羅曼 陳曉陽

[關(guān)鍵詞]土地儲備機制;土地價格;土地市場

引 言

土地儲備制度的出臺對社會經(jīng)濟(jì)有一定的影響，對土地市場有著促進(jìn)作用。文章中結(jié)合中國土地供應(yīng)方式方面的數(shù)據(jù)，從供需平衡的角度，分析了土地儲備制度對土地價格的影響，最后反過來從土地價格對土地儲備機制的影響的角度進(jìn)行分析。

一、研究背景

土地是一種稀缺的、不可再生的自然資源，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)。自2001年4月國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》中提出，“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度?！眴又袊恋貎渲贫纫詠恚訌娏苏畬Τ鞘型恋毓?yīng)的調(diào)控，政府實現(xiàn)了對土地一級市場的壟斷，從而有效地保障了土地的供給，實現(xiàn)了對存量土地的高效合理配置。

土地儲備制度的出臺解決了大部分一級市場的各種暗箱操作、低效率利用的問題，規(guī)范了土地市場，建立了一個比較公平、公正、公開的土地市場，使得“圈地”“囤地”等現(xiàn)象有明顯的減少。同時土地價格又是土地收購儲備中的核心問題，因此土地儲備制度的出臺對土地價格的影響十分顯著。

二、土地儲備制度的內(nèi)涵

土地儲備是指縣級（含）以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)的行為。土地儲備制度可從三個方面來看待：一、土地儲備機構(gòu)獲得土地;二、土地儲備機構(gòu)對獲得的土地進(jìn)行整理;三、土地儲備機構(gòu)向外發(fā)布供地信息，吸引需求，同時按規(guī)劃適時、適量、適當(dāng)?shù)南蛐枨笳咛峁┩恋亍?/p>

土地儲備制度使得政府成為土地的唯一供地者，達(dá)到壟斷市場的目的。政府統(tǒng)一宏觀的把控整個土地市場，使得土地有計劃、有主次、有步驟的進(jìn)入到市場當(dāng)中，避免了土地儲備制度出臺前由于政府對土地長期無償、無期限的劃撥使用造成的土地市場混亂現(xiàn)象。

三、土地儲備制度對土地價格的影響

（一）土地儲備制度使土地價格市場化

2001年以前，行政劃撥和協(xié)議出讓是我國國有土地使用權(quán)出讓的主要方式，2002年，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明確提出規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住房等經(jīng)營性用地，必須以“招拍掛”的方式進(jìn)行出讓土地使用權(quán)，2005年后，全國所有的經(jīng)營性用地必須采取“招拍掛”方式。

從2008年開始以“招拍掛”方式出讓的土地面積遠(yuǎn)大于協(xié)議方式出讓的面積。以“招拍掛”方式出讓的面積經(jīng)過逐年的增加之后在2013年達(dá)到最大值，在2013年以后以較緩的速度減少。以協(xié)議出讓方式出讓的面積在逐年的減少，但仍然有土地出讓的現(xiàn)象。

以“招拍掛”方式出讓的土地面積逐年增加并遠(yuǎn)大于協(xié)議出讓的面積，這與政府出臺的土地儲備制度相關(guān)，在2013年達(dá)到最大值后有所減緩，可能是由于土地資源的不可再生性，使得進(jìn)入市場的土地面積減少。協(xié)議方式出讓的土地面積存在是由于非經(jīng)營性用地的存在。

土地成交價款從2007年開始，以很快的速率進(jìn)行增長，在2013年達(dá)到最大值后在穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)擺動。總的來說，土地成交價款呈增長的趨勢。

綜上，土地主要是通過“招拍掛”的方式進(jìn)入市場，土地需求者可以在公平、公開、公正的市場根據(jù)自身的能力進(jìn)行公平的競爭。這樣的競爭使得最后的價格更好地反映市場的土地需求價值，最終，土地儲備制度使得土地在市場上的真實價值得到體現(xiàn)，使土地價格市場化。以協(xié)議方式出讓土地，難免會出現(xiàn)土地需求者與政府之間官商勾結(jié)，達(dá)成不成當(dāng)?shù)慕灰?，使得土地以低于市場平均價格進(jìn)行交易，這會導(dǎo)致需求大于供給，出現(xiàn)房價不正常的上漲，使得老百姓買不起房，有悖于“房子是用來住的不是用來炒的”的思想。

（二）土地儲備導(dǎo)致土地需求增加的因素

1.城市化

城市化是指一個國家或地區(qū)人類生產(chǎn)和生活方式的調(diào)整，以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村型社會向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代城市型社會逐漸轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程。城市化水平用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砗饬?，?013年，中國的城市化率已經(jīng)達(dá)到53.73%。城市化過程是個需要土地的過程，不論是人口的聚集、基礎(chǔ)設(shè)施的建立等都是以土地為基礎(chǔ)，因此導(dǎo)致土地的需求增加，刺激土地價格的增長。

