摘要：目前我國(guó)對(duì)于商事租賃的法律規(guī)定不甚完備，在實(shí)踐中，當(dāng)事人多事先約定優(yōu)先承租權(quán)，然而，目前我國(guó)法律也沒(méi)有對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的具體法律規(guī)定，導(dǎo)致司法裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，不利于維持商事租賃當(dāng)事人之間的利益平衡。且由于優(yōu)先承租權(quán)的約定性質(zhì)，導(dǎo)致其具有對(duì)承租人的利益保障不甚到位等缺陷。因此，可借鑒法國(guó)商法中較為成熟的續(xù)租權(quán)理論，以構(gòu)建我國(guó)商事租賃續(xù)租制度法律體系。

關(guān)鍵詞：商事租賃 ? 續(xù)租權(quán) ? 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所 ? 顧客群體 ? 優(yōu)先承租權(quán)

作為一名商人，必須有自己的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。擁有自己的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所既是商人獲得商人資格的必要條件，也是維持自己顧客群體穩(wěn)定性的定海神針。然而，縱觀古今，并非所有的商人都有能力通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的所有權(quán)進(jìn)而從事商事活動(dòng)，此時(shí)，租賃作為人類(lèi)的一項(xiàng)偉大的制度設(shè)計(jì)就發(fā)揮其作用。通過(guò)租賃，商人得以借助更便捷的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，創(chuàng)造財(cái)富。此時(shí)，商鋪就從兼具經(jīng)營(yíng)和住宅雙重功能的狀況脫離出來(lái)，走向經(jīng)營(yíng)單一功能的方向，更能適應(yīng)商事活動(dòng)的快速發(fā)展。但是，在租賃過(guò)程中會(huì)存在所有權(quán)與承租權(quán)之間的一定程度沖突。商人租賃房屋從事商業(yè)活動(dòng)不同于一般的民事租賃，若經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，會(huì)在當(dāng)?shù)孬@取穩(wěn)定的顧客群體，形成良好的商譽(yù)。但是，由于承租權(quán)無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)，當(dāng)租賃期限屆至，承租人想要繼續(xù)承租該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，必須得到出租人的同意。否則，商人不僅將面臨遷鋪改址的境況，而且還會(huì)失去已有的顧客群體，這對(duì)商人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有極大的不利影響。正如王澤鑒所述：“居住為人生之基本需要，物價(jià)高昂，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有一特別保護(hù)之必要?！盵1]對(duì)于房屋承租人而言，現(xiàn)存的“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃”制度與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度難以保障其權(quán)益，使其避免求償無(wú)門(mén)、無(wú)據(jù)的現(xiàn)狀，因?yàn)椴还苁欠课菟腥诉€是第三者都可以規(guī)避這兩制度從而掙脫法律的束縛，忽視承租人的利益。顯然，目前的法律制度對(duì)商人利益保障力度明顯不足。那么，如何在商事租賃期限屆至后平衡出租人和承租人之間的利益就成為目前亟待解決的問(wèn)題。

一、商事租賃特殊性的表現(xiàn)、漏洞與補(bǔ)救手段

（一）商事租賃特殊性的表現(xiàn)

民事租賃是指出租人與承租人簽訂的僅以生活住宅為目的的出租人交付房屋而承租人支付租金的租賃合同。與之相對(duì)的是，商事租賃是指出租人將租賃財(cái)產(chǎn)交付給作為商人的承租人使用，承租人按約定方式支付租金的合同。不同于民事租賃，商事租賃具有其特殊性。具體來(lái)說(shuō)，具有以下幾方面的表現(xiàn)：

