文/邢景朋

長三角地區(qū)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，是全國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍和創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一。數(shù)據(jù)顯示，長三角三省一市的地域面積為35.9 萬平方公里，僅占全國的1/26，常住人口為2.2 億，占全國的1/6，但經(jīng)濟(jì)總量卻達(dá)到了19.5 萬億元，占到全國的近1/4。2018 年11 月，國家將長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，明晰了長三角一體化發(fā)展的路徑，激發(fā)了區(qū)域市場活力，促進(jìn)了人才充分流動，推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新階段。

上海作為長三角地區(qū)的核心城市，在一體化進(jìn)程中發(fā)揮著舉足輕重的作用，住房租賃市場在一體化的發(fā)展中扮演著重要角色，健全的住房租賃市場不僅可以促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，也能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的保障。長三角一體化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，既為住房租賃市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇，也帶來了諸多挑戰(zhàn)。上海要緊密結(jié)合一體化進(jìn)程中社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的新變化和出現(xiàn)的新情況，牢牢把握上海入圍2019 年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市的有利契機(jī)，①針對未來一階段住房租賃市場發(fā)展實(shí)施科學(xué)的措施。

一、長三角一體化為上海市住房租賃市場發(fā)展帶來的機(jī)遇

（一）完善的交通設(shè)施帶動區(qū)域勞動人口流動頻繁

交通一體化是長三角一體化發(fā)展的重要基礎(chǔ)，近幾年，在滬蘇浙皖三省一市的共同努力下，交通一體化已經(jīng)取得了很多突破性的進(jìn)展。高速鐵路和軌道交通的發(fā)展日益完善，蘇浙滬毗鄰地區(qū)客運(yùn)公交化發(fā)展也在有序進(jìn)行，上海、杭州、寧波、溫州、合肥、南京和蘇州等7 座城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軌道交通手機(jī)掃碼過閘的“一碼通行”。交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善帶來的區(qū)域人口出行便利，使越來越多的環(huán)滬周邊城市納入了上?！? 小時(shí)交通圈”，極大地促進(jìn)了區(qū)域城市之間的人口流動。國家衛(wèi)生健康委員會發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報(bào)告2018》顯示，長三角城市群流動人口以跨省流動為主。上海地鐵數(shù)據(jù)也顯示，江蘇、浙江、安徽的乘客是上海外地游客最主要的來源。②上海因城市自身發(fā)展的基礎(chǔ)好，又是國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，跨國企業(yè)、高新企業(yè)和金融企業(yè)云集，就業(yè)機(jī)會多，產(chǎn)生較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)，促使眾多長三角區(qū)域內(nèi)的城市青年人群來上海就業(yè)。此外，上海建筑業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)等勞動密集型行業(yè)的從業(yè)人口很大一部分也來自上海周邊的城市。長三角區(qū)域內(nèi)人口流動頻繁將顯著增加上海住房租賃人口，有效拉動上海住房租賃市場的需求。

（二）異地就醫(yī)便捷吸引周邊區(qū)域患者

長三角區(qū)域的醫(yī)療資源分布十分不平衡，上海集中了很多知名的醫(yī)院和科室，還有眾多實(shí)力強(qiáng)勁的醫(yī)學(xué)類高校與研究所。逐漸完善的交通設(shè)施和異地就醫(yī)直接結(jié)算功能的開通，極大地方便了周邊患者來滬就醫(yī)。國家衛(wèi)生健康委員會發(fā)布的《2017 年國家醫(yī)療服務(wù)與質(zhì)量安全報(bào)告》顯示，2016 年上海三級醫(yī)院收治的住院患者中，39.29%為非上海常住居民，而且主要來自江蘇、浙江、安徽等地。國家也在長三角地區(qū)先行先試異地就醫(yī)門診費(fèi)用直接結(jié)算，上海根據(jù)長三角地區(qū)異地就醫(yī)門診費(fèi)用直接結(jié)算試點(diǎn)工作的要求，2018 年就已經(jīng)開通了15 家三級醫(yī)院和松江、金山2 個(gè)區(qū)部分一級醫(yī)院的此項(xiàng)功能。③異地就醫(yī)門診費(fèi)用直接結(jié)算不僅為上海周邊居民來滬就醫(yī)提供了便利，也使來滬就醫(yī)的周邊城市居民有所增長。一般而言，周邊城市居民來滬就醫(yī)時(shí)會有多個(gè)家人陪同，尤其是老年人受文化程度、心理依賴程度、交通和就醫(yī)過程等多種因素的影響，對助醫(yī)陪護(hù)的需求非常迫切，[1]同時(shí)，上海醫(yī)院床位很緊張，醫(yī)院周邊的酒店住宿費(fèi)用又比較高，這就需要住房租賃市場能夠?yàn)榫歪t(yī)陪護(hù)人員提供一些符合要求的房源，以滿足這類特殊人群短期和階段性的租賃需求，有效降低來滬就醫(yī)的成本。

