張云辰
山西東奧律師事務(wù)所,山西 太原 030024
小區(qū)停車難的問題在近幾年越來越受到社會的關(guān)注,這源于國家經(jīng)濟(jì)水平和人民生活質(zhì)量的提高,近年來私家車數(shù)量增長的越來越快。小區(qū)業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商對于住宅小區(qū)地下停車位權(quán)利歸屬的爭議也越來越激烈。
地下停車位是指建造于地表以下用于停放機(jī)動車輛的專門區(qū)域。①按照建設(shè)時的根據(jù)和項目規(guī)劃的區(qū)別,我們國家的地下停車位大致可以分為以下三類:
(一)利用人防工程改建的地下停車位。這種類型的地下停車位的所有權(quán)屬于國家,這在學(xué)術(shù)界是沒有爭議的,本文對此種地下停車位權(quán)屬不加以討論。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)商超出建設(shè)規(guī)劃以外建造的額外的地下停車位。這類停車位沒有占用小區(qū)計劃內(nèi)的建筑面積,也不會計入小區(qū)業(yè)主的公攤面積,開發(fā)商投入資金建設(shè),因此理所應(yīng)當(dāng)?shù)叵碛性擃惖叵峦\囄坏乃袡?quán),權(quán)屬也沒有爭議,它也不是本文要討論的地下停車位類型。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)商遵照小區(qū)建設(shè)規(guī)劃而興建的地下停車位。這類地下停車位屬于小區(qū)的配套設(shè)施,它與小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、水氣電等設(shè)施一樣,在開發(fā)商給業(yè)主交付房屋時一并轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主。我們當(dāng)前社會討論最廣泛的、最關(guān)心的、爭議最多的就是這一類地下停車位,本文主要討論的也正是這一類停車位。
實踐中認(rèn)定小區(qū)地下停車位權(quán)利歸屬的主要標(biāo)準(zhǔn)有以下兩種:
(一)按照合同中的約定條款判定權(quán)利歸屬
《物權(quán)法》第74條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?!边@條法律規(guī)定明確告訴我們《物權(quán)法》對于小區(qū)地下停車位的歸屬問題并沒有一個強(qiáng)制性規(guī)定,它將這種所有權(quán)歸屬的判定權(quán)利交給業(yè)主和開發(fā)商來自己約定。②
(二)按照分?jǐn)偯娣e判定權(quán)利歸屬
按照分?jǐn)偯娣e認(rèn)定的方法相對于按照合同約定來認(rèn)定的方法要復(fù)雜的多。在商品房交易中通常是按照房屋的建筑面積來計算價款的,所以有人建議按照房屋的建筑面積是不是作為公攤面積來分?jǐn)偠袛啵唧w操作起來卻是相當(dāng)困難,而且房屋建筑面積不納入公攤面積并不能當(dāng)然的把地下停車位權(quán)屬判定為是開發(fā)商所有,這樣的方法其實并不準(zhǔn)確。③
此外,我國對于分?jǐn)偯娣e并沒有一個具體的法律規(guī)定,只有一些部門規(guī)章的規(guī)定,所以在實際生活中,大多數(shù)開發(fā)商并不能完全按照國家和地方的規(guī)定來進(jìn)行準(zhǔn)確、公正地計算。
(一)《物權(quán)法》第74條存在的缺陷
根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定可知,國家對于小區(qū)停車位權(quán)屬的一個總的原則就是業(yè)主與開發(fā)商根據(jù)合同約定來確定。如果開發(fā)商或者業(yè)主在簽訂合同時明確約定停車位權(quán)屬,那么這一方就自然獲得了所有權(quán)。該規(guī)定的優(yōu)點是對開發(fā)商建造小區(qū)停車位的行為予以了一定程度的保障,提高了開發(fā)商投資建設(shè)停車位的積極性,以防出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)車位緊缺的現(xiàn)象。這條規(guī)定也在某種程度上將小區(qū)車位看作了能夠獨立交易的客體,依合同約定獲得所有權(quán)的業(yè)主或者開發(fā)商在之后的轉(zhuǎn)讓、出租、出售等行為也就有了一定依據(jù)。
雖然這條法律規(guī)定有積極的一面,但同時也存在一些缺陷:首先,該條規(guī)定中的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”太過抽象,在實際操作中沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。其次,該條規(guī)定對于約定不明或者沒有約定情況下的車位歸屬問題沒有作出規(guī)定,實際生活中這種情況造成的矛盾屢見不鮮。