1.租賃期限方面

商人從事商事活動(dòng)，對(duì)于租賃場(chǎng)所必先進(jìn)行前期投資，比如整體裝修、招聘人員、購(gòu)入設(shè)備等，整體而言，就是一個(gè)先投資后回報(bào)的過(guò)程，該過(guò)程具有長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性和投資性的特點(diǎn)，基于這些特點(diǎn)，作為承租人的商人肯定希望擁有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，形成穩(wěn)定的顧客群體、充裕的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)以及良好的商譽(yù)。而一般的民事租賃只是簡(jiǎn)單的住宅目的，并不會(huì)產(chǎn)生類(lèi)似商事租賃這般復(fù)雜的利益關(guān)系，即便需要搬遷，只要給足騰房期，也只是多了些搬家的不便罷了。此外，商事租約中，如果出租人拒絕延展租約，商人則不得不離開(kāi)其原來(lái)的場(chǎng)所，若無(wú)法找到就近的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所重新開(kāi)業(yè)，相當(dāng)一部分顧客將流失掉，原承租人的利益遭到損害。然而，在現(xiàn)有的立法框架下，無(wú)法對(duì)原承租人的利益進(jìn)行有效的保障。因?yàn)楝F(xiàn)行法律對(duì)商事租賃并沒(méi)有特別規(guī)定，仍是以一般法對(duì)物的租賃規(guī)則調(diào)整商事租賃關(guān)系，立法機(jī)關(guān)并沒(méi)有制定特別法對(duì)商事租賃予以特殊規(guī)定。

2.約定用途方面

我國(guó)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第217、218、219條分別規(guī)定了承租人的正當(dāng)使用義務(wù)、責(zé)任以及未正當(dāng)使用的責(zé)任，這主要想說(shuō)明如果承租人沒(méi)有依約對(duì)租賃物進(jìn)行合理使用，那么出租人擁有單方解除合同的權(quán)利。[2]但是，這種做法沒(méi)有顧忌到商事租賃的特殊性，商事租賃中，承租人是以從事商事活動(dòng)為目的而租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中拼搏，以謀求一席之地，抓住商機(jī)便可飛黃騰達(dá)。但是，商機(jī)轉(zhuǎn)瞬即逝，因此，商人要根據(jù)市場(chǎng)的需求隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在簽訂租賃合同時(shí)，商人是無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)范圍的，也就存在一個(gè)悖論，既然商人無(wú)法預(yù)測(cè)今后的經(jīng)營(yíng)范圍，那么，要商人完全遵守一個(gè)預(yù)先約定的未來(lái)可能超出的經(jīng)營(yíng)范圍，這不略顯滑稽。

3.轉(zhuǎn)租方面

在轉(zhuǎn)租方面，我國(guó)《合同法》第 224 條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 15、16 條規(guī)定了轉(zhuǎn)租的問(wèn)題，立法用意是側(cè)重保護(hù)房屋所有人的利益，避免出現(xiàn)承租人違法轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)，給出租人的利益造成損失。[3]在民事租賃中或許無(wú)可厚非，但是在商事租賃中就不可相提并論了。在商事活動(dòng)中，為了利益最大化，在行情不好時(shí)，為了撤資，減少損失，轉(zhuǎn)租也是一種合理的商業(yè)選擇，如果對(duì)此予以嚴(yán)格的限制，那么就有抑制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之虞。

（二）針對(duì)商事租賃特殊性的臨時(shí)性保護(hù)措施

1.優(yōu)先承租權(quán)的界定

多數(shù)商人在與出租人簽訂租賃合同時(shí)都會(huì)事前約定優(yōu)先承租條款，以?xún)?yōu)先承租權(quán)保障自身利益。所謂的“優(yōu)先承租權(quán)”是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，若原租賃物繼續(xù)出租的，則在同等條件下原承租權(quán)人擁有優(yōu)先權(quán)。[4]我國(guó)目前沒(méi)有對(duì)優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行明確的法律規(guī)定，但在一些地方性法規(guī)中有所體現(xiàn)，比如，《上海市房屋租賃條例》第 44 條規(guī)定：房屋在租賃期滿(mǎn)后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。但是，顯然立法者對(duì)此并沒(méi)有過(guò)多關(guān)注，僅僅存在著優(yōu)先承租權(quán)的概念性的規(guī)定，缺乏細(xì)致的法律規(guī)則，導(dǎo)致實(shí)踐中難以處理相關(guān)問(wèn)題。例如當(dāng)事人即便約定了優(yōu)先承租權(quán)條款，也會(huì)由于沒(méi)有具體的法律規(guī)定，當(dāng)事人之間的約定不甚具體完善，存在問(wèn)題也無(wú)法通過(guò)法律規(guī)定予以彌補(bǔ)漏洞，條款抑或簡(jiǎn)單如一紙空文，抑或復(fù)雜到雙方理解不一，無(wú)法適用。在發(fā)生糾紛時(shí)，只能依據(jù)合同約定訴諸法院，但是在缺乏充分的法律依據(jù)的情況下，法院對(duì)此處理也甚為糾結(jié)。