（三）營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化拉動白領(lǐng)人群租賃需求

上海作為改革開放的前沿地，擁有國內(nèi)首個(gè)自貿(mào)區(qū)，政府服務(wù)意識強(qiáng)，行政審批效率高，企業(yè)開辦時(shí)間短，具有國內(nèi)一流的營商環(huán)境和大量的投資機(jī)會，長三角一體化的持續(xù)推進(jìn)為蘇浙皖三地新興的市場主體來滬投資創(chuàng)造了極為有利的條件。新興市場中青年白領(lǐng)比較多，青年創(chuàng)業(yè)人群也比較多。2019 年7 月，上海市人力資源和社會保障局等單位發(fā)布的《上海市青年就業(yè)狀況報(bào)告（2019）》顯示，來自蘇浙皖等長三角地區(qū)的來滬青年，在滬登記就業(yè)人數(shù)共131.7 萬人，約占在滬登記就業(yè)的來滬青年總?cè)藬?shù)的41.9%。伴隨長三角地區(qū)人口就業(yè)、學(xué)習(xí)和生活的一體化進(jìn)程不斷加速，預(yù)計(jì)未來幾年，長三角地區(qū)的來滬青年還會繼續(xù)保持較大幅度的增長。青年人，尤其是在企業(yè)工作的青年白領(lǐng)人群，其住房租賃偏好具有一定的獨(dú)特性，他們需要的不僅僅是居住空間，還需要社交空間和體驗(yàn)空間。近幾年住房租賃市場上的新興長租公寓企業(yè)提供的租賃服務(wù)能夠滿足青年白領(lǐng)人群特殊的租賃需求，住房租賃市場出現(xiàn)的新特點(diǎn)也為市場新興長租公寓的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。

二、上海市住房租賃市場存在的不足

（一）住房租賃市場供需矛盾突出

上海市外來人口多，且大部分外來人口需要通過租賃解決住宿。近年來，上海市積極響應(yīng)國家的號召實(shí)施了很多相關(guān)政策，大幅增加租賃住房的供應(yīng)?！笆濉睍r(shí)期，預(yù)計(jì)新增租賃住房4250 萬平方米，約70 萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)的比重超過了60%；新增代理經(jīng)租房源30 萬套（間）左右，房源總供應(yīng)套數(shù)將達(dá)到100 萬套左右。④但受租賃人群基數(shù)大、住房租賃市場的歷史欠賬多和新建租賃住房投入市場的周期長等多種因素影響，現(xiàn)階段的上海市住房租市場供求矛盾仍然比較突出，住房租賃市場難以充分滿足租賃人群住房多樣化、差異化和個(gè)性化的需求。短期內(nèi)增加的房源還是很難全面滿足住房租賃市場的需求，也無法有效平抑租金上漲。伴隨長三角一體化的深入推進(jìn)，周邊城市來滬就業(yè)和生活的人員逐漸增多，進(jìn)一步增加了對住房租賃市場的需求。

