劉奇輝

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)也面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成本控制是房地產(chǎn)的核心組成部分，成本的開(kāi)發(fā)管理對(duì)其生存發(fā)展具有直接影響。所以，企業(yè)管理者要在成本管理上實(shí)施經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)籌發(fā)展，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。接下來(lái)，本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其控制策略，展開(kāi)具體探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?成本控制 ?策略

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)蜂擁而至。在改革開(kāi)放之后，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中占據(jù)重要地位，在某種意義上推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在很多問(wèn)題，對(duì)人們正常生活造成嚴(yán)重威脅。接下來(lái)，本文就房地產(chǎn)成本構(gòu)成出來(lái)，具體分析其控制策略，為其營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成

開(kāi)發(fā)成本包含土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等。土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包含耕地占用稅、安置動(dòng)遷用房支出、土地征用稅等。前期工程費(fèi)，包含繪畫(huà)、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、水文、勘察等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)，通過(guò)自營(yíng)手段支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括，小區(qū)內(nèi)供電、供水、排洪、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。要想計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，由于其是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不大，如果將這期間產(chǎn)生的費(fèi)用算到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，造成企業(yè)虧空，難以真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，會(huì)增加相應(yīng)的核算工作量，不利于企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平、成本管理責(zé)任的劃分。

企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行大量收集，房地產(chǎn)價(jià)格主要是由環(huán)境配套、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、土地價(jià)格、戶型、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素決定的。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品預(yù)算過(guò)程中，企業(yè)要統(tǒng)籌考慮這些因素，根據(jù)市場(chǎng)中的價(jià)格因素，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，將成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分階段控制。在科學(xué)劃分成本項(xiàng)目的重要前提下，對(duì)目標(biāo)成本、目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行科學(xué)控制。要向設(shè)計(jì)人員提供科學(xué)的設(shè)計(jì)資料以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位進(jìn)行明確，要統(tǒng)籌發(fā)展戶型、環(huán)境配套、功能、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等內(nèi)容，確保工程質(zhì)量，將開(kāi)發(fā)成本降到最低。

二、我國(guó)房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)前期成本控制意識(shí)不強(qiáng)

在項(xiàng)目的成本控制中，決策階段發(fā)揮著重要作用，直接影響著成本控制的效果。許多房產(chǎn)企業(yè)特別重視施工階段的成本管理，忽略了前期設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制。與此同時(shí)，在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，缺少設(shè)計(jì)階段成本控制的相關(guān)制度，造成難以使用科學(xué)的應(yīng)用策略。這容易引發(fā)權(quán)責(zé)不明確、利益劃分難的情況，使相關(guān)人員削減了成本控制的工作積極性。由于企業(yè)的設(shè)計(jì)人員預(yù)算意識(shí)比較薄弱，不了解市場(chǎng)建材價(jià)格，這使其難以制定出有效的預(yù)測(cè)方案。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制機(jī)制不健全

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期比較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)停工等現(xiàn)象，會(huì)增加相應(yīng)的建設(shè)成本。與此同時(shí)，因?yàn)槲覈?guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面不夠完善，可能會(huì)造成權(quán)責(zé)界限不清的問(wèn)題。由于企業(yè)重視建設(shè)成本，忽略了項(xiàng)目變更方面的成本控制。這些是造成房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的支出超出預(yù)算、成本難以控制的關(guān)鍵因素。

（三）缺乏規(guī)范的成本控制體系

如今，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少規(guī)范的成本控制體系，在實(shí)際過(guò)程中的成本控制缺少全面性，在責(zé)任考核機(jī)制方面的不健全。雖然許多企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到成本控制的重要性，也成立了專門負(fù)責(zé)成本控制的部分，由于缺少規(guī)范化的成本控制體系，造成企業(yè)的成本控制水平難以有效提升。

三、控制策略

（一）實(shí)施正確的策劃設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)設(shè)計(jì)企業(yè)的成本控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中若出現(xiàn)頻繁變更，會(huì)造成項(xiàng)目造價(jià)成本不斷增加。所以，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要求設(shè)計(jì)方做出科學(xué)的設(shè)計(jì)概算，實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)性，要與設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)溝通，實(shí)現(xiàn)限額工作的最優(yōu)化。房地產(chǎn)在審核圖紙的過(guò)程中，要力求嚴(yán)謹(jǐn)。在設(shè)計(jì)出圖后，要對(duì)其實(shí)施嚴(yán)格溝通，減少設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)。最后，要選擇科學(xué)的策劃營(yíng)銷手段。在項(xiàng)目推廣過(guò)程中，企業(yè)要在廣告策劃、銷售推廣等，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行合理分配。要充分發(fā)揮交通配套等優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建科學(xué)的預(yù)算制度，對(duì)日常銷售支出進(jìn)行科學(xué)分配。

（二）對(duì)招標(biāo)制度進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范

在實(shí)際工作中，要對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析，將工程標(biāo)底控制在合理的水平，反復(fù)研究招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的費(fèi)用條款。在招標(biāo)過(guò)程中，要貫徹公平、公正的過(guò)程。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇資質(zhì)、技術(shù)實(shí)力等方面最優(yōu)化的施工單位，嚴(yán)格履行合同。按照甲乙雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)，在承包合同中明確指出。為了避免雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費(fèi)用結(jié)算過(guò)程中，進(jìn)行明確約束，防止項(xiàng)目決算過(guò)程中產(chǎn)生糾紛。

（三）強(qiáng)化施工管理工作

在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，企業(yè)要注重施工過(guò)程進(jìn)行科學(xué)管理。第一，要認(rèn)真了解人工、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格、材料等情況。特別是在材料以及設(shè)備在施工過(guò)程中具有重要意義，所以，房產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注材料、設(shè)備在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，對(duì)兩者的性價(jià)比進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，這是實(shí)施成本控制的關(guān)鍵。除此之外，要在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理過(guò)程中，對(duì)其設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止由于反復(fù)修改設(shè)計(jì)導(dǎo)致的成本浪費(fèi)，強(qiáng)化工程簽證的科學(xué)管理。企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，要對(duì)圖紙進(jìn)行調(diào)整，減少費(fèi)用的產(chǎn)生。隨著項(xiàng)目工程的不斷深入，要對(duì)工程賬目實(shí)施定期審核，進(jìn)行及時(shí)反饋，有效調(diào)整項(xiàng)目，減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的不必要損失。

綜上所述，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本管理控制，牽涉的環(huán)節(jié)比較復(fù)雜。房產(chǎn)企業(yè)要做好項(xiàng)目管理、成本控制等方面的工作，要樹(shù)立科學(xué)的成本意識(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要做好管理控制工作，創(chuàng)建科學(xué)的成本運(yùn)行體系，提升其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加其經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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