時，人們對居住品質(zhì)的需求正在提升，這使新型“公寓式”住房逐漸被人們認(rèn)可，尤其是異地工作白領(lǐng)級人士，住房租賃市場逐漸興起。而住房租賃作為社會消費的一種形式，其崛起將在一定程度上帶動商業(yè)銀行消費信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。CREIS數(shù)據(jù)顯示，2011年我國房屋租賃市場規(guī)模為0.66萬億元，逐年上漲，2014年市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.05萬億元，2016年已經(jīng)接近1.4萬億元。[1]因此，我國房屋租賃市場發(fā)展前景十分可觀，上升空間巨大。如今，中國22%的城市人口選擇租房，從長遠(yuǎn)來看，由于人們對居住品質(zhì)的追求，這個比例會不斷提升。

黨的十九大報告提出“加快建立租購并舉的住房制度”后，在地方政策支持下，面向深圳市高流動人群，深圳建行分行首先推出個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，正式進(jìn)軍深圳住房租賃市場，是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的一大創(chuàng)新。

二、項目概述

建行深圳分行與房地產(chǎn)公司、企事業(yè)單位達(dá)成戰(zhàn)略合作，面向在深圳打拼但尚無能力購房的年輕人，推出5 000余套長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。該產(chǎn)品面對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，貸款時間最長10年，單戶最高額度100萬元人民幣。

申請信用貸款的個人必須為建行優(yōu)質(zhì)客戶，貸款人與出租人簽訂租約并選擇一次性交清租金、貸款額度不超過借款人上一年度收入的兩倍、在深圳有連續(xù)繳存社保或公積金記錄、信用狀況良好、無重大不良信用記錄、未被列入全國法院失信被執(zhí)行人名單等。

三、項目利弊分析

(一)項目優(yōu)勢

1.吸引力強(qiáng)

首先，項目貸款利率優(yōu)于同期個人住房貸款；貸款可免抵押，可根據(jù)個人信用發(fā)放。因此由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)等經(jīng)營的“長租公寓”，在大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)群體中頗受歡迎。

其次，住房的客戶，銀行通過金融工具鎖定租約，將銀行信用優(yōu)勢、集合理財模式、金融資源整合，解決傳統(tǒng)租賃市場的痛點。其意義在于，對于租戶來說，穩(wěn)定租賃關(guān)系；對于房源供應(yīng)方來說，一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。對于一次性支付租金有壓力的租戶，建行可提供“按居貸”租賃貸款。建行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“按居貸”的利率參考貸款基準(zhǔn)利率，目前租客使用“按居貸”的比例約為30%。

2.增加客戶基數(shù)

客戶的基數(shù)決定了銀行的資金來源。在銀行領(lǐng)域客戶忠誠度大體跟品牌形象、信任、轉(zhuǎn)化成本等因素有關(guān)。[2]當(dāng)銀行擁有一定的客戶基數(shù)，且服務(wù)質(zhì)量和客戶關(guān)系營銷足以維持客戶忠誠度，在此基礎(chǔ)上，銀行便可以穩(wěn)定資金來源，以擴(kuò)展其業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，深圳市的常住人口達(dá)1 252萬人，而其中外來人口高達(dá)751萬人，均位于我國榜首。如此高的流動人口數(shù)量帶來了龐大的租房客戶群，為深圳建行提供了客戶來源。

3.持續(xù)穩(wěn)定的資金來源

“按居貸”項目用戶每月向銀行交付房租，而所篩選的優(yōu)質(zhì)租客降低了還款的信用風(fēng)險。因此，銀行擁有持續(xù)穩(wěn)定的注入資金。

4.可行性強(qiáng)，可復(fù)制性低

相比于已經(jīng)開通服務(wù)的北京和武漢，深圳有著更高的人口流動性。而再加上戶籍制度，和人們“買房投資”的心理驅(qū)使，“租房貸”業(yè)務(wù)在北京、上海及二線城市很難推進(jìn)。而深圳由于地理位置和人才引進(jìn)政策等優(yōu)勢，“租房貸”業(yè)務(wù)更容易實施。

(二)項目劣勢

1.受益群體較窄

貸款要求高，項目主要針對的是在深圳常住的優(yōu)質(zhì)客戶，申請人須信用良好并且在深圳連續(xù)三年繳存社?；蚬e金。在深圳短居客戶無法參與項目中。

2.資金來源與運作風(fēng)險

住房租賃貸款周期長，而建行項目利率較低，資金回報率不高，如何尋找在規(guī)模、期限和成本上與之匹配的資金進(jìn)行有效周轉(zhuǎn)是一個難題。并且在現(xiàn)實中，銀行需要介入貸款的各個環(huán)節(jié)，把握產(chǎn)權(quán)、管理租金，有效地控制信貸風(fēng)險，但實際銀行并不能參與其運作。

3.造成搶占房源、房租高企現(xiàn)象

根據(jù)統(tǒng)計，2018年1月到8月，深圳市平均住宅租金累計同比漲幅超過20%。一方面，由于供需不平衡導(dǎo)致房租上漲。住房方面，深圳住房自有率在一線城市中處于最低，超過60%常住人口依靠租房解決居住問題。與此同時，深圳持續(xù)的人口導(dǎo)入將帶動住房剛性需求繼續(xù)增加，同時伴隨著存量常住人口人均居住面積的提升，潛在的改善性需求規(guī)模同樣巨大，深圳未來住房供需缺口依舊嚴(yán)峻。