（二）租金價(jià)格仍處于高位

上海地域面積有限，土地資源緊張，外來常住人口多，房地產(chǎn)市場供需不平衡，房價(jià)長期居于高位。住房租賃價(jià)格與房價(jià)有密切的關(guān)系。房價(jià)在短期和長期都將影響租金水平。[2]城市住房價(jià)格能夠顯著地正向影響住房租金，住房價(jià)格每上升1 元/平方米,住房租金就相應(yīng)地上升0.001748 元/平方米／月。[3]受2014 年下半年“9.30”新政和央行降息降準(zhǔn)的影響，2015 年上海房價(jià)漲幅高達(dá)31%，由于前期漲幅過大，2016 年上海房價(jià)的總體漲幅仍高達(dá)20%。[4]房價(jià)上漲過快不可避免地促使房屋租金價(jià)格的上漲，尤其是市內(nèi)核心區(qū)域房屋租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租賃群體的承受能力。房屋租賃價(jià)格高極易引發(fā)群租問題。雖然上海在積極支持住房租賃市場的發(fā)展，鼓勵不同類型的企業(yè)參與住房租賃市場，但總體上住房租賃市場的發(fā)展還不成熟，住房租賃價(jià)格仍然偏高。

（三）住房租賃法規(guī)不健全

健全的法律法規(guī)是保障住房租賃市場健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，當(dāng)前，無論是國家層面，還是上海市層面，針對住房租賃市場均缺乏完善的法律法規(guī)，難以適應(yīng)新形勢下住房租賃市場的發(fā)展需求，致使住房租賃市場發(fā)生的一些新變化很難找到相關(guān)的法律法規(guī)作為參考。當(dāng)前，上海市規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的法律法規(guī)主要是《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理辦法》?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》于2000 年7 月施行，2010 年9 月上海市人大對條例中的部分條款進(jìn)行了修訂。《上海市居住房屋租賃管理辦法》于2004 年10 月施行，2014 年3 月上海市政府對辦法中的部分條款進(jìn)行了修訂，兩部地方性的租賃住房管理法規(guī)實(shí)施已經(jīng)數(shù)年。其間，上海市住房租賃市場也發(fā)生了深刻的變化，租賃住房的運(yùn)營主體日益多元化，租賃群體的利益訴求日漸多樣化，與此同時(shí)，租賃市場上也出現(xiàn)過房屋中介市場不規(guī)范、租金貸和租賃住房甲醛超標(biāo)等問題。為此，上海有必要結(jié)合國家的政策要求和上海市住房租賃市場的發(fā)展情況制訂配套的住房租賃管理?xiàng)l例。[5]

（四）協(xié)同發(fā)展機(jī)制不完善

滬蘇浙皖四地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還存在著一定的差異，房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，住房租賃市場發(fā)展水平也不均衡，無論是住房租賃的管理模式，還是實(shí)施的相關(guān)政策法規(guī)，抑或是住房租賃的監(jiān)管方式，均存在著差異。經(jīng)梳理統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：在住房租賃法律法規(guī)建設(shè)方面，江蘇省還未從省級層面頒布實(shí)施規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)；在住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺建設(shè)方面，上海市和浙江省建立了住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人均可以在平臺上發(fā)布房源信息，平臺為承租人辦理居住證和提取住房公積金用于支付住房租金、享受相應(yīng)的配套服務(wù)提供便利，江蘇省建立的住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)主要是為行業(yè)主管部門科學(xué)判斷住房租賃市場的運(yùn)行狀況，制訂規(guī)范市場發(fā)展的相關(guān)政策提供信息支撐和參考借鑒。今后一個(gè)時(shí)期長三角一體化戰(zhàn)略將深入推進(jìn)，上海市住房租賃市場也將進(jìn)入快速發(fā)展階段。上海要想推進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，必然要打破各自為政的管理模式，要同蘇浙皖三地加強(qiáng)區(qū)域間的工作溝通，吸收借鑒其他地區(qū)成熟的管理模式和成功的經(jīng)驗(yàn)做法。

