許 旻

（241000 蕪湖縣人民法院 安徽 蕪湖）

關(guān)于違約責(zé)任，《合同法》規(guī)定了約定違約責(zé)任、法定一般違約責(zé)任?！逗贤ā泛陀嘘P(guān)司法解釋又針對(duì)具體情形規(guī)定了一些特殊的違約責(zé)任，即法定特別違約責(zé)任。就適用順序而言，約定違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用，法定特別違約責(zé)任優(yōu)于法定一般違約責(zé)任適用。

一、違約情形下的責(zé)任承擔(dān)

違約情形包括因開(kāi)發(fā)商的原因、因購(gòu)房人的原因和因房屋登記部門遲延辦理的原因三種情形，還包括因其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而合同當(dāng)事人的利益并不失衡只需作為通常事變處理的情形。

具體而言，因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е掠馄谵k證的，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第18條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條是《商品房買賣合同司法解釋》針對(duì)因出賣人原因?qū)е碌挠馄谵k證情形下違約責(zé)任的特別規(guī)定，因此，其在適用順序上應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于法定一般違約責(zé)任得到適用。

然而，在適用該條時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：①該條規(guī)定的是“可以按照”，而非“必須按照”或“應(yīng)當(dāng)按照”。此在以下兩種情形,具有意義。其一，購(gòu)房人的實(shí)際損失大于參照該條規(guī)定計(jì)算的違約金或損失數(shù)額時(shí)。于此情形下，購(gòu)房人仍可以依法定一般違約責(zé)任的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商按照實(shí)際損失進(jìn)行賠償。其二，購(gòu)房人的損失很小，或明顯不存在實(shí)際損失的，而開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)又較小時(shí)。于此情形，法官應(yīng)當(dāng)本著公平的原則，在中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)合理確定違約損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，而不必一定按照逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)頂格計(jì)算。②該條適用的條件限制為因開(kāi)發(fā)商的原因，對(duì)于非因開(kāi)發(fā)商原因造成的開(kāi)發(fā)商違約、逾期辦證則不適用。對(duì)于非因開(kāi)發(fā)商原因造成的開(kāi)發(fā)商違約、逾期辦證，購(gòu)房者只能適用法定一般規(guī)則追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的原因表現(xiàn)為土地手續(xù)暫時(shí)不合法，開(kāi)發(fā)商未取得土地使用權(quán)證書(shū)或未繳納全部土地出讓金，商品房不符合規(guī)劃要求、需要整改，商品房不能及時(shí)取得竣工的材料、開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)取得房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告，未能及時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)，未能及時(shí)將商品房上的抵押權(quán)注銷，未能及時(shí)解除人民法院對(duì)商品房的查封等情形。這些情形反映了開(kāi)發(fā)商主觀上存在過(guò)錯(cuò)，具有可非難性。司法解釋專門針對(duì)此種情形導(dǎo)致的逾期辦證進(jìn)行特別規(guī)定，一方面可以避免商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金而購(gòu)房人的損失難以確定情形下購(gòu)房人利益保護(hù)的不周，另一方面還可以體現(xiàn)在購(gòu)房人的實(shí)際損失很小而開(kāi)發(fā)商的主觀過(guò)錯(cuò)較大甚至存在惡意時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商一定程度的懲罰。

因購(gòu)房人原因所致逾期辦證，反映了購(gòu)房人的過(guò)錯(cuò)。在逾期辦證不存在開(kāi)發(fā)商原因時(shí)，根據(jù)責(zé)任自負(fù)規(guī)則，此種情形下，購(gòu)房人不得要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。

因房屋登記部門遲延辦理或因其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而又合同當(dāng)事人的利益并不失衡情形，此種情形下的履行障礙應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為通常事變，其責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)視通常事變作用的對(duì)象而異。若事變作用于開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)過(guò)程中，如商品房所有權(quán)的首次登記環(huán)節(jié)，致開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)、提供必要證明文件，則應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約。在商品房買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)適用法定一般違約責(zé)任規(guī)則追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。若事變作用于購(gòu)房人申請(qǐng)辦理商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)，若開(kāi)發(fā)商并未遲延提交有關(guān)證明文件、履行協(xié)助義務(wù)，則相應(yīng)逾期辦證的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由購(gòu)房人自行承擔(dān)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策變化下的責(zé)任承擔(dān)

房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，既可能屬于不可抗力，也可能構(gòu)成情勢(shì)變更的構(gòu)成要件，還可能屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由，或者只是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

在不可抗力和情勢(shì)變更情形下，不可抗力和情勢(shì)變更時(shí)是違約責(zé)任的法定免責(zé)事由，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人均不得因此要求承擔(dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致商品房逾期辦證時(shí)亦不例外。不可抗力和情勢(shì)變更往往導(dǎo)致合同不能履行。對(duì)此，《合同法》第九十四條和一百一十七條的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同；因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。《合同法司法解釋（二）》第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。因此，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)整政策變化對(duì)合同履行的影響，來(lái)判斷開(kāi)發(fā)商的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫讲糠只蛉棵獬?/p>

房地產(chǎn)調(diào)控政策變化屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由情形，其典型案例為商品房交付使用后，房地產(chǎn)政策變化要求增加商品房配套設(shè)施（如新建物業(yè)管理用房、幼兒園等）情形。增加商品房配套設(shè)施，本已增加了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，若此時(shí)再讓其承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，則有失公平，需要平衡開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的利益。此時(shí)自不應(yīng)產(chǎn)生違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。只是，如前所述，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由并非《合同法》規(guī)定的可以普遍適用的違約責(zé)任免責(zé)事由，對(duì)其的適用應(yīng)當(dāng)建立在窮盡不可抗力和情勢(shì)變更兩個(gè)法定免責(zé)事由的前提下。能認(rèn)定不可抗力或情勢(shì)變更的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更，并依據(jù)不可抗力或情勢(shì)變更的規(guī)則免責(zé)。不能認(rèn)定不可抗力或情勢(shì)變更的，而又確有平衡開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人利益的需要時(shí)，方能以不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由免責(zé)。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)調(diào)控政策變化屬于不可抗力、情勢(shì)變更或可以作為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由情形，還應(yīng)注意《合同法》第118條的適用，即當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。根據(jù)《合同法》關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定，情勢(shì)變更和不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的其他事由情形，亦同此理。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控政策變化導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商逾期辦證時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房人，以減輕可能給購(gòu)房人造成的損失。若開(kāi)發(fā)商未能盡到該些義務(wù)，則仍然會(huì)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償因此給購(gòu)房人造成的損失。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策變化屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或通常事變情形下，商品房買賣合同當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策變化是能夠預(yù)見(jiàn)到的或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的，此種房地產(chǎn)調(diào)控政策變化當(dāng)然不能作為逾期辦證的免責(zé)事由，而應(yīng)視其作用的對(duì)象而異確定責(zé)任承擔(dān)或風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。其情況同于通常事變下逾期辦證責(zé)任的承擔(dān)。