曹曉文

摘 要：近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也由過去的粗放型管理逐漸向精細(xì)型管理方向發(fā)展，人們也意識了到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算與成本控制的重要性。本文首先，闡述了成本核算期間遇到的各項問題;其次，分析了成本控制期間存在的各項問題;最后，對做好成本核算和成本控制的合理措施進(jìn)行了總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?成本核算 ?成本控制 ?經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中要強(qiáng)獲取良好效益，不僅要做好營銷工作，而且要加強(qiáng)對成本管理工作的重視，做好成本核算和成本控制工作，實現(xiàn)對房地項目成本的有效控制，向管理要效益。

一、成本核算期間遇到的各項問題

（一）成本核算內(nèi)容不清

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使我國出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目包括的內(nèi)容較多，例如公寓、別墅、商業(yè)區(qū)等，不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目處于不同的開發(fā)階段，增加了成本核算的困難性。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，未構(gòu)建統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，也加大了成本核算過程中的難度，這會影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益能否得以正確反應(yīng)。

（二）成分費用分配不合理

房地產(chǎn)項目具體開發(fā)期間，整個過程中產(chǎn)生的各項費用都可以被納入到房地產(chǎn)項目成本中。但是，從實際情況來看，當(dāng)進(jìn)行多個房地項目同時開發(fā)時，在實際問題分析過程中，應(yīng)當(dāng)將共同費用依據(jù)一定比例規(guī)則進(jìn)行一次分配和二次分配，然后再將各項費用歸納到成本中。房地產(chǎn)項目開展是一項復(fù)雜的工作，具體開發(fā)過程中，經(jīng)常會產(chǎn)生大量的間接性成本，在具體問題分析期間，要對這些間接性成本進(jìn)行科學(xué)分配，但是，由于缺少完整的標(biāo)準(zhǔn)對成本核算內(nèi)容進(jìn)行評判，這也就對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較為嚴(yán)重的影響。

（三）核算周期不明確

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期都較長，短則一年，長則數(shù)年，一些大型的項目開發(fā)周期可能長達(dá)數(shù)十年。但是，對于房地產(chǎn)項目成本核算來說，具體工作的開展必須要嚴(yán)格依據(jù)相應(yīng)的周期進(jìn)行，只有這樣才能及時完成對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤準(zhǔn)確計算，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展情況的準(zhǔn)確評價。房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，一些工程雖然已經(jīng)竣工，但是相應(yīng)的項目開發(fā)工作并未完成，對于這些已開發(fā)但沒有完成的項目，要完善成本核算。同時，一些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，這在一定程度上都會對成本核算工作的具體進(jìn)行造成一定影響。

二、成本控制期間存在的各項問題

（一）缺少對成本管理工作的重視

從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況來看，成本控制并不完善，不少房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，對成本管理工作的重視程度不足，經(jīng)常在項目結(jié)束后進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中缺少合理的成本競爭意識，企業(yè)中的預(yù)算人員和成本核算人員在具體工作開展過程中簡單地依據(jù)合同完成相應(yīng)的規(guī)定，未采取有效的措施完成對成本的合理控制。房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)周期往往較長，如果成本控制工作難以得到落實，這會對房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益造成一定的不良影響。

（二）缺少合理的成本管理體系

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激勵，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖注重競爭，但容易忽略戰(zhàn)略的制定及維護(hù)，尤其是缺少成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)過去很長一段時間都處于粗放式管理狀態(tài)，這導(dǎo)致房地企業(yè)缺少合理的成本管理體系，這對房地企業(yè)的長期發(fā)展會造成不良影響。

（三）成本內(nèi)控制度不完善

現(xiàn)代許多房地企業(yè)在開發(fā)過程中對于成本控制都只注重事后控制，對于事前和事中的成本控制的重視程度不足，導(dǎo)致成本預(yù)算和成本管理作業(yè)不規(guī)范。房地企業(yè)不重視成本控制，這導(dǎo)致房地項目在具體開展過程中，缺少全過程控制，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開支時，無法通過合理的方式完成對整個項目的成本控制。

