文/張孫艷，上海大學(xué)

1 研究目的

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要組成部分，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在區(qū)域以及結(jié)構(gòu)等方面的問題比較顯著。只有清楚房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的客觀規(guī)律，清晰的意識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，才能使房地產(chǎn)業(yè)更好更快地發(fā)展，促進(jìn)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。

近年來，中國對房地產(chǎn)行業(yè)實施了一系列監(jiān)管政策。房地產(chǎn)價格受許多因素的影響，如建設(shè)成本，社會因素，人口因素，相關(guān)政策變化、宏觀經(jīng)濟的變化等。其中，宏觀經(jīng)濟作為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景起著非常重要的作用。因此，從宏觀經(jīng)濟層面分析和預(yù)測未來房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，保持適度發(fā)展，建立更加合理的市場運行機制具有重要意義。本文以GDP，全國消費水平，房地產(chǎn)投資總量，全社會固定資產(chǎn)投資公司完工面積等因素為自變量。以全國住房銷售均價作為因變量，建立多線性回歸模型，分析和預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)。

2 數(shù)據(jù)來源和相關(guān)說明

本文數(shù)據(jù)均來自Wind，選取了與房地產(chǎn)平均價格相關(guān)的7個變量：

Y—全國房屋銷售均價，x1—全國居民消費水平，X2—房地產(chǎn)投資總額，x3—完成全社會固定資產(chǎn)投資，x4—GDP，X5—建筑業(yè)總產(chǎn)值，x6—國內(nèi)鋼材進(jìn)口，x7—固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)，b0，b1，b2，……，b7未知參數(shù)，u是殘差，E（u）=0，與7個變量無關(guān)，各變量關(guān)系如下：

Y=b0+b1×x1+b2×x2+b3×x3+b4×x4+b5×x5+b6×x6+b7×x7+u

3 描述性統(tǒng)計

R軟件中導(dǎo)入整理好的數(shù)據(jù)，首先進(jìn)行描述性分析，從回歸結(jié)果可以看出：各變量的中位數(shù)均小于均值，表明中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在隨著時間的推移而加速。

然后進(jìn)行相關(guān)性分析。房地產(chǎn)投資總額與本地區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資呈正相關(guān)關(guān)系，國內(nèi)生產(chǎn)總值與建筑業(yè)總產(chǎn)值高度相關(guān)，符合現(xiàn)實的期望。平均房價與國內(nèi)鋼材進(jìn)口和固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)呈負(fù)相關(guān)，與價格指數(shù)的相關(guān)性不高。為了更直觀地顯示平均房價與七個自變量之間的關(guān)系，產(chǎn)生了平均房價和7個自變量的散點圖，得到Y(jié)與前五個變量之間的線性關(guān)系是顯而易見的，Y與后兩個變量之間的線性關(guān)系不是很明顯。

4 數(shù)據(jù)建模

4.1 初步建立模型

選擇整個模型進(jìn)行回歸，結(jié)果如下：

R-squared=0.9959，調(diào)整R-squared=0.9919，F(xiàn)統(tǒng)計量為244.5，p值為7.971e-08。

回歸方程的形式為：

y=5.734e+03-6.243e-01·x1-3.285e-03·x2+8.611e-03·x3+1.823e-02·x4+4.672e-03·x5-2.058e-02·x6-3.861e+01·x7（1）

整個方程只有x5顯著，y與x1和x5呈負(fù)相關(guān)，這與實際經(jīng)濟意義不一致，表明完整模型回歸不合適，需要對變量進(jìn)行篩選。

捕食線蟲真菌是指以營養(yǎng)菌絲特化形成的黏性菌絲、黏性分枝、黏性球、黏性網(wǎng)、非收縮環(huán)、收縮環(huán)及冠囊體等捕食器官來捕捉線蟲的一類真菌，是自然界中線蟲種群自然控制的重要因子〔1〕。由于在生防運用上表現(xiàn)出巨大的潛力，這類真菌已受到研究者的廣泛關(guān)注。捕食線蟲真菌作為一種兼性菌，既可營腐生生活，又可主動捕捉線蟲來獲取營養(yǎng)。在某些干擾因素的影響下，捕食線蟲真菌獲取營養(yǎng)的方式可能會發(fā)生改變。

4.2 逐步回歸

為了刪除無關(guān)緊要的變量，我們使用逐步回歸方法，最后選擇具有較少AIC的變量組合，然后消除變量x5，x2和x6。顯著性提高。

R-squared=0.9959，調(diào)整R-squared=0.9943，F(xiàn)統(tǒng)計量為606.5，p值為6.971e-12。

結(jié)果顯示，變量X7具有低線性相關(guān)度，并且在校正之后，可以將其視為重要的解釋變量。因此，修正后的模型可寫成：

y=5.890e+03-5.983e-01·x1+8.151e-03·x3+1.874e-02·x4-4.124e+01·x7（2）

4.3 全子集回歸

第二種方法是使用完整子集回歸，篩選出重要的解釋變量，然后比較兩種方法的結(jié)果，以驗證所選變量的重要性。根據(jù)BIC準(zhǔn)則，選擇bic較大的變量：

