王辛

（大連正信建設(shè)工程管理有限公司，遼寧 大連 116000）

隨著社會(huì)發(fā)展建設(shè)的不斷推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也處于迅猛發(fā)展當(dāng)中，大眾收入水平也不斷提高，對(duì)于居住環(huán)境、水平及質(zhì)量的要求也越來越嚴(yán)格。在這樣一種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展良機(jī)，但其能否通過高質(zhì)量的管理，降低來自成本、外部環(huán)境、政策等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響，就顯得十分重要。如何實(shí)施有效的工程建設(shè)管理、構(gòu)建完備的管理體系就是房地產(chǎn)企業(yè)必須慎重思考的問題，也是影響和決定其發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)工程建設(shè)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)工程建設(shè)管理主要包括四個(gè)方面，分別是工程建設(shè)的總體設(shè)計(jì)、工程建設(shè)的配合協(xié)作、竣工驗(yàn)收以及工程質(zhì)量檢查，其中工程建設(shè)的總體設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)、也是最為關(guān)鍵的存在，是項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段繞不開的一環(huán)。

房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)的過程中涉及多個(gè)部門，而且施工周期較長、建設(shè)面積較大、細(xì)節(jié)項(xiàng)目較多，所以具體施工過程中難免遇到各種各樣的沖突。鑒于此，為了確保各個(gè)模塊都能順利運(yùn)行，彼此不產(chǎn)生消極影響，就要做好疏導(dǎo)溝通工作。此外工程質(zhì)量包括了勘察質(zhì)量、半成品質(zhì)量以及原材料質(zhì)量，當(dāng)項(xiàng)目竣工以后，企業(yè)有必要向驗(yàn)收單位提出驗(yàn)收申請(qǐng)，而驗(yàn)收小組則需要根據(jù)國家既定的相關(guān)要求和指示進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，確保各方面都合乎標(biāo)準(zhǔn)以后才能進(jìn)行結(jié)算工作。

二、房地產(chǎn)工程建設(shè)管理過程中存在的問題

房地產(chǎn)工程建設(shè)管理過程中存在一定的問題，主要體現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：

首先，在房地產(chǎn)工程建設(shè)的前期籌備階段準(zhǔn)備不夠充分，或者將關(guān)注的重點(diǎn)放在了周邊配套、環(huán)境規(guī)劃上，而忽視了最為關(guān)鍵的“內(nèi)核”。如今很多房地產(chǎn)企業(yè)為了提高建設(shè)速度，草草開工，但是因?yàn)閷?duì)工程的準(zhǔn)備、規(guī)劃情況不夠充分，常常出現(xiàn)后期設(shè)計(jì)依據(jù)不足的問題。同時(shí)，很多企業(yè)也因?yàn)闆]有掌握項(xiàng)目所在地的具體信息、環(huán)境條件，也給業(yè)主的入住帶來諸多不便。

其次，無視施工許可規(guī)定。很多房地產(chǎn)企業(yè)希望早早結(jié)束工期、早早竣工驗(yàn)收、交房，會(huì)想要提早開工、以求提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是多數(shù)情況下其選擇提前動(dòng)工都是在相關(guān)施工手續(xù)不完備的情況下。

最后，竣工驗(yàn)收以及備案管理不夠嚴(yán)格。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，竣工驗(yàn)收意味著建設(shè)項(xiàng)目的全盤結(jié)束，這也是很多企業(yè)希望竣工驗(yàn)收能夠快速達(dá)標(biāo)、盡快完成的直接原因。只是因?yàn)槎鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)在驗(yàn)收具體分項(xiàng)時(shí)存在一定的漏洞，造成竣工驗(yàn)收時(shí)缺少結(jié)算依據(jù)，缺乏驗(yàn)收材料，相關(guān)手續(xù)遲遲無法辦理完畢。