三、做好成本核算和成本控制的合理措施

房地產(chǎn)項目開展過程中在成本核算和成本控制過程中存在上述問題，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及房地企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都造成不良影響，因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提出了下列措施做好房地行業(yè)的成本核算和成本控制。

（一）做好項目竣工決算作業(yè)

房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，做好成本核算的一個主要目的就是對完成項目能夠獲取的具體利潤進(jìn)行正確計算。但是，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況來看，許多開發(fā)企業(yè)在具體工作開展過程中，都將工程決算作為具體工作中的核心內(nèi)容，而忽視了項目決算工作的進(jìn)行。針對造成這一情況的原因進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)是由于工程決算在工程項目竣工后進(jìn)行，時間節(jié)點明確，并且因關(guān)系到工程款支付而難以拖延。項目決算與工程決算不同，其會受到多方面因素影響，時間拉得較長，決算難度較大。例如，小區(qū)中個別配套設(shè)施難以實施，公共建設(shè)施沒有得到落實，這都會對房地項目開展的整體進(jìn)度造成不良影響。做好項目竣工結(jié)算作業(yè)，則能夠有效避免各種拖拉情況的出現(xiàn)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）完善成本核算項目

房地產(chǎn)項目開發(fā)在成本核算過程中存在各種問題的一項關(guān)鍵原因就是缺少完善的規(guī)范，以及在實際作業(yè)中采用了不科學(xué)的成本核算方法。因此，需要完善成本核算方法以及相應(yīng)的規(guī)范。成本核算過程中，要完善設(shè)計成本核算內(nèi)容，從而為日后施工工作的具體開展提供相應(yīng)的支持。房地產(chǎn)成本核算期間，要對開發(fā)項目的整體施工周期，以及項目在開發(fā)過程中產(chǎn)生的附加成本內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化，對成本核算周期進(jìn)行明確，從而達(dá)到對成本核算方法和制度進(jìn)行完善的目的，確保成本進(jìn)核算與成本控制工作的順利進(jìn)行。

（三）采取責(zé)任制

許多房地產(chǎn)項目開展期間，對于成本核算工作的開展缺少一套完善的監(jiān)督機(jī)制，這將會導(dǎo)致成本核算過程中可能會出現(xiàn)建筑費用成本虛增的現(xiàn)象，這會對房地企業(yè)的經(jīng)營造成巨大影響。在進(jìn)行成本核算時，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套完善的監(jiān)督機(jī)制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)的具體情況，制定審計制和核算責(zé)任制，在成本核算過程中如果出現(xiàn)失真情況，應(yīng)當(dāng)追求相應(yīng)工作人員的責(zé)任，避免出現(xiàn)問題后找不到相應(yīng)責(zé)任人的現(xiàn)象，通過對這一制度的應(yīng)用，能夠調(diào)動成本核算人員在工作中的積極性，提高成本核算的合理性。

（四）構(gòu)建完善的成本控制體系

在房地企業(yè)中財務(wù)管理部門下設(shè)審計和控制部門，從而有利于實現(xiàn)對房地開發(fā)成本的全面控制?？刂品康禺a(chǎn)成本時，要建設(shè)一套完善的成本控制制度，對于相應(yīng)的工作人員的要求必須嚴(yán)格。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)合理的獎懲機(jī)制，對于工作中存在失誤的人員應(yīng)當(dāng)給予一定出懲罰，起到警示作用，避免相同的錯誤再次出現(xiàn)，而對于工作成績優(yōu)異的工作人員，要給予相對的表揚，樹立榜樣，使企業(yè)中的其他員工在日常工作中積極向其學(xué)習(xí)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展過程中，要做好成本核算和成本控制問題分析，實現(xiàn)對房地項目開發(fā)的成本的全面控制，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

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