2.人口增長

土地為人服務(wù)，人口的增長導(dǎo)致對土地需求的增加，土地需求的增加又會推動土地價格的上升。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，這時老年群體的生活特殊性等對城市的居住服務(wù)設(shè)施、和其他基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的特殊需求也是對土地的一種需求。總之，人口增長等一系列的社會因素會引起住房、商業(yè)用地的價格進(jìn)一步抬升。

3.供給對需求的刺激

土地儲備制度的出臺，使得國家成為土地市場唯一的供給者，土地使用權(quán)只能由國家來出讓，政府決定我國土地總的供給量，土地市場被政府壟斷。政府為了追求利潤的最大化勢必會減少土地的供給，但是土地使用并沒有減少，這就導(dǎo)致土地需求增加，進(jìn)而影響土地價格的上升。

4.土地預(yù)期投資

土地具有壽命長的特點，同時，未來價格形成的決定因素是對未來需求的預(yù)測。因此投資者以當(dāng)前的市場價格購買土地，然后經(jīng)過一段時間后，以增長后的價格再賣出而獲得利益，這樣在土地市場上就只有買者而基本沒有賣者，導(dǎo)致供求與需求之間失去均衡，每一個投資者都想自身的利益最大化，最終就會使得土地價格上漲。

（三）土地儲備制度導(dǎo)致供給減少

土地儲備制度的建立就是為了消除多頭供地、多頭管理的現(xiàn)象。對土地市場的壟斷是為了對地價和房價進(jìn)行抑制，解決了地價較低的問題。土地儲備機構(gòu)對土地進(jìn)行開發(fā)和整理需要資金的投入，最后，作為土地壟斷者的政府為了達(dá)到利潤的最大化將采取減少土地供應(yīng)的方式來刺激需求的增加，從而適當(dāng)提高土地價格。

（四）土地價格與土地儲備制度

土地儲備制度是政府通過土地儲備中心，運用收購、置換、回收等手段將土地使用者中分散不集中的土地集中起來，經(jīng)過合理的開發(fā)和整理，使得土地變得可建設(shè)，然后通過“招拍掛”的方式流入市場，來滿足各類用地的合理需求。

土地儲備制度又使得政府成為唯一的土地供給者，土地的供應(yīng)完全受政府所支配，政府壟斷土地市場。在理想狀態(tài)下，根據(jù)市場的機制，土地供給應(yīng)該大于土地需求，使得土地價格下降，不會導(dǎo)致房產(chǎn)的價格隨意上升;反之，土地供給小于了土地需求，就會使得土地價格上升，從而導(dǎo)致房產(chǎn)的價格上升。但是土地儲備制度與最終房產(chǎn)價格的上漲是沒有關(guān)系的。

土地儲備制度中政府為什么還是會宏觀調(diào)控使得土地供應(yīng)小于土地需求呢？首先土地儲備機構(gòu)在對集中起來的土地進(jìn)行開發(fā)和整理時缺乏資金，同時政府為了城市建設(shè)需要大量的資金，資金的來源只能是土地市場中供不用求狀態(tài)下的盈利。其次，由于土地儲備的土地主要來源于舊城改造拆遷和農(nóng)村土地征用，由于老百姓的不配合，使得儲備土地的難度增加，難以充足供應(yīng)土地。最后，政府在取消分房政策之后同時出臺住房按揭政策，使得個人購房和購房投資急劇增長，導(dǎo)致供不應(yīng)求，進(jìn)一步抬高了房價，與此同時，政府仍然采取供求小于需求的土地供應(yīng)政策，最后房價高居不下。

結(jié) 語

通過對土地儲備制度的理解以及它對土地價格的影響分析，得到土地儲備制度主要是通過影響土地市場的供需平衡來影響土地價格。理想狀態(tài)下，土地儲備制度應(yīng)讓土地市場上的供給大于需求來抑制土地的價格，從而抑制房地產(chǎn)的價格;但是由于土地儲備機構(gòu)儲備土地過程中和政府進(jìn)行城市建設(shè)過程中匱乏資金，政府需要通過供小于求的方式刺激價格的上漲來獲得資金，同時長時間的不按實際情況的使用供小于求的思想導(dǎo)致土地、房地產(chǎn)的價格高居不下。

研究過程中發(fā)現(xiàn)由于土地資源的稀缺性和不可再生性，總的資源是不變的，但是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍在繼續(xù)，土地資源越來越少，使用資源的人卻在增加，勢必會讓這兩種因素向相反的兩端前行的趨勢，如何來解決這個問題，值得我們大家去探討。

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