三、提升上海市住房租賃市場發(fā)展水平的對策

（一）加大租賃住房的供應(yīng)力度

住房租賃市場已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，無論是在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、吸引優(yōu)秀人才方面，還是在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格方面都發(fā)揮著重要作用。長三角一體化戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)必將對上海市住房租賃市場的發(fā)展提出新的要求。近幾年上海市在推進(jìn)住房租賃市場上取得了顯著的進(jìn)展，通過實(shí)施相關(guān)政策、出讓租賃地塊和建立住房租賃公共服務(wù)平臺等多種舉措促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，有效地增加了租賃住房的供應(yīng)。受住房租賃市場存在的短板多和租賃人群基數(shù)大等眾多因素的影響，當(dāng)前住房租賃市場上的房源還不能有效滿足租賃需求。自上海市實(shí)施鼓勵住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策以來，很多市屬國企和區(qū)屬國企按照政策要求，通過競拍租賃地塊、盤活存量房源和收購房源等多種形式拓展住房租賃市場，將具備條件的房源投入住房租賃市場。[6]而新建租賃住房有明顯的弊端，其開發(fā)建設(shè)周期長，短期內(nèi)對房源的供應(yīng)不會起到立竿見影的效果。為此，上海市要結(jié)合住房租賃市場發(fā)展出現(xiàn)的新變化，通過政策和稅收等多種方式支持多元化的主體參與住房租賃市場，鼓勵企業(yè)對符合要求的存量商辦物業(yè)和廠房進(jìn)行科學(xué)合理的改造進(jìn)而投入住房租賃市場，以有效增加租賃房源的供應(yīng)量。

（二）構(gòu)建權(quán)威的租金價(jià)格指數(shù)

租金價(jià)格指數(shù)是反映住房市場租金變化的“晴雨表”，是反映住房租賃發(fā)展水平的“試金石”，對促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展具有重要作用。政府的房屋主管部門可以通過租金價(jià)格指數(shù)掌握市場租金的總體變化情況，為科學(xué)決策提供合理的參考。住房租賃企業(yè)可以將租金價(jià)格指數(shù)作為租金定價(jià)的基本依據(jù)，以判斷未來一階段住房租賃市場的走勢。上海一些社會機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已開始發(fā)布租賃價(jià)格指數(shù)，但已發(fā)布的房屋租賃價(jià)格指數(shù)存在方法不科學(xué)、數(shù)據(jù)不全面、更新不及時(shí)、社會影響力不足等問題，不能夠?qū)ψ赓U市場的健康發(fā)展提供科學(xué)支撐。[7]現(xiàn)階段，住房租賃市場上的租金價(jià)格指數(shù)魚龍混雜，既有部分行業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，也有相關(guān)企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)在科學(xué)性和權(quán)威性方面還存在不足，難以作為政府部門決策和企業(yè)運(yùn)營的參考依據(jù)。為此，上海市房屋管理部門應(yīng)該會同統(tǒng)計(jì)和金融等相關(guān)部門以及相關(guān)高校和房地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)威行業(yè)協(xié)會，組建專門和專業(yè)的上海住房租金價(jià)格指數(shù)監(jiān)測機(jī)構(gòu)，充分利用管理優(yōu)勢、人員優(yōu)勢和數(shù)據(jù)優(yōu)勢等，通過科學(xué)的方法測算上海租金價(jià)格指數(shù)，并在政府網(wǎng)站、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站、權(quán)威媒體和住房租賃公共服務(wù)平臺等媒介定期發(fā)布住房租金價(jià)格指數(shù)報(bào)告。

（三）建立健全住房租賃管理相關(guān)法規(guī)

