田麗亞

摘要：在我國經(jīng)濟發(fā)展前景良好的背景下，人們對于居住地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間極為良好。財務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的重要前提，高效率的財務(wù)管理能夠有效優(yōu)化企業(yè)的資源配置，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的面對營改增政策下帶來的機遇和挑戰(zhàn)?；诖耍疚姆治隽朔康禺a(chǎn)行業(yè)下的營改增政策，探究了營改增政策實施帶給企業(yè)的財務(wù)管理的影響，并以此為基礎(chǔ)提出了企業(yè)的財務(wù)管理水平的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營改增;財務(wù)管理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟市場中的熱門產(chǎn)業(yè)，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮出極為重要的促進作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增實施下的背景中脫穎而出，就要充分利用營改增為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理帶來的機遇，提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)下的營改增政策分析

自我國經(jīng)濟進入新常態(tài)發(fā)展后，我國的經(jīng)濟增長速度有所下降，眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都面臨著轉(zhuǎn)型升級的態(tài)勢，也因此房地產(chǎn)行業(yè)也進入轉(zhuǎn)型、分化的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)行業(yè)是綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，營改增的實施能夠有效解決房地產(chǎn)稅負(fù)過重的問題，促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在我國全面實施營改增政策后，房地產(chǎn)行業(yè)擺脫營業(yè)稅中重復(fù)征收營業(yè)稅的情況，幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免了無法抵扣稅款、不能進行退稅的情況。營業(yè)稅政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅率在5%，營改增政策下的房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率在11%，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率要高于營業(yè)稅率，但房地產(chǎn)行業(yè)具備復(fù)雜性的特質(zhì)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的抵扣項存在著一定的影響。

二、營改增政策給企業(yè)的財務(wù)管理帶來的影響

（一）提升企業(yè)經(jīng)營成本

房地產(chǎn)行業(yè)并不是獨立存在的產(chǎn)業(yè)，它與建筑行業(yè)有著極為緊密的關(guān)系，因此建筑安裝企業(yè)的對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響較深。在營改增政策全面實施后，建筑安裝企業(yè)的稅率提升到11%，建筑安裝企業(yè)隸屬于勞動密集型行業(yè)，因此其勞務(wù)費的進項稅抵扣率比較低，抵扣的金額相對較低，導(dǎo)致建筑安裝企業(yè)的安裝成本上升，而成本上升這一部分勢必會向下游的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本生產(chǎn)，企業(yè)的經(jīng)濟收入相對降低。

（二）增加財會核算難度

營改增實施前“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)有“應(yīng)交營業(yè)稅”，而在營改增實施后，增值稅核算中增設(shè)一級核算科目“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”，而二級的核算科目中設(shè)有“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”等明細科目，這些新增設(shè)有的核算科目大大提升會計核算的核算難度。[1]

（三）提升發(fā)票管理力度

營改增實施前的營業(yè)稅發(fā)票僅是購買支付的憑證并不是抵扣稅金的憑證，而在營改增實施后，銷售方開具的增值稅專用發(fā)票具備了抵扣稅金的憑證作用。因此銷項發(fā)票的開具、保管乃至領(lǐng)購、作廢等發(fā)票管理環(huán)節(jié)，都需要按照發(fā)票管理制度去執(zhí)行，而進項發(fā)票的取得、認(rèn)證以及抵扣等發(fā)票管理環(huán)節(jié)，也需要按照管理制度去進行發(fā)票管理，倘若對發(fā)票的管理不嚴(yán)格，極易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生的極大損失。

（四）財會人員素質(zhì)較低

營改增實施后對于房地產(chǎn)企業(yè)的財會崗位標(biāo)準(zhǔn)有所提升。增值稅的規(guī)定復(fù)雜程度要高于營業(yè)稅，在增值稅中需要核算的內(nèi)容較為繁瑣，計算難度也相對較高，因此對于財會人員的素質(zhì)要求更高。在營業(yè)稅中有關(guān)增值稅的涉稅事項相對少，而在營改增中增值稅在涉稅事項中的所占的比重較低，增值稅中開票、認(rèn)證抵扣、報稅以及稅款繳納等系統(tǒng)環(huán)節(jié)，對于財會人員來講都是一大挑戰(zhàn)。然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)中部分財會人員難以滿足營改增實施后的崗位標(biāo)準(zhǔn)，極易由于業(yè)務(wù)水平較低導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。[2]

（五）導(dǎo)致企業(yè)資金短缺

營改增實施后帶給房地產(chǎn)企業(yè)最大挑戰(zhàn)就是企業(yè)將會面臨資金短缺的問題。這是由于在營改增稅制實施后會提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)加大，同時結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)的信貸情況，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困境將會越發(fā)明顯，持續(xù)下去將會引發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)重的資金問題。

