商紅波

摘要：經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為成熟的發(fā)展經(jīng)驗，并取得了不錯的成果。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是支持我國各地經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性行業(yè)，對于推動國民經(jīng)濟的增長有著非常積極的意義。在房地產(chǎn)行業(yè)中，業(yè)務具有服務型的特點、生產(chǎn)周期較長、產(chǎn)品移動性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營和生產(chǎn)特點，這些特點往往使得整個行業(yè)面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，近些年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部的財務管理風險事件頻發(fā)，嚴重制約著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，本文也將從實際出發(fā)，結合一定的案例，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理風險以及防范措施進行深入地探析。

關鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);財務管理;風險

一、引言

進入21世紀以來，我國的經(jīng)濟社會得到了飛速地發(fā)展，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是支持我國各地經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性行業(yè)，對于推動國民經(jīng)濟的增長有著非常積極的意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的特點來看，其業(yè)務類型具有服務型的特點、生產(chǎn)周期較長、產(chǎn)品移動性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營和生產(chǎn)特點，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，尤其是財務風險的存在直接影響著企業(yè)的效益。在此背景之下，只有分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務管理風險以及相關的應用措施才能進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務管理風險的外在表現(xiàn)分析

（一）資金籌措艱難

在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的運作中，項目的滾動開發(fā)是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營運作模式，而這種運作模式的開展是需要大量資金源源不斷地注入的，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有生產(chǎn)周期較長、產(chǎn)品移動性差、資金密集性高的特點，使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是屬于負債經(jīng)營的模式之中，面對著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增長的負債率，債權人的債權是很難得到保證的，而且還會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來較大的困難，在我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)之中，一些經(jīng)營規(guī)模較大的企業(yè)普遍存在著連鎖籌資擔保鏈，如果其中的一個環(huán)節(jié)斷裂，那么將會影響到整個鏈條上的企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營帶來較大的困難。

（二）償債能力降低

在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國家剛開始實行的政策是寬入嚴管，進入市場的房地產(chǎn)企業(yè)并不需要大量的資本金，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，大多數(shù)企業(yè)往往是通過負債的形式來進入市場機制之中的，然后通過借貸這一方式來獲取本金，自由資金所占的比率是較低的，在當前的運行環(huán)境中，雖然我國已經(jīng)實施了資本金的制度，但是有相當一部分數(shù)量的企業(yè)依然是在高負債率下運行的，舉個例子來說，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的負債率已經(jīng)超過了60%的安全警戒線，平均水平已經(jīng)高達75%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是比較弱的。

（三）利率變動的風險

在國家宏觀的調控之下，我國對經(jīng)濟活動的存貸款利率進行了調整，而利率的變動使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的財務成本發(fā)生了變化，而且在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的利率風險也是難以把控和預測的，而利率的這種不確定性也必然會使得企業(yè)的成本以及預期收益有著更大的不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因分析

（一）資本結構不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的自由資本和借入資本比例存在不合理，這在很大程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)的運行需要大量資本金的投入，如果資金鏈發(fā)生了斷裂，那么企業(yè)將會馬上面臨著破產(chǎn)的局面，在當前主要的運行模式中，房地產(chǎn)企業(yè)主要是將自有資金來進行征地，然后將已經(jīng)獲得的土地向銀行進行抵押貸款，在該經(jīng)濟活動之中，企業(yè)借入的資金量是非常大的，這就會顯著地提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，也就在很大程度上提高了企業(yè)的財務風險。

（二）對現(xiàn)金流量管理不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期較長、產(chǎn)品移動性差、資金密集性高，其項目的完成需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設、竣工驗收等階段，從這一過程來看，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期是較長的，從財務管理的角度來說，生產(chǎn)周期的延長會進一步延長資金的周轉期，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉率，使得企業(yè)面臨著變現(xiàn)的困難，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是以民營企業(yè)為主，企業(yè)的內部對現(xiàn)金流量的管理工作是非常不重視的，過度地追求經(jīng)濟效益，為企業(yè)的財務管理工作留下了較大的隱患。

（三）資金缺乏預算

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，資金密集是一個顯著的特征，在每一個項目中所需要投入的金額是十分巨大的，隨著地價和建筑造價的逐漸增高，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)也同時面臨著生產(chǎn)周期長的特點，因此，資金的占有時間是非常長的，在一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)之中在進行項目開發(fā)之前，往往對項目的投入以及運作成本沒有經(jīng)過科學的評估以及財務預算，而且項目開展之后，也沒有根據(jù)之前所指定的資金投入計劃進行資金投入，使得資金缺乏合理的預算，極大地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險。

四、控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的措施分析

萬科企業(yè)股份有限公司是我國著名的房地產(chǎn)企業(yè)，也是國內房地產(chǎn)領域的領導企業(yè)，是中國大陸首批公開的上市企業(yè)之一，到目前為止，萬科已經(jīng)在全國53個大城市布局，在萬科房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，其卓越的項目運營能力和風險控制能力被業(yè)內稱道，下文的措施分析也是結合萬科的先進經(jīng)驗分析的。

（三）做好項目前市場調研

房地產(chǎn)工程的生產(chǎn)周期比較長、資金投入巨大，因此在動工之前必須對項目進行詳細的市場調研，要充分掌握項目的質量要求、開發(fā)情況、市場定位以及競爭者的特點，在萬科房地產(chǎn)企業(yè)中成立的有專門的市場調研部，會對工程的方方面面進行調研，當時機成熟之后才進行項目開發(fā)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)中，應當成立專門的市場調研部門，對建筑市場的特點進行調查，將市場上的供需情況收集起來，使得公司的決策更加具有針對性和科學性，避免因為盲目決策而帶來的財務風險。

（二）加強資金的預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期一般都比較長，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算往往會存在著很多不確定的因素，并且會影響到企業(yè)的開發(fā)效益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)之中應當對項目預算進行科學管理，并且合理地安排資金的投入事項，對項目的開發(fā)成本、人工成本、制造費用、期間費用等做好整體的預算安排，還要對企業(yè)內部的借款計劃、預算外資金的投入做好安排，提高財務管理工作的目的性，進而降低財務風險，除此之外，企業(yè)內部還可以建立完善的財務預算指標體系，詳細地掌握資金的流向，并且還要根據(jù)企業(yè)的年度資金使用情況對階段資金的投入進行定量化的約束。

（三）優(yōu)化資本結構

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結構是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提，只有在企業(yè)具有足夠的償債能力的時候，才能進行負債經(jīng)營，通過負債經(jīng)營來籌措足夠的資金，使得房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的資金實力來進行項目的開發(fā)，從而形成良性循環(huán)，良好的資本結構還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進一步拓寬，幫助其降低資產(chǎn)負債率。

五、結語

從我國的房地產(chǎn)企業(yè)特點來看，其業(yè)務類型具有服務型的特點、生產(chǎn)周期較長、產(chǎn)品移動性差、資金密集性高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營和生產(chǎn)特點，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的市場、政策以及財務方面的風險，尤其是財務風險的存在直接影響著企業(yè)的效益，因此強化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理、提高財務的安全管控是十分必要的，是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關鍵。

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