另一方面，金融過度創(chuàng)新是近期房租快速上漲的主因。“金融+長租公寓”模式擴(kuò)大了中介超常規(guī)擴(kuò)規(guī)模的能力,中介機(jī)構(gòu)在快速、大幅高價收購房源的過程中提高了房租價格。在超常規(guī)擴(kuò)規(guī)模收購房源的背景下,房源進(jìn)一步集中,形成了部分大型中介公司對租房市場的壟斷,進(jìn)一步加大了哄抬房租的能力,帶動了租金的進(jìn)一步上漲。[3]

4.制度不完善

由于市場監(jiān)管制度尚不完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；囤積截留房源、捂盤惜售等限制銷售數(shù)量，操縱價格；提供相同等級、相同質(zhì)量的商品房時，無正當(dāng)理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格等，哄抬房價，對建行項目發(fā)展不利。

5.受客戶心理導(dǎo)向限制

傳統(tǒng)買房投資觀念根深蒂固。對比美國發(fā)達(dá)的租房市場，我國租房市場尚處于發(fā)展階段。2017年，我國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貎H為11.64%，而美國這一數(shù)據(jù)比例高達(dá)35%；在租賃房屋方面，我國2017年租賃房屋占總房屋的比重為18%，而美國這一數(shù)據(jù)約為37%。[4]而其中很大一部分原因是居民思想觀念的不同。對于理性的美國人而言，他們并不愿意被房貸所束縛，相比較而言，租房所付出的月均成本更低，更能過自己想要享受的生活；而對于我國居民來說，“手握房產(chǎn)”是財產(chǎn)的保證，這種傳統(tǒng)觀念根深蒂固，很難消除。并且，房租是否成為高負(fù)擔(dān)是客戶是否選擇貸款的主要因素。

四、結(jié)論及建議

從前文可以看出，商業(yè)銀行消費信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新仍具有一定的局限性。

1.創(chuàng)新方向受限

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大背景下，社會消費增長與占比日益下降，整體形勢不利于銀行信貸轉(zhuǎn)型。而銀行內(nèi)部產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性低，銀行間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，加劇了銀行間的競爭，使消費信貸領(lǐng)域處于飽和狀態(tài)。

2.受客戶心理導(dǎo)向限制嚴(yán)重

客戶“存錢買房”心理并沒有下行趨勢，因此，受客戶心理導(dǎo)向作用，資金仍會大量涌向虛擬房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使商業(yè)銀行的消費信貸創(chuàng)新難以達(dá)到預(yù)期效果。而當(dāng)前，商業(yè)銀行客戶間業(yè)務(wù)差異化較弱。商業(yè)銀行業(yè)務(wù)均以客戶為導(dǎo)向，而當(dāng)前商業(yè)銀行內(nèi)群體式服務(wù)仍為主流，致使客戶基數(shù)缺失，最終喪失競爭力。

3.商業(yè)銀行內(nèi)部監(jiān)管體系尚不完善

業(yè)務(wù)人員的風(fēng)險意識與貸款管理環(huán)節(jié)的銜接等都會產(chǎn)生風(fēng)險，如何加強(qiáng)內(nèi)部管制，處理好貸款環(huán)節(jié)，降低資金流風(fēng)險是商業(yè)銀行所要解決的問題。

因此，本文就這些問題提出建議如下。

1.完善服務(wù)，拓寬用戶群體，增加客戶黏性

銀行可以利用這些客戶群體作為銀行業(yè)務(wù)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以發(fā)現(xiàn)銀行服務(wù)中潛在問題。通過客戶基數(shù)的獲取，銀行可利用大數(shù)據(jù)做客戶營銷。調(diào)整優(yōu)化客戶定位，發(fā)掘潛力客戶，針對不同集群的特征進(jìn)行差異化營銷，預(yù)測客戶的信用風(fēng)險與流失風(fēng)險，最后應(yīng)用內(nèi)部數(shù)據(jù)，做好“承諾”管控。通過這種方式，銀行也可以篩選出潛在長期穩(wěn)定客戶，以便進(jìn)一步加強(qiáng)合作。

2.開展關(guān)聯(lián)性延展項目，增強(qiáng)營利性

基于客戶基數(shù)，銀行可以針對貸款人群在銀行其他業(yè)務(wù)方面開展優(yōu)惠政策。比如，由“租房貸”到“買房貸”的利率優(yōu)惠；更具針對性的理財業(yè)務(wù)等。加大創(chuàng)新力度，開發(fā)小額多期限產(chǎn)品，堅持普惠金融，滿足中低收入群體需求。

3.改進(jìn)項目，增強(qiáng)可復(fù)制性

對于北京、上海等一線城市及沿海城市來說，其擁有一定的流動人口，但對于這部分人群，短期買房并不現(xiàn)實，而長期租房又違背本意。因此，銀行可以增加此項目的層次性，針對不同人群提供不同期限租房貸款。同時各地可以效仿北京租賃住房新政 “京籍無房家庭租公租房可落戶”，解決家庭實質(zhì)需求，以增強(qiáng)項目普及性。

4.制定政策，加強(qiáng)管制

商業(yè)銀行業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，因此商業(yè)銀行應(yīng)堅持審慎監(jiān)管和風(fēng)險管理毫不松懈。首先是整個銀行體系監(jiān)管的完善；其次是銀行內(nèi)部嚴(yán)苛的管制，以防不必要的風(fēng)險發(fā)生。銀行介入長租房市場正改變著行業(yè)格局，未來租房市場會越來越規(guī)范，租戶的權(quán)益將有更多保障。但是也要防止租房市場形成寡頭。比如，租金價格如何控制在合理水平等，這種情況下，政府部門的監(jiān)管就顯得非常重要。北京住房租賃監(jiān)管平臺已正式上線，其做法值得推廣。