三、優(yōu)化營改增政策下企業(yè)的財務(wù)管理的措施

營改增實施后給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一系列的機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要采用積極的態(tài)度面對營改增帶來的困境和發(fā)展，密切關(guān)注營改增的發(fā)展動態(tài)以及我國增值稅的改革方向，繼而幫助企業(yè)能夠盡快適應(yīng)營改增，在營改增稅制下最大限度獲得經(jīng)濟效益。

（一）提升商業(yè)談判能力

在營改增實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格調(diào)查供應(yīng)商納稅人的資質(zhì)，在選擇合作伙伴時應(yīng)選擇招標(biāo)的形式來實現(xiàn)合作雙方共贏局面，招標(biāo)方案中的競標(biāo)門檻就是供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)，在最大程度的取得進項稅時，最大限度的降低企業(yè)稅負(fù)。要想解決房地產(chǎn)企業(yè)中臨時性的零散性無法取得增值稅發(fā)票的問題，企業(yè)可通過選擇發(fā)展規(guī)模較大，材料配件供應(yīng)企業(yè)的供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，以預(yù)付款的模式來購買零散配件，繼而與批量采購的配件合并開具取得增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)項目的招標(biāo)工作極為重要，只有這樣才能有效降低建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)移下的成本費用，提升企業(yè)的經(jīng)濟利潤空間，此外企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)部門需要提升業(yè)務(wù)談判能力，積極與購買方進行商業(yè)談判，明確合同中的金額是否含有稅價，通過及時調(diào)整合同金額，來維護營改增下的企業(yè)經(jīng)濟效益。[3]

（二）增加財會核算難度

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的使用營改增稅制，企業(yè)需要對已有的會計核算制度進行完善，嚴(yán)格按照營改增稅制來對增值稅進行核算處理，根據(jù)增值稅的征收要求來設(shè)置核算明細，進而為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供真實有效的稅務(wù)資料。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用營改增實施的契機，來完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度，規(guī)劃會計核算流程，提升財會人員的會計核算水平。

（三）提升發(fā)票管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實際情況，以營改增稅制為基礎(chǔ)制定企業(yè)內(nèi)的發(fā)票管理流程，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理制度，明確增值稅發(fā)票的領(lǐng)取、保管、認(rèn)證、抵扣等發(fā)票管理流程，將每一環(huán)節(jié)管理工作確認(rèn)到具體負(fù)責(zé)人中，減少增值稅發(fā)票丟失問題或是過期抵扣的問題的發(fā)生情況。此外，嚴(yán)禁其他企業(yè)虛開增值稅發(fā)票的行為，同時明令禁止企業(yè)從其他企業(yè)中購買無業(yè)務(wù)實質(zhì)的進項稅發(fā)票。

（四）提升財會人員素養(yǎng)

營改增實施后對房地產(chǎn)企業(yè)財會人員的業(yè)務(wù)水平提出了更高的要求，因此企業(yè)財會人員需要提升自主學(xué)習(xí)意識加強對營業(yè)稅稅制的學(xué)習(xí)力度，通過更新自己的會計知識庫，來提升自身的會計業(yè)務(wù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對企業(yè)財務(wù)人員的營業(yè)增稅制相關(guān)知識技能的培訓(xùn)力度，通過夯實財會人員的理論知識基礎(chǔ)，來幫助財會人員累計實踐經(jīng)驗，避免在實際工作中由于工作失誤導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生較多不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)財會人員只有不斷提升自身的業(yè)務(wù)操作水平，減少工作失誤，才能保證對營改增下企業(yè)的涉稅風(fēng)險大大降低。

（五）實現(xiàn)多元化的經(jīng)營

幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增實施后面臨的資金短缺問題，需要從企業(yè)的經(jīng)營模式入手，通過縮減企業(yè)經(jīng)營項目的運作周期，減少企業(yè)的項目的財務(wù)支出費用，降低項目資金占用額度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的部分業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)無法進行進項稅額抵扣，企業(yè)可以將這一部分的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行外包，將稅負(fù)進行轉(zhuǎn)移，繼而實現(xiàn)企業(yè)成本費用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強與其他企業(yè)的項目合作，實現(xiàn)企業(yè)間的優(yōu)勢互補，繼而有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中利于優(yōu)勢地位，就要充分利用營改增政策帶來的機遇，提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]魏國女.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響及應(yīng)對方法研究[J].全國流通經(jīng)濟，2017 （26）：42-43.

[2]韓清陽.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響及對策分析[J].財會學(xué)習(xí)，2017 （12）：172.

[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權(quán).“營改增”對未來房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理影響——基于南寧房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015，36 （20）：195-196.