2.優(yōu)先承租權(quán)存在的缺陷

優(yōu)先承租權(quán)具有一些難以克服的缺陷，表現(xiàn)在承租人在同等條件下行使優(yōu)先承租權(quán)，而這個(gè)同等條件是出租人與第三人已經(jīng)事先談妥的，如果這個(gè)時(shí)候承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)，那么，出租人與第三人在此之前所做的努力將化為烏有。而且，同等條件的標(biāo)準(zhǔn)不甚明了，學(xué)界對(duì)此看法不一。在法律對(duì)此暫無(wú)明確規(guī)定，而學(xué)界理論不一時(shí)，出租人極有可能通過(guò)不明確的同等條件標(biāo)準(zhǔn)惡意阻礙承租人行使優(yōu)先承租權(quán)。此外，承租人也有可能假借優(yōu)先承租權(quán)制度，惡意磋商，導(dǎo)致出租人延誤改租他人的商機(jī)，造成出租人的利益損失。基于我國(guó)有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的運(yùn)作現(xiàn)狀，可知，針對(duì)商事租賃的特殊性，優(yōu)先承租權(quán)的約定終歸只是臨時(shí)性的保護(hù)措施。我國(guó)有必要對(duì)國(guó)外較為成熟的法律制度進(jìn)行研究和借鑒。不少?lài)?guó)家對(duì)此以規(guī)定續(xù)租權(quán)的法律設(shè)計(jì)予以規(guī)制的。例如，法國(guó)發(fā)展出了較為成熟的商事租賃續(xù)租制度。我國(guó)對(duì)于商事租賃立法研究可借鑒法國(guó)相應(yīng)的立法成果。

二、借鑒法國(guó)商法之續(xù)租權(quán)

法國(guó)在 1926 年即已通過(guò)法律創(chuàng)設(shè)了商事租賃合同中的續(xù)租權(quán)，二戰(zhàn)后又通過(guò)了1953年法令，并系統(tǒng)地建立起商事租賃續(xù)租權(quán)為中心的商事租賃地位，隨后歷經(jīng)修改和完善，至2000年商法典重編之際，其多數(shù)條文被納入《商法典》第四編第五章“商事租賃合同”中（第 L145-1 至第 L145-60 條），我國(guó)對(duì)商事租賃續(xù)租權(quán)的立法研究可借鑒法國(guó)現(xiàn)已發(fā)展較為成熟的商事租賃續(xù)租制度。

（一）商事租賃續(xù)租權(quán)的界定及其構(gòu)成要件

所謂的續(xù)租權(quán)，是指在租賃關(guān)系中，從事商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人在房屋租賃合同期限屆滿(mǎn)時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定所享有的請(qǐng)求續(xù)展合同的權(quán)利。承租人欲行使續(xù)租權(quán)，除需符合《法國(guó)商法典》第 L145-1 條對(duì)商事租賃合同適用范圍規(guī)定的一般條件外，還須滿(mǎn)足三個(gè)特別條件：承租人對(duì)在租賃場(chǎng)所內(nèi)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)享有所有權(quán)、該營(yíng)業(yè)資產(chǎn)在合同屆滿(mǎn)前三年內(nèi)被實(shí)際經(jīng)營(yíng)、承租人擁有法國(guó)國(guó)籍。[5]由此可見(jiàn)，承租人首先須滿(mǎn)足雙重身份，即既是租賃場(chǎng)所的承租人，又是營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的所有人，才能構(gòu)成取得續(xù)租權(quán)的一個(gè)要件。其次，在合同到期前，承租人須實(shí)際經(jīng)營(yíng)其營(yíng)業(yè)資產(chǎn)，基于此，承租人與其顧客群體之間的聯(lián)系才能被立法者認(rèn)為是足夠緊密的，承租人的續(xù)租請(qǐng)求才能得到支持。