根據(jù)結(jié)果，應(yīng)排除變量2、5和6，與逐步回歸法的結(jié)果一致，因此第二個模型是合適的。與描述性統(tǒng)計分析相反，x1與居民的國民消費水平呈負(fù)相關(guān)，這與常識的經(jīng)濟意義不一致。然而，經(jīng)過多元逐步回歸和線性組合后，可以確定平均住房價格與居民的國民消費水平呈負(fù)相關(guān)。

4.4 多重共線性的診斷

從描述性統(tǒng)計分析來看，y在變量之間具有線性關(guān)系，并且變量之間的相關(guān)性也很高。因此，我們必須保持嚴(yán)重的多重共線性。即解釋變量之間存在多個共線方差，并且沒有多重共線性方差比。公差的倒數(shù)VIF越大，共線性越嚴(yán)重。經(jīng)驗判斷表明，當(dāng)0

隨著中國21世紀(jì)加入WTO，經(jīng)濟發(fā)展迅速。自變量的選擇主要是時間序列，當(dāng)?shù)鼐用竦南M水平，房地產(chǎn)投資額，全社會固定資產(chǎn)投資面積，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和建筑業(yè)產(chǎn)出的完成情況，隨著時間的推移，有明顯的上升趨勢。因此，在修訂模型中，x1國家消費者水平，x3社會固定資產(chǎn)投資住房完工面積和x4GDP具有多重共線性。

為消除多重共線性，改變模型的形式，例如轉(zhuǎn)換為指數(shù)模型或?qū)?shù)模型，或使用偏差估計。

房屋銷售的全國平均價格與房地產(chǎn)的投資金額呈正相關(guān)，全國居民消費水平和住房的完成負(fù)相關(guān)，在整個社會，更好地反映實際的經(jīng)濟意義?？梢钥闯?，本文修改的多元線性回歸方程在各方面都表現(xiàn)良好，最后選擇建立四元數(shù)線性回歸模型。

5 建立多元線性回歸模型的意義

總之，該方程可用于分析中國平均房價的趨勢，估算一定時期內(nèi)居民的消費水平，全社會固定資產(chǎn)總面積，房地產(chǎn)投資，GDP和價格指數(shù)，根據(jù)模型基于公式(2):房地產(chǎn)價格預(yù)測是對房地產(chǎn)價格波動的一般觀察，作為政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)管理，房地產(chǎn)從業(yè)人員和居民房地產(chǎn)消費需求分析的依據(jù)。有利于各方做出合理決策，采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，增加收入的同時促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

6 對策建議

為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出如下對策：

（1）轉(zhuǎn)變政府職能，改善房地產(chǎn)市場管理

政府及其各部門要依法行事，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造公平競爭，健康發(fā)展的市場環(huán)境。首先加強對房地產(chǎn)投資，管理和服務(wù)領(lǐng)域的規(guī)則和政策的研究，提高政策透明度;其次通過房地產(chǎn)市場統(tǒng)計，提供可更靠信息;最后在此基礎(chǔ)上，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)。加快房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程，促進(jìn)更高水平的服務(wù)。

（2）激活土地儲備，增加土地供應(yīng)

地方政府應(yīng)在認(rèn)真檢查閑置土地的基礎(chǔ)上建立交易平臺，降低相關(guān)稅費征收標(biāo)準(zhǔn)和土地交易成本，為庫存土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加強土地整理和后備工作，主動調(diào)整土地供應(yīng)，制定基于土地需求和土地資源的科學(xué)土地供應(yīng)計劃;在保護(hù)耕地和控制城市建設(shè)用地的同時，努力增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)。

（3）完善住房保障制度

提高住房保障意識，建立和完善住房保障體系是構(gòu)建和諧社會的重要任務(wù)。對于低收入群體，應(yīng)根據(jù)其不同的支付能力建立不同標(biāo)準(zhǔn)水平的住房保障體系。例如：實施低收入群體廉租住房政策和低收入人群經(jīng)濟適用房；建立低收入群體住房檔案和分配制度，及時跟蹤調(diào)整，根據(jù)實際需要安排住房投資和分配，確保低收入群體的住房保障等。

（4）增加普通住房供給

政府應(yīng)為低成本的普通住房的建設(shè)提供一定的政策支持，減少開發(fā)商的相關(guān)稅費，增加中小戶型的發(fā)展。根據(jù)需求增加普通住房供應(yīng)，建立有針對性的銷售規(guī)則，以滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

（5）加快房產(chǎn)稅的實施

根據(jù)居民擁有的住房，對不同規(guī)模的房屋征收不同稅率的房產(chǎn)稅。利用稅收措施抑制投資需求，減少庫存空缺，抑制大規(guī)模住房需求的增長。所得稅主要用于建造廉租房，并提供穩(wěn)定的資金來源。