李洋

摘要：當前，盡管房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度日趨完善，但隨著社會的發(fā)展，該行業(yè)也相繼產(chǎn)生許多新的問題和矛盾。從項目的基本單元劃分、頂層設(shè)計、確權(quán)前后各方責(zé)任等方面，分析如何加強對辦公、商業(yè)項目的分割監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目分割;監(jiān)管

中圖分類號：F293 文獻標識碼：c

文章編號：1001-9138-（2019）11-0063-64 收稿日期：2019-09-25

1基本單元劃分

加強對辦公、商業(yè)項目的分割銷售監(jiān)管，首先要從登記確權(quán)的基本單元劃分開始，只有將要登記的基本單位劃分統(tǒng)一規(guī)范，且有明確清晰的界線，才能使買賣雙方或利益相關(guān)方有明確的底線，從根本上杜絕或減少矛盾糾紛。

無論辦公、商業(yè)還是住宅，對基本單位的劃分都至關(guān)重要。1994年，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的通知》，其初衷是為了打擊非法集資。1997年，建設(shè)部又發(fā)布《對<關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的通知>的補充說明》，規(guī)定對已建成的商業(yè)、辦公或其他樓宇分割出售的，如有明確的權(quán)屬范圍和具體的權(quán)屬界限，不同于搞變相集資的“一平方米”產(chǎn)權(quán)出售，應(yīng)視為正常的房產(chǎn)交易，可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但要在《房屋所有權(quán)證》中的測繪圖件上對權(quán)屬界限準確反映。該文件對辦公、商業(yè)的基本單元劃分有初步的指導(dǎo)，即“權(quán)屬界限準確”。

2008年7月建設(shè)部頒布《房屋登記辦法》，規(guī)定房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋或特定空間……非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。該文件對基本單元的劃分有了明確規(guī)定。然而，各方對其中的“固定界限”理解較為寬泛，直至2012年建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，其中2.1.3更為清晰地說明：固定界限為能夠區(qū)分相鄰房屋登記基本單元或共用部分，由固定的維護物或明確的界址點閉合行成的界線。

有了基本單元的劃分規(guī)則，相關(guān)登記部門就有了相對規(guī)范性文件的指導(dǎo)意見。然而，在實際操作中，房屋最終登記確權(quán)涉及規(guī)劃審核、建設(shè)驗收、房產(chǎn)測繪、公安（門牌編制）等，最終到不動產(chǎn)登記甚至牽涉消防、商管、衛(wèi)生等多個部門，在辦公、商場的分割出售中，每個部門或多或少都有一定的影響。因此，筆者認為，加強對辦公、商場的分割監(jiān)管，首先要從重視頂層設(shè)計開始，以法規(guī)或規(guī)范性文件加以明確。權(quán)屬登記的基本單元，無論固定界限是固定維護還是永久閉合的界址，一旦確認不得擅自更改。后期如確需變更，則應(yīng)經(jīng)過所涉及部門的聯(lián)合確認。

2頂層設(shè)計

當前，對辦公、商業(yè)的項目分割銷售，各地先后以“通知”“管理規(guī)定”“意見”（如北京、上海、浙江、廣州）等形式出臺了地方性質(zhì)的管理規(guī)定。然而，由于沒有上位法，導(dǎo)致地方相關(guān)管理規(guī)定并不統(tǒng)一，缺乏明確的參照標準，甚至文件之間有沖突。

筆者認為，除了基本單元的劃分需要以規(guī)范性文件統(tǒng)一指導(dǎo)明確外，對辦公、商業(yè)分割的具體條件，必須有統(tǒng)一規(guī)范的“上位法”意見，同時要明確禁止“虛擬分割”。無論固定界限是固定維護還是永久閉合的界址，都必須是分割最基本的邊線，以最大程度維護投資者的合法權(quán)益。除此外，對涉及的有關(guān)政府主體、利益主體，其各方的職責(zé)范圍、管理措施等，同樣需要有與之匹配的規(guī)范性文件甚至法規(guī)性文件。

總之，辦公、商業(yè)分割的設(shè)計、建設(shè)、驗收、門牌編碼等，最終到登記部門的確權(quán)，需要有清晰的管理和責(zé)任脈絡(luò)?！胺o授權(quán)不可為”，只有規(guī)范規(guī)章的頂層設(shè)計，才能從根本上消除監(jiān)管隱患。

3確權(quán)前后各方責(zé)任

3.1確權(quán)前

在對辦公、商業(yè)分割后各權(quán)屬單元確權(quán)前，項目的圖紙設(shè)計部門應(yīng)明確辦公、商業(yè)需要分割部分的固定界限、性質(zhì)、材料、范圍，明確項目主體安全、消防、衛(wèi)生等符合規(guī)范要求;圖紙審核及規(guī)劃部門，應(yīng)嚴格依照相應(yīng)法律法規(guī)把關(guān);建設(shè)、施工、監(jiān)理單位在施工過程中，依照經(jīng)過審批的圖紙進行施工和管理，遇到變更應(yīng)及時更正;建設(shè)行政主管部門要嚴格監(jiān)管，嚴把驗收關(guān);房產(chǎn)測繪機構(gòu)根據(jù)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”及依法核準備案的建設(shè)工程施工圖或匹配的電子圖，嚴格采集數(shù)據(jù)，實測時要特別注意辦公、商業(yè)分割部分的面積分攤及測算。登記機構(gòu)最終依據(jù)建設(shè)、消防、規(guī)劃、公安（門牌號）、房產(chǎn)測繪等部門出具的報告，依照基本單位進行登記確權(quán)。

3.2確權(quán)后

在對辦公、商業(yè)分割后各權(quán)屬單元確權(quán)后，房產(chǎn)及登記相關(guān)部門要開展動態(tài)監(jiān)管，及時掌握涉及項目分割的確權(quán)及變更狀態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有包租經(jīng)營狀態(tài)，應(yīng)聯(lián)合商管部門重點關(guān)注。同時，規(guī)劃部門牽頭，聯(lián)合消防、商管、衛(wèi)生等部門，對分割確權(quán)的項目以年為時間單位進行聯(lián)合抽查。重點針對無固定維護，采用界址分割的大型辦公、商業(yè)，以此來確保辦公、商業(yè)的分割合情合理合法，使其無論轉(zhuǎn)讓、出租或者運營都處于有效可控的動態(tài)監(jiān)管狀態(tài)。

辦公、商業(yè)經(jīng)過分割確權(quán)登記后，經(jīng)營者不得擅自再進行分割出租或出售，后期在經(jīng)營過程中，如有充分的理由確需再次分割，應(yīng)由經(jīng)營者牽頭，編制詳細的圖紙和完善的分割方案再報批規(guī)劃，房產(chǎn)、測繪、消防、公安（門牌號）等相關(guān)部門進行審查后再次確權(quán)。