（二）商事租賃續(xù)租權(quán)的行使

1.營(yíng)業(yè)資產(chǎn)和顧客群體

在法國(guó)確立的商事租賃合同機(jī)制是以續(xù)租權(quán)為核心，其目的主要是維護(hù)承租人在租賃期間所形成的顧客群體和營(yíng)業(yè)資產(chǎn)。所謂的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)是指商人為了滿(mǎn)足客戶(hù)的需要而擁有的無(wú)形動(dòng)產(chǎn)和有形動(dòng)產(chǎn)的總稱(chēng)。雖然我國(guó)沒(méi)有商事?tīng)I(yíng)業(yè)資產(chǎn)的概念，但是學(xué)界對(duì)此是表示認(rèn)同的，以謝懷栻先生為代表。[6]而所謂的顧客群體是指商人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的相對(duì)穩(wěn)定的購(gòu)物群體或接受服務(wù)的群體?！吧倘俗庥脠?chǎng)地乃為營(yíng)業(yè)，與個(gè)人居住不同。為招徠生意，其必請(qǐng)人裝修，妥加保管，時(shí)常翻新。營(yíng)業(yè)上的種種努力，宣傳上的招數(shù)用盡，所有的成果體現(xiàn)在穩(wěn)定的客戶(hù)群的建立，而客戶(hù)帶來(lái)的則是穩(wěn)定可預(yù)期的流水”。[7]對(duì)于續(xù)租權(quán)的立法目的之一就是維護(hù)商人在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所形成的穩(wěn)定的顧客群體，避免由于租期屆至，不能繼續(xù)租賃而導(dǎo)致客戶(hù)的流失對(duì)商人造成的莫大損失。

2.商事租賃續(xù)租權(quán)之行使程序

在法國(guó)商法中，商事租賃續(xù)租權(quán)之行使程序主要有兩種：首先，出租人向承租人發(fā)出解租通知，且在通知中附上續(xù)租邀約以及對(duì)新租金的建議。在這里，解租通知的性質(zhì)屬于單方法律行為，即無(wú)需對(duì)方同意，僅憑出租人一方的意思表示即可發(fā)生法律效力。其次，承租人向出租人發(fā)出續(xù)租請(qǐng)求后，出租人同意續(xù)租。此時(shí)，承租人的續(xù)租請(qǐng)求應(yīng)定性為催告權(quán)。對(duì)此，一方面，出租人在收到催告后3個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)予以回應(yīng)，逾期不回復(fù)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人接受續(xù)租。另一方面，如果出租人在催告后3個(gè)月內(nèi)做出回復(fù)，該回復(fù)的內(nèi)容既可以是接受續(xù)租，也可以是拒絕續(xù)租并同意支付賠償金。出租人甚至可以依據(jù)法定的免責(zé)事由在拒絕續(xù)租的同時(shí)拒絕支付賠償金。如果出租人接受續(xù)租，那么其對(duì)新租金的要求也應(yīng)當(dāng)在回復(fù)出租人時(shí)提出。如果在這其間未能提出，出租人則須依據(jù)法國(guó)國(guó)家參事院法令規(guī)定的形式另行提出租金要求。

3.遷移賠償金的設(shè)計(jì)

