【摘要】隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展,酒店類開發(fā)項(xiàng)目也屢見不鮮,對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目能否分割預(yù)售許可,全國(guó)各地的做法并不一致。針對(duì)該問(wèn)題,筆者認(rèn)為:對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目不可進(jìn)行分割預(yù)售許可,并從酒店的功能、不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)測(cè)繪、風(fēng)險(xiǎn)和隱患四個(gè)角度論述。
【關(guān)鍵詞】酒店?分割預(yù)售
隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)量的增加,越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)配套而出,在商業(yè)用地上設(shè)計(jì)建造酒店類項(xiàng)目的情況層出不窮。房地產(chǎn)開發(fā)公司為了緩解資金壓力,快速回籠資金,越來(lái)越傾向于將酒店客房設(shè)計(jì)為“住宅”,繼而進(jìn)行分套(間)預(yù)售,針對(duì)該問(wèn)題,酒店類開發(fā)項(xiàng)目該如何辦理預(yù)售許可,必須整幢預(yù)售,或可分割預(yù)售。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行許可制度,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。對(duì)住宅開發(fā)類項(xiàng)目而言,分套(間)預(yù)售合理合規(guī),對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目而言,可否參照住宅類開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分套(間)分割預(yù)售,現(xiàn)行的法律法規(guī)沒(méi)有明文規(guī)定,全國(guó)各地的做法并不一致。如:北京市出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項(xiàng)目的測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù);部分地區(qū)相關(guān)部門認(rèn)為,從《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定出發(fā),沒(méi)有出讓合同條款約定限制,符合預(yù)售許可條件,即可批準(zhǔn)。對(duì)此問(wèn)題,筆者認(rèn)為:對(duì)酒店類開發(fā)項(xiàng)目不可進(jìn)行分割預(yù)售許可,理由有四。
一、酒店的功能
酒店是集住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)等多種功能用途為一體的綜合性建筑,通過(guò)提供客房、餐飲等服務(wù)以獲得經(jīng)濟(jì)收益,如果對(duì)其中的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂(lè)室等按各自用途進(jìn)行分(套)間預(yù)售,則分割肢解了酒店的整體功能,且被分割肢解的部分不能依靠自身實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的功能,如住宿中的客房,須依靠酒店的大堂、停車車位、配套設(shè)施用房等方可實(shí)現(xiàn)其作為客房為顧客提供住宿、休息的功能。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記
房屋預(yù)售許可與不動(dòng)產(chǎn)登記息息相關(guān),能否分割預(yù)售許可,還要看能否分套(間)登記,即酒店的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂(lè)室等是否具備成為不動(dòng)產(chǎn)登記單元的條件。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,不動(dòng)產(chǎn)登記單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間,雖然酒店的客房、餐廳、會(huì)議室、娛樂(lè)室有分隔標(biāo)志,卻不能獨(dú)立實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)劃用途,即無(wú)法獨(dú)立使用,不具備成為登記單元的條件,故不支持對(duì)這些部分進(jìn)行分割預(yù)售許可。
三、房產(chǎn)測(cè)繪
辦理預(yù)售許可之前需要對(duì)面積進(jìn)行預(yù)測(cè),測(cè)算酒店整幢面積較簡(jiǎn)易,測(cè)算結(jié)果具有唯一性;若進(jìn)行分套(間)測(cè)算,測(cè)算結(jié)果會(huì)具有多樣性和爭(zhēng)議性。由于現(xiàn)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1-2000)中只有一些原則性的規(guī)定,對(duì)具體的酒店分套(間)面積測(cè)算操作指導(dǎo)性不強(qiáng),不同的測(cè)算人員由于測(cè)算思路的不同,測(cè)算結(jié)果也會(huì)存在差異。如:對(duì)于酒店中的大堂、廚房、餐廳、會(huì)議室、娛樂(lè)室、地下室等部位,認(rèn)定為酒店的專有部分?或公共部分?不同的認(rèn)定會(huì)帶來(lái)不一樣的測(cè)算結(jié)果。
四、風(fēng)險(xiǎn)和隱患
現(xiàn)在的酒店類開發(fā)項(xiàng)目大多存在售后包租的現(xiàn)象,所謂售后包租,即房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房出售給購(gòu)房者,但是購(gòu)房者并不用于自住,而是交給房地產(chǎn)開發(fā)公司或其委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)者定期向購(gòu)房者支付租金的一種銷售方式。該模式通常將大的物業(yè)分割成小塊,單價(jià)較低,回報(bào)較誘人,因此很受一些中小投資者追捧。但是,隨著返租進(jìn)入高峰,風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。一是房地產(chǎn)開發(fā)公司融資或變相融資后,常常將資金挪用至其它項(xiàng)目,一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,導(dǎo)致資金鏈斷裂,爛尾工程在所難免;二是項(xiàng)目建成后一旦經(jīng)營(yíng)不善,無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平,經(jīng)營(yíng)方?jīng)]有現(xiàn)金流兌付,會(huì)出現(xiàn)拖欠購(gòu)房者租金,甚者卷款潛逃;三是酒店經(jīng)營(yíng)方一旦出現(xiàn)上述情況,購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng),租賃出去較為困難,空置率大幅上升,投資回報(bào)率與購(gòu)置時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司所承諾的相差甚遠(yuǎn),為維護(hù)自身權(quán)益,極易形成聚眾群訪事件,給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。
結(jié)語(yǔ):近年來(lái),隨著住宅項(xiàng)目銷售的升溫和銷售價(jià)格的持續(xù)上升,房地產(chǎn)開發(fā)公司為了快速回籠資金,經(jīng)常把酒店類開發(fā)項(xiàng)目包裝成“住宅”進(jìn)行分割預(yù)售,這種分割預(yù)售肢解了酒店的功能,購(gòu)房者購(gòu)買此類房屋存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患,權(quán)益也很難得到保障,望國(guó)家能出臺(tái)相關(guān)文件,以規(guī)范酒店類開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售管理。
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作者簡(jiǎn)介:劉明昌,單位:吉安市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、吉安市青原房地產(chǎn)交易所,江西吉安。