上海市住房租賃市場的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新階段，長三角一體化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，勢必對新時(shí)期住房租賃管理工作提出新的要求。健全的住房租賃管理法律法規(guī)能夠?yàn)樽》孔赓U市場的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上海作為超大型城市，住房租賃市場有很多特殊性。上海有必要結(jié)合近幾年國家實(shí)施的鼓勵發(fā)展住房租賃市場的總體政策要求和上海住房租賃市場出現(xiàn)的新變化，加快住房租賃法律法規(guī)體系的建設(shè)步伐，科學(xué)合理地制訂規(guī)范住房租賃發(fā)展的地方性法規(guī)。新制定的住房租賃管理法規(guī)要有突破性和創(chuàng)新性，針對住房租賃市場運(yùn)行存在的缺陷，通過法律的形式進(jìn)行必要的完善和改進(jìn)，尤其要側(cè)重對租賃住房雙方以及住房租賃企業(yè)、長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)等主體合法權(quán)益的保護(hù)。還要抓緊編制租賃房屋空氣質(zhì)量檢測規(guī)則，確保租賃房屋的空氣質(zhì)量符合要求，保障承租人的切身利益。此外，上海也可以對已經(jīng)實(shí)施多年的《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理辦法》進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啠越∪》孔赓U的法規(guī)體系。

（四）建立協(xié)同發(fā)展機(jī)制

長三角一體化戰(zhàn)略深入實(shí)施后，滬蘇浙皖三省一市相互之間的交流日益密切。健康有序的住房租賃市場能夠?yàn)橥七M(jìn)一體化戰(zhàn)略提供良好的保障?，F(xiàn)階段，受限于不同區(qū)域住房租賃市場發(fā)展階段的不同，三省一市結(jié)合省情、市情針對住房租賃市場實(shí)施了很多新的舉措，也各自積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)做法。其中，浙江省印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》（浙住房委辦〔2018〕17 號）明確提出建立租金價(jià)格分類管控制度，加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并以租賃監(jiān)管服務(wù)平臺作為載體，定期發(fā)布租賃市場供求信息、租金信息、機(jī)構(gòu)信用信息，引導(dǎo)企業(yè)公平、理性定價(jià)，促進(jìn)租金價(jià)格基本穩(wěn)定；江蘇省建立了住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)，具備市場供需監(jiān)測、市場主體監(jiān)測、市場趨勢分析等功能，能夠?yàn)樾袠I(yè)主管部門研判住房租賃市場運(yùn)行狀況、制訂市場規(guī)范發(fā)展政策提供信息支撐；安徽省對《安徽省城市房屋租賃管理辦法》進(jìn)行了適應(yīng)性的修改；上海建立了住房租賃公共服務(wù)平臺，平臺具備房源發(fā)布、實(shí)名認(rèn)證、合同網(wǎng)簽等功能，同時(shí)提供租金查詢、金融服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、法律問答等便民服務(wù)。三省一市要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理模式，突破管理體制的制約，打破行政區(qū)域界限，深化在住房租賃工作方面的合作，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使住房租賃管理工作更好地服務(wù)長三角一體化發(fā)展大局。三省一市可以共同組建工作小組，小組成員可以包括三省一市的房屋管理部門和房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)，建立定期的工作例會制度，加強(qiáng)工作交流，密切工作聯(lián)系，分享工作成果，互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短。

長三角一體化戰(zhàn)略的實(shí)施對新時(shí)期住房租賃市場發(fā)展提出了更高的要求，上海市作為改革開放的排頭兵和創(chuàng)新發(fā)展的先行者，有責(zé)任有義務(wù)在推進(jìn)住房市場發(fā)展工作方面起到引領(lǐng)和示范作用，多措并舉補(bǔ)齊工作中存在的短板和不足，及時(shí)總結(jié)成功的管理模式，形成一些可復(fù)制可推廣的工作經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)長三角區(qū)域住房租賃市場發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

注釋

①內(nèi)容來源于財(cái)政部官網(wǎng)。

②數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201905/27/t20190527_32187817.shtml）。

③數(shù)據(jù)來源于上海市人力資源和社會保障局官網(wǎng)（http://rsj.sh.gov.cn/201712333/xxgk/zdly/01/201906/t20190603_1297140.shtml）。

④數(shù)據(jù)來源于《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（滬府發(fā)〔2017〕46 號）。