艾苗苗

（100088 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院 北京）

1 承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念及其行使條件

承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于優(yōu)先購買權(quán)的一種，是指在租賃合同的有效期內(nèi)，當(dāng)出租人出賣該租賃的房屋時，依照法律或者合同約定，房屋承租人在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買該租賃房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的理念與我國傳統(tǒng)有著緊密的聯(lián)系，有關(guān)規(guī)定最早可以追溯到唐朝。優(yōu)先購買權(quán)的存在是具有其價值的，第一，利于有效地利用資源，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)實際上是將所有權(quán)和使用權(quán)合二為一了，簡化了武商關(guān)系，有利于物的有效利用，作為房屋的使用權(quán)人，對該房屋也更加的了解，另外如果承租人有優(yōu)先購買權(quán)，在一定程度上將來可能成為房屋的所有權(quán)人，為了維護房屋的價值也會更好地盡到管理的責(zé)任。第二，有利于降低交易的成本。承租人基于合法的租賃關(guān)系而占有房屋并進行使用，雙方對對方的情況的相對了解，可以省去出租人再尋找買房所耗費再商談和履行上所產(chǎn)生的花費，而對于承租人來說，和出租人進行交易相比起第三人，可以免于交付房租的費用，雙方長期租賃關(guān)系下也對彼此更加信任，交易的風(fēng)險更小。

依照法律的規(guī)定，當(dāng)出租人要出賣房屋的時候，承租人和出租人之間房屋買賣合同的成立只需要承租人單方行使權(quán)力，這其實也是對出租人處分自己房屋的一種限制，所以為了平衡雙方的利益，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也需要符合一些條件。大前提就是承租人和出租人之間存在合法有效的租賃合同，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。其次，出租人要出賣該租賃房屋，即意欲將房屋出售給第三人時要盡到通知義務(wù)，承租人可以享受優(yōu)先購買權(quán)，在贈與、政府公用，以及涉及到繼承關(guān)系的房屋所交易等情況下變更房屋的所有權(quán)就不存在優(yōu)先購買權(quán)。第三點，行使優(yōu)先購買權(quán)必須在同等條件下，這也是最重要的一點。這是為了避免對出租人的權(quán)益造成損害，承租人必須接受和第三人同等的交易條件才可以行使優(yōu)先購買權(quán)，如果第三人給出的條件優(yōu)于承租人就不能行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，同等條件也不能刻板的理解為絕對相同的條件，除了成交價格，還要考慮承租人是否能在付款的期限和方式上承擔(dān)和第三人同樣的義務(wù)。在滿足上述條件且出租人盡到通知義務(wù)的情況下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)要以明示意思做出，在權(quán)力行使的期限內(nèi)不能對交易條件進行變動也不可以撤回。

2 我國房屋承租權(quán)優(yōu)先購買權(quán)制度的完善

優(yōu)先購買權(quán)還是存在可侵害性，現(xiàn)實中存在下面幾種情況。第一，出租人不履行通知義務(wù)。上文講到出租人要出賣房屋時應(yīng)該盡到通知義務(wù)告知承租人，一邊承租人選擇是否行使自己的優(yōu)先購買權(quán)。如果因為沒有收到相關(guān)的通知而無法知悉房屋出售的信息，會出現(xiàn)除斥期間屆滿而喪失優(yōu)先購買權(quán)的情況，對承租人的合法權(quán)益造成侵害。出租人在房屋出賣后一直不對承租人進行通知，對承租人長期不行使優(yōu)先權(quán)的權(quán)利保護問題，我國法律還未做出規(guī)定。另一種情況就是出租人為了追求更高的利益，與第三人惡意串通簽訂“陰陽合同”，故意提高條件使得承租人無法滿足“同等條件”來阻礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。對于這種情況應(yīng)該明確救濟規(guī)制，如果出租人不履行告知義務(wù)而導(dǎo)致承租人的優(yōu)先購買權(quán)消滅且造成損失，就構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)該對其進行賠償。如果承租人已經(jīng)表示要行使優(yōu)先購買權(quán)，而出租人拒絕過戶或者在承租人不知情的情況下與第三人辦理過戶，屬于違約行為，至于“陰陽合同”，如果承租人可以證明屬于故意且損害了其合法權(quán)益，法院應(yīng)該判決該合同無效。

對于我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在立法上還有一些應(yīng)該進行完善的地方。第一，可以建立房屋租賃公示制度，目前我國該項制度并不完善，房屋租賃信息沒有統(tǒng)一的進入房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，公開查詢機制缺乏可操作性，即使租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人辦理了登記備案，第三人也沒法及時的獲取相關(guān)信息，缺乏實際效力，還是無法很好地防范潛在的交易風(fēng)險。第二，要完善承租人的舉證證明責(zé)任。如果是因為出租人的過錯沒有盡到告知義務(wù)使得承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)可以主張賠償損失，那么承租人也應(yīng)該證明自己表達了行使權(quán)利的意愿。如果出租人沒有過錯，承租人自身無法滿足行使優(yōu)先購買權(quán)的能力，那么對其來說即不存在什么損失，而損害賠償是以損害事實為基礎(chǔ)的。第三，明確優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的賠償范圍。在目前的司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的賠償很難在客觀上衡量。承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，喪失的是一種在同等條件下購得該租賃房屋的機會，賠償范圍中尋找新的租賃房屋和搬家等費用還比較容易計算，難以具體化的賠償數(shù)額是可能性損害，對于承租人喪尸的機會，可以根據(jù)承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的可能性和出租人的主觀惡性程度酌情判定。

3 小結(jié)

近年來我國城鎮(zhèn)化進程加快，人口流動性高，伴隨著人口流動對居住需求的增多，也使得房屋租賃成為了普遍的現(xiàn)象。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的存在有很長的歷史，必然有它本身特有的價值和意義，他在很大程度下發(fā)揮了穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用，降低了交易成本，也給與處于相對弱勢地位的承租人的合法權(quán)益一定的保護。不過一個完善的制度應(yīng)該有較為完整的法律的規(guī)定和具體的法律解釋和適用規(guī)則。應(yīng)該在設(shè)計上予以完善，以平衡承租人，出租人和第三人的利益。