(二)小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定與建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系
對地下停車位進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的判斷,關(guān)系到地下停車位是否能成為獨立的交易對象。目前,國家的商品房規(guī)劃已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施都包括在內(nèi),地下停車位也被囊括在建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體當(dāng)中。而地下停車位由于明確標(biāo)示了其四至界限,能夠顯著區(qū)別于建筑物的其他部分,且不會影響其使用與交換價值。此外,地下停車位的用途比較單一,主要就是為了停放車輛。種種因素都說明,地下停車位構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分,能夠獨立交易從而被業(yè)主或者房地產(chǎn)開發(fā)商所有。
(一)健全地下停車位的登記制度
不動產(chǎn)登記制度對于住宅小區(qū)地下停車位的登記這一問題并沒有規(guī)定。在實際生活中,其交易安全存在一定的隱患。因而,健全相關(guān)的不動產(chǎn)對停車位的登記制度顯得很有必要。④
(二)完善《物權(quán)法》第74條的建議
1.在“首先滿足業(yè)主需要”方面制定標(biāo)準(zhǔn)。在業(yè)主提出購買停車位時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求,這種情況下所有權(quán)的歸屬也很明確。當(dāng)?shù)叵峦\囄贿€有空余時,才可以對外出租或出售。
2.對約定不明時車位歸業(yè)主共有加以明確規(guī)定。雖然《物權(quán)法》第74條規(guī)定停車位的權(quán)屬可以由當(dāng)事人約定,但在沒有約定或約定不明確時,應(yīng)當(dāng)為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主一方,推定這種情況下的地下停車位歸小區(qū)業(yè)主共有。
(三)地下停車位的合理配置與分類
將小區(qū)地下停車位分類進(jìn)行規(guī)制,這也是種比較合理的方式,主要劃分為以下兩種:⑤
1.法定車位。這種類型的車位往往是由開發(fā)商根據(jù)法律的強(qiáng)制規(guī)定而建造,該類車位通常應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所共同所有。這部分小區(qū)停車位的建筑面積以及建造費用,在小區(qū)規(guī)劃和價款計算時都已經(jīng)全部計算在內(nèi),小區(qū)業(yè)主在購買商品房時就取得了對這部分小區(qū)停車位的共同所有權(quán),開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分、出租、出售。
2.增設(shè)車位。這種類型的車位是開發(fā)商在法律的強(qiáng)制規(guī)定之外建造,如果這部分車位沒有計算在小區(qū)的建筑面積之內(nèi),其建造費用也沒有包含在小區(qū)的建設(shè)費用當(dāng)中,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有這部分增設(shè)車位的所有權(quán),并可以進(jìn)行處分,這類車位可以單獨登記并且產(chǎn)權(quán)獨立。
《物權(quán)法》的出臺基本解決了地上停車位的權(quán)屬問題,但住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬爭議一直存在。小區(qū)地下停車位在構(gòu)造及使用上都具有區(qū)別于商品房的獨立性,屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分,并不必然由小區(qū)業(yè)主共有,這也是目前此類糾紛的最大爭議焦點之一。對于地下停車位,顯然有對不動產(chǎn)登記制度、物權(quán)法進(jìn)行修改或完善的必要。
[ 注 釋 ]
①沈鵬飛.小民地下停車位權(quán)屬問題研究.http: // www. hzlawyer. net /ne ws/ detail/ php ? Id+10468,2017.6.
②陳曉曉.住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的義法缺陷與完善——<物權(quán)法>第74條評析.法制與社會,2014(1).
③高燕.論商品房住宅地下車庫、車位的權(quán)利歸屬[D].西北大學(xué),2012.9.
④余偉.小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定問題研究[D].大連海事大學(xué),2016.21.
⑤趙海樂.論巧國臺灣地區(qū)的法定停車位制度義其巧示[J].北方法學(xué),2011(1).