在法國(guó)，根據(jù)法國(guó)商法典對(duì)于商事租賃的規(guī)定，原合同效力結(jié)束之后，可能發(fā)生的情形有兩種：一是雙方意思一致，達(dá)成新的租賃合同;二是出租人拒絕續(xù)租，如果沒(méi)有法定理由，那么，出租人需要支付遷移賠償金。如有法定理由則無(wú)需支付賠償金。當(dāng)承租人的續(xù)租請(qǐng)求落空時(shí)，遷移賠償金則為其最后的救濟(jì)途徑。換言之，賠償金相當(dāng)于承租人由于續(xù)租不能而遭受的損失，而該損失的金額在實(shí)踐中是需由專(zhuān)業(yè)鑒定人出具評(píng)估意見(jiàn)的。在《法國(guó)商法典》第L145-14條第1款確立了遷移賠償金的確定原則，等于承租人因無(wú)法續(xù)租而遭受的損失。第 2 款列舉的各項(xiàng)因素主要包括：營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值、合理的搬遷費(fèi)和重新開(kāi)業(yè)的費(fèi)用、以及購(gòu)置同等價(jià)值的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)需支付的交易稅費(fèi)，租賃場(chǎng)所的所有權(quán)人有證據(jù)證明損失少于此的除外。[8]由于遷移賠償金的數(shù)額確定對(duì)續(xù)租權(quán)影響甚大，金額過(guò)低將導(dǎo)致續(xù)租權(quán)形同虛設(shè)，金額過(guò)高將導(dǎo)致架空所有權(quán)的顧慮，承租權(quán)也將過(guò)分物權(quán)化，因此，在實(shí)踐中，法院不單單根據(jù)第2款規(guī)定的因素進(jìn)行判斷，而是運(yùn)用裁量權(quán)進(jìn)行綜合考慮，謹(jǐn)慎裁決。而豁免交付遷移賠償金的法定事由根據(jù)《法國(guó)商法典》第L145-17條要求“重大合法”，其中主要包括：一方面，承租人未交或延交租金及其他合理費(fèi)用、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租、未經(jīng)同意的重大改良添附行為等;另一方面，出租人行使收回權(quán)，即在房屋、場(chǎng)所的狀況已不適宜繼續(xù)出租;或者雖無(wú)不適宜出租的情形，但出租人決定收回后改建、重建或加高建筑物。[9]須注意的是出租人行使收回權(quán)需要根據(jù)不同情形決定是否承擔(dān)責(zé)任。上述法定事由實(shí)屬例外情形，在一般場(chǎng)合，出租人無(wú)法定理由不得拒絕續(xù)租，否則須向承租人支付遷移賠償金。

4.商事租賃續(xù)租權(quán)行使的限制

所有的權(quán)利都有一定的界限，續(xù)租權(quán)也不例外。1953年9月30日法令的第1條第1款確定了有關(guān)商用場(chǎng)所租賃立法的適用范圍，并被收錄入《法國(guó)商法典》，表現(xiàn)在《商法典》第L145-1條，條文表述如下：“本章規(guī)定適用于在其內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的房屋或場(chǎng)所的租賃合同，不論營(yíng)業(yè)資產(chǎn)是屬于商人，還是屬于《商事與公司注冊(cè)簿》上登記的工業(yè)經(jīng)營(yíng)者，或者屬于在《職業(yè)目錄》上登記的企所有權(quán)人?！庇纱丝芍胧估m(xù)租權(quán)得到適用，必須具備以下三個(gè)方面的條件：

（1）要有不動(dòng)產(chǎn)或場(chǎng)所的存在。

這里的不動(dòng)產(chǎn)是指有建筑的不動(dòng)產(chǎn)，因此，法令實(shí)際上是把沒(méi)有建筑的場(chǎng)地租賃排除出適用范圍，比如，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。而《法國(guó)商法典》第L145-1條里所使用的“場(chǎng)所”一詞是指有屋頂?shù)?、封閉的、有足夠面積可用以經(jīng)商的場(chǎng)所。這就把那些根本不能用于經(jīng)商的面積很小的場(chǎng)所的出租排除在適用范圍之外，例如，用于陳列商品的櫥窗的出租（格子鋪）。

（2）要有獨(dú)立的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)《法國(guó)商法典》第L145-1條的規(guī)定，只有在《商業(yè)與公司登記簿》上進(jìn)行了注冊(cè)登記的商人才享有延展商事租約的權(quán)利，由此可見(jiàn)，只有具備商人資格的承租人才能申請(qǐng)延展租約。并且，承租人需要在其承租的場(chǎng)所內(nèi)要開(kāi)展相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)來(lái)此的顧客提供服務(wù)，否則，即便場(chǎng)所租約沒(méi)有得到延展也不會(huì)因此丟失其顧客群體，換言之也就不需要法律對(duì)該類(lèi)商業(yè)承租者進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的保護(hù)。