三、完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)工程建設(shè)管理的有效途徑

（一）完善規(guī)劃管理以及建筑工程招標(biāo)管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)建筑規(guī)劃管理。我國關(guān)于用地規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策以及配套的稅費(fèi)、銀行利率方面的信息時(shí)有變化出現(xiàn)，這需要房地產(chǎn)企業(yè)在前期拿地時(shí)，要充分了解這些信息政策，以便為后續(xù)項(xiàng)目能夠順利開發(fā)，提供保障。

其次，要加強(qiáng)工程建設(shè)招標(biāo)工作。招標(biāo)工作不僅與工程建設(shè)的質(zhì)量息息相關(guān)，還會(huì)和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生直接關(guān)聯(lián)，通常情況下，招標(biāo)方法都比較單一，難免存在些許問題，因此在企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)時(shí)可將個(gè)別招標(biāo)和統(tǒng)一招標(biāo)同時(shí)進(jìn)行，既要關(guān)注競標(biāo)的價(jià)格，又要關(guān)注競標(biāo)的各項(xiàng)指標(biāo)，諸如資金運(yùn)作能力、競標(biāo)單位的運(yùn)營資格、建設(shè)技術(shù)能力、之前已經(jīng)完成的工程質(zhì)量情況、企業(yè)有過成功案例等一系列指標(biāo)。

（二）加強(qiáng)成本控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)的最終盈利情況很大程度上與成本管理相關(guān)。在展開成本管理工作時(shí)，目標(biāo)成本是依據(jù)，所以在實(shí)際管理過程中必須制定合理性強(qiáng)、可行性高的目標(biāo)成本。在工程建設(shè)過程中，成本管理涉及技術(shù)方法、經(jīng)濟(jì)模式以及管理方法等多項(xiàng)命題，而在不同的建設(shè)階段，成本管理的重心、力度及責(zé)任都會(huì)有所差別，有效的成本控制必須存在于工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)模塊。

首先，在投資決策環(huán)節(jié)，必須對(duì)用地規(guī)劃和項(xiàng)目定位進(jìn)行科學(xué)分析，確保后續(xù)各項(xiàng)工作能夠順利展開。在立項(xiàng)階段更需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查，包括對(duì)市場當(dāng)中有效信息的收集，并在對(duì)這些信息進(jìn)行整合的基礎(chǔ)上，分析得出工程建設(shè)的成本和利潤。

其次，在施工圖下發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程預(yù)算部門需要將成本預(yù)算工作做到位；

再次，在具體的施工環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N前期始料不及的情況，會(huì)導(dǎo)致施工方案和施工成本發(fā)生變更，所以必須及時(shí)對(duì)工程預(yù)算做出調(diào)整；

最后，在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，作為甲方必須根據(jù)合同要求對(duì)各項(xiàng)建設(shè)細(xì)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保其符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)施工過程中任何因?yàn)樽兏鶎?dǎo)致的索賠，甲方具有絕對(duì)主動(dòng)權(quán)，其要懂得把握這一“空間”，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（三）構(gòu)建質(zhì)量與安全管理體系

安全管理和質(zhì)量管理之間是相互影響、彼此約束的，所以要想加強(qiáng)管理力度，就必須堅(jiān)持質(zhì)量管理和安全管理的統(tǒng)一，以安全保證質(zhì)量、以質(zhì)量推動(dòng)安全。而為了確保工程建設(shè)的質(zhì)量，就必須出具含保障性、可操作性的管理體系，保障質(zhì)量、更保障安全。所以在建設(shè)工程的質(zhì)量和安全并不能完全確保的情況下，可以嘗試壓縮施工期限，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，絕對(duì)不能忽視質(zhì)量和安全。

總而言之，工程建設(shè)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義，是確保企業(yè)健康發(fā)展、保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的關(guān)鍵所在。在工程建設(shè)管理過程中，既要完善規(guī)劃管理，也要不斷完善招標(biāo)管理，既要加強(qiáng)管理過程中的成本控制，又要構(gòu)建質(zhì)量和安全相協(xié)調(diào)的建設(shè)管理體系，這樣才能切實(shí)做好管理工作。