摘 ?要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并在國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)了重要地位。然而，房地產(chǎn)行業(yè)巨額的收益代表著巨額的投入，風(fēng)險如影隨形。本文將圍繞對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，以A公司為例，對相應(yīng)的控制方法進行探索研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);風(fēng)險控制

近年來隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑，售價也不再一味上升。我國房地產(chǎn)市場剛剛起步，財務(wù)管理還很不成熟，一旦市場冷卻，資金難以周轉(zhuǎn)，種種財務(wù)風(fēng)險會紛紛冒頭。曾經(jīng)炙手可熱的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因可歸納為以下四點：

第一，宏觀環(huán)境的變動導(dǎo)致市場、經(jīng)濟環(huán)境以及政府政策的變動，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)有投資多、回收慢、存貨周轉(zhuǎn)困難的特點。

第三，資本結(jié)構(gòu)不合理，以貸款融資為主，資產(chǎn)負(fù)債率過高。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)管理不成熟。

房地產(chǎn)企業(yè)大多財務(wù)隱患嚴(yán)重，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因又多種多樣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制就尤為重要

A企業(yè)股份有限公司作為中國最為成功的房地產(chǎn)企業(yè)之一，它擁有著專業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理團隊，時刻采取著最有效的方式控制和管理著企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并取得了良好效果，它的財務(wù)風(fēng)險管理和控制經(jīng)驗是非常值得借鑒的。以下，我們將就A公司的財務(wù)風(fēng)險管理方法進行分析。

一、A公司針對宏觀環(huán)境變動采取的應(yīng)對措施

A公司能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化調(diào)整自身的經(jīng)營策略，從A公司多年來的公開報告可以看到，A公司在2001年就已經(jīng)預(yù)料到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在未來的蓬勃發(fā)展，并采取了相應(yīng)措施利用優(yōu)良的市場環(huán)境謀取最大利益。2005年年報中公司已經(jīng)對房價的繼續(xù)上漲產(chǎn)生了憂慮。在2005年半年報中.該公司在肯定了“調(diào)控有利于行業(yè)健康成長”的同時，也要求企業(yè)所屬的各地公司在制定相應(yīng)的應(yīng)對措施時，要考慮到行業(yè)可能面臨到的最為不利的局面。2006年起，變革更加深入推進，企業(yè)針對外部環(huán)境進行了完全性的戰(zhàn)略變化。

A公司將宏觀環(huán)境的變化當(dāng)做機遇和挑戰(zhàn)，能夠及時認(rèn)識到宏觀調(diào)控對本公司的影響并正確認(rèn)識其中的利弊，調(diào)整公司戰(zhàn)略，靈活的應(yīng)對了宏觀環(huán)境的變動，使A公司在房地產(chǎn)巨頭的寶座上穩(wěn)居不下。這說明了只有正確認(rèn)識宏觀環(huán)境的變動，不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，提高企業(yè)管理的靈活性，才能提高企業(yè)競爭力，降低財務(wù)風(fēng)險。

二、A公司針對房地產(chǎn)行業(yè)投資多、回收慢、存貨周轉(zhuǎn)率低的特點和資本結(jié)構(gòu)不合理的問題采取的控制措施

（1）“寧可錯過，絕不拿錯”的謹(jǐn)慎拿地原則。雖然土地拍賣的溢價率在不斷降低，A公司仍然堅持審慎拿地的原則，利用市場趨勢，不斷攤低土地成本，大大降低了企業(yè)的成本和投資風(fēng)險。

（2）快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。A的土地持有量僅保持在能夠維持未來兩到三年開發(fā)所需的水平。房地產(chǎn)企業(yè)具有存貨周轉(zhuǎn)率低的特點，資金鏈的周轉(zhuǎn)比較困難。在這個競爭激烈的房地產(chǎn)搏弈市場中，快速周轉(zhuǎn)就意味著更多的勝出機會。

（3）面向自住的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。自住是指自己居住而非用來投資升值的住房。A公司近期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以經(jīng)營中小戶型、裝修房為主，這類房屋主要面向自住的普通群眾，最大限度的避免了國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控對銷售的影響，控制了經(jīng)營風(fēng)險。

（4）確立明確的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高是引起財務(wù)風(fēng)險的重大原因。為此，A采取的是一貫穩(wěn)健的財務(wù)政策——保證資產(chǎn)負(fù)債率不超出企業(yè)的能力和預(yù)算。A總裁郁亮曾經(jīng)表示，“我們主要控制負(fù)債率，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在65%以下?！盇副總裁劉愛明也曾表示，快速發(fā)展中的A在融資上要“適度從緊”。

（5）全球視野的多元融資渠道。中國資本市場的建立和快速發(fā)展，為A的融資創(chuàng)造了最為有利的融資條件。A利用了所有中國上市公司能夠使用的幾乎全部的融資手段，還創(chuàng)新性的開始了利用國內(nèi)外資金“二種資源”的嘗試，在籌資方面，除最為常見的銀行貸款和商業(yè)貸款之外，A海涉及了GIC、Hypo 國際地產(chǎn)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)基金、二次可轉(zhuǎn)債、信托產(chǎn)品、授信額度和公司債等多種融資方式，為A在全國擴張打造了一條堅韌的資金鏈。

三、A公司加強自身財務(wù)管理水平的方法措施

A公司的預(yù)算以公司利潤最大化為前提，年度預(yù)算與經(jīng)營計劃目標(biāo)相一致。預(yù)算管理納入績效考核體系，每季度進行考核。做到賞罰分明，充分發(fā)揮了預(yù)算的激勵和約束作用。

A公司財務(wù)部的經(jīng)理曾經(jīng)在演講中提到，一個企業(yè)如果沒有成本優(yōu)勢很難做大。降低成本的目的不僅在于獲得更多的利潤，最重要的是能獲得行業(yè)競爭中的競爭優(yōu)勢。公司多年來致力于從多角度加強成本管理，提高了企業(yè)競爭力，使企業(yè)在市場競爭中保持著優(yōu)勢。

另外，根據(jù)A的內(nèi)部審計手冊可知，A非常重視內(nèi)部審計。A董事會審計委員會是公司專門進行內(nèi)部審計的權(quán)力機構(gòu)，公司審計人員必須精通會計工作，并對房地產(chǎn)行業(yè)會計、英語和計算機都有一定涉獵。審計人員不允許與公司成員有客觀關(guān)系，確保了審計結(jié)果的公正。A還明確規(guī)定了內(nèi)部審計部門的審計計劃，審計預(yù)警，審計職權(quán)以及審計工作范圍。確保了企業(yè)擁有完善合理的內(nèi)部審計系統(tǒng)。

A企業(yè)的風(fēng)險控制經(jīng)驗，我們房地產(chǎn)企業(yè)只有在加強自身對環(huán)境的靈活適應(yīng)性和加強企業(yè)實力的同時做好對籌資投資和資金回收的管理，多元融資，改善資本結(jié)構(gòu) ;加強銷售力度，合理定價，促進資本回收;并做好自身的財務(wù)管理，實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化并進行有效的成本管理，加強內(nèi)部審計和資金管理。多管齊下，才能達到全面降低財務(wù)風(fēng)險的目的。

作者簡介：徐博洋（1992年11月）女，漢族，籍貫：貴州省安順市，職稱：助教。大學(xué)本科，會計學(xué)，單位：安順職業(yè)技術(shù)學(xué)院。