（3）要有租賃合同的存在。

房屋租賃合同，是房屋出租人與承租人就房屋租賃有關(guān)權(quán)利、義務(wù)達(dá)成的合意。[10]這一條件簡(jiǎn)單明了，不會(huì)有操作上或理論上的問(wèn)題。但是，卻將幾類(lèi)租賃合同從續(xù)租權(quán)的適用范圍內(nèi)排除出去。例如，長(zhǎng)期租約、期限不滿(mǎn)兩年的租約以及臨時(shí)占用協(xié)議。長(zhǎng)期租約是指那些期限超過(guò)18年，并且可能長(zhǎng)達(dá)99年的租約。該類(lèi)租約不受續(xù)租權(quán)的保護(hù)。[11]法律如此規(guī)定是因?yàn)槌凶馊嗽谠擃?lèi)長(zhǎng)期租約中得到了足夠的利益補(bǔ)償，例如能夠長(zhǎng)時(shí)間以低于租賃價(jià)值的價(jià)格對(duì)場(chǎng)所進(jìn)行使用。而期限不滿(mǎn)兩年的租約同樣也被排除在續(xù)租權(quán)的適用范圍之外，這是由于該類(lèi)承租人的從事經(jīng)營(yíng)期限很短，所以推定該類(lèi)商人在短期性租約和其從事的經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)之間進(jìn)行了相應(yīng)的利益衡量后作出的選擇，認(rèn)為即便不能行使續(xù)租權(quán)也不會(huì)對(duì)其權(quán)益造成太大的損害。[12]而臨時(shí)占用協(xié)議由于其臨時(shí)性質(zhì)，即使是超過(guò)兩年的占有場(chǎng)所的協(xié)議，仍然不屬于續(xù)租權(quán)的適用范圍之內(nèi)。[13]

（三）小結(jié)

由上可知，《法國(guó)商法典》對(duì)商事租賃合同中續(xù)租權(quán)的各方面規(guī)定都已經(jīng)達(dá)到較高的立法水準(zhǔn)，能夠較好地維護(hù)雙方的地位和利益的平衡。雖然不可否認(rèn)的是，《法國(guó)商法典》還有其不足之處，但是對(duì)我國(guó)的商事租賃的續(xù)租制度設(shè)計(jì)仍有極大的借鑒意義。

三、建立和完善我國(guó)商事租賃續(xù)租權(quán)的立法思考

對(duì)于商事租賃，我國(guó)目前實(shí)務(wù)中由于缺乏有效的法律規(guī)定進(jìn)行規(guī)制，多數(shù)承租人與出租人事前約定的優(yōu)先承租權(quán)同樣面臨著法律依據(jù)匱乏，實(shí)踐效果不佳的境況。鑒于目前商事租賃的快速發(fā)展，其對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用，但是由于立法規(guī)制不足，導(dǎo)致出現(xiàn)限制商事租賃發(fā)展的境況。因此，建議在立法層面上對(duì)商事租賃進(jìn)行立法規(guī)范，將商事租賃實(shí)踐中廣泛存在的具有約定性質(zhì)的優(yōu)先承租權(quán)上升為法定性質(zhì)的續(xù)租權(quán)，減少實(shí)踐中意思自治的缺陷帶來(lái)的不良影響，平衡各方利益，使得合同最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)果達(dá)到實(shí)質(zhì)意義上的公平，以更好地促進(jìn)商事租賃的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前邁進(jìn)。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（一）商事租賃續(xù)租權(quán)的取得及其構(gòu)成要件

1.商事租賃續(xù)租權(quán)的取得

由前述可知，優(yōu)先承租權(quán)的可操作性不強(qiáng)，對(duì)承租人的保護(hù)力度不夠，因此，應(yīng)該在立法層面上將具有法定性質(zhì)的商事租賃續(xù)租權(quán)以立法的形式確立下來(lái)，以確保商事租賃承租人的利益得到確實(shí)可靠的保障，確保商事經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，推動(dòng)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

2.商事租賃續(xù)租權(quán)的構(gòu)成要件

（1）實(shí)質(zhì)要件

由于商事租賃續(xù)租權(quán)對(duì)承租人的優(yōu)待，注定該權(quán)利不能范圍過(guò)廣，否則易導(dǎo)致權(quán)利濫用，損害出租人的利益，導(dǎo)致利益天平失衡。要想獲得續(xù)租權(quán)的保障，承租人須滿(mǎn)足積極要件和消極要件。積極要件是指：首先，商事租賃合同的期限須達(dá)到一定的年限，否則，將視為沒(méi)有形成穩(wěn)定的顧客群體，即使沒(méi)有續(xù)租，也不會(huì)遭受太大的損失，沒(méi)有賦予法定續(xù)租權(quán)之必要。而對(duì)于短期租賃合同，由于時(shí)間較短，在訂立合同之初，承租人就應(yīng)該意識(shí)到短期租賃后極有可能遷鋪移址，此時(shí)，法律應(yīng)該尊重雙方當(dāng)事人的意思自治，不予介入，但是訂立合同之初就約定優(yōu)先承租權(quán)的除外。其次，在租賃場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)需實(shí)際運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，若無(wú)，則必然沒(méi)有形成穩(wěn)定的顧客群體，即便屆期不予續(xù)租也不會(huì)有任何影響。更為惡劣的是，不予經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，空置房屋，以圖轉(zhuǎn)租牟利者，不利于物盡其用和不動(dòng)產(chǎn)效益的有效發(fā)揮，若此時(shí)給予續(xù)租權(quán)保護(hù)，則法理不容。而消極要件是指：承租人無(wú)重大違約事由，例如不交納或不按時(shí)交納租金、不履行善良管理人的義務(wù)、未經(jīng)出租人同意擅自改變租賃物的用途以及未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租他人等，如有，則不應(yīng)使用續(xù)租權(quán)的相關(guān)規(guī)則。再者，如果出租人處于某些考慮要收回出租物，比如需要對(duì)租賃物進(jìn)行必要的翻修或重建等。其實(shí)質(zhì)是出租人的法定收回權(quán)與承租人的續(xù)租權(quán)之間的較量，對(duì)此，需根據(jù)具體的情形判斷出租人是否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（2）形式要件

在對(duì)商事租賃的制度設(shè)計(jì)中，可以參照法國(guó)商法規(guī)定。[14]若租期屆滿(mǎn)，雙方當(dāng)事人均無(wú)意思表示，則視為合同自動(dòng)延展，原租賃合同繼續(xù)有效;若租期屆滿(mǎn)前一定期間內(nèi)，出租人提出終止合同的通知或承租人未收到通知而提出續(xù)租的請(qǐng)求，則原租賃合同效力終止，至于是否簽訂新的租賃合同視不同情形而定。

（二）商事租賃之續(xù)租費(fèi)用

遷移賠償金和租金的金額確定問(wèn)題是續(xù)租權(quán)制度設(shè)計(jì)中非常關(guān)鍵的一環(huán)，若設(shè)計(jì)不當(dāng)，便會(huì)打破承租人與出租人之間的利益平衡。如果承租人續(xù)簽續(xù)租協(xié)議的要求被不動(dòng)產(chǎn)出租人拒絕，則后者需要支付高額的賠償金，同時(shí)這將導(dǎo)致后者不能承受此等代價(jià)而不再收回租賃物，導(dǎo)致租賃權(quán)過(guò)度物權(quán)化，若遷移賠償金過(guò)低，則會(huì)導(dǎo)致該制度形同虛設(shè)，對(duì)承租人沒(méi)有任何保護(hù)意義。因此，可以參照法國(guó)商法，拒絕續(xù)租的賠償金與承租人遭受的直接的、實(shí)際的損失相關(guān)聯(lián)起來(lái)，比如遷居的費(fèi)用、停止?fàn)I業(yè)帶來(lái)的虧損以及再次開(kāi)業(yè)的費(fèi)用等。而租金的確定更是重中之重，畢竟是租賃糾紛中最突出的問(wèn)題，應(yīng)以當(dāng)事人意思自治優(yōu)先，意思自治不成可訴至法院，由法院依照一定確定的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行利益衡量。

（三）續(xù)租權(quán)遭到侵害時(shí)的救濟(jì)渠道

在法國(guó)商法的規(guī)制下，承租人簽訂了租賃合同，也就獲得法定續(xù)租權(quán)的可靠保障，在出租人不拒絕續(xù)租的情形下，承租人只需保持沉默即可產(chǎn)生自動(dòng)續(xù)租的效果，若出租人拒絕續(xù)租，只要不存在商事租賃續(xù)租權(quán)的法定排除事由，那么承租人便可向出租人主張遷移賠償金。但是，在法國(guó)，這種遷移賠償金的數(shù)額稍微過(guò)高，有對(duì)承租人的過(guò)度保護(hù)的傾向。在參照法國(guó)商法的同時(shí)也要注意其弊端，以此為鑒，把握好出租人與承租人之間的利益天平平衡。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，建議該合理期間設(shè)計(jì)為三個(gè)月，當(dāng)承租人入駐新的營(yíng)業(yè)地址后，應(yīng)當(dāng)給予與原來(lái)的租賃場(chǎng)所面積一致的基本轉(zhuǎn)修費(fèi)用。承租人將得到3個(gè)月的平均營(yíng)業(yè)收入作為補(bǔ)償金，而這標(biāo)準(zhǔn)則為承租人在租賃合同屆滿(mǎn)前12個(gè)月內(nèi)的月平均營(yíng)業(yè)收入。這將成為對(duì)于承租人重構(gòu)顧客群體的補(bǔ)償。此外，還需對(duì)于承租人的搬遷費(fèi)用以及裝修待業(yè)期間其員工的基本工資予以支付作為補(bǔ)償。

四、商事租賃與續(xù)租制度的銜接與契合

法國(guó)商法對(duì)于商事租賃中續(xù)租權(quán)的制度設(shè)計(jì)中雖有不盡人意之處，但是盡可能地兼顧了司法介入和契約自由，獲得相對(duì)較好的經(jīng)濟(jì)效果，也提供一種借鑒模式。我國(guó)應(yīng)當(dāng)立足基本國(guó)情，借鑒國(guó)外的有益立法經(jīng)驗(yàn)，建立在商事租賃中有利于維持出租方和承租方的利益平衡并提高不動(dòng)產(chǎn)利用效益的續(xù)租權(quán)制度，在合同自由原則的基礎(chǔ)上，借助相關(guān)的立法協(xié)助，穩(wěn)定商事活動(dòng)的有序發(fā)展。一個(gè)公正而自由的市場(chǎng)，不僅需要尊重和維護(hù)雙方當(dāng)事人的意思自治，而且需要以公共政策解決市場(chǎng)處于絕對(duì)自由下所帶來(lái)的問(wèn)題，商事活動(dòng)需要立法予以適度的指引，對(duì)交易相對(duì)方之間的利益平衡予以維護(hù)，同時(shí)在維護(hù)社會(huì)公平正義時(shí)，更好地推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

注釋?zhuān)?/p>

[1]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第 4 冊(cè)，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998 年，第 186 頁(yè)。

[2]《中華人民共和國(guó)合同法》第217條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第218條：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

[3]《中華人民共和國(guó)合同法》第224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 15條：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第16條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

[4]陳翎：《淺析優(yōu)先承租權(quán)的法律定位》，華東政法大學(xué)，2014年，第3頁(yè)。

[5]《法國(guó)商法典》第L145-1條：本章適用于在其內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的房屋或場(chǎng)所的租賃合同，不論該營(yíng)業(yè)資產(chǎn)屬于商人，還是屬于《商事與公司注冊(cè)簿》上登記的工業(yè)經(jīng)營(yíng)者，或者屬于在《職業(yè)目錄》上登記的企所有權(quán)人，并且不論他們是否從事商業(yè)行為。第L145-8條：租賃合同的續(xù)租權(quán)，非在租賃場(chǎng)所內(nèi)的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)人，不得主張。按照本章第 8 節(jié)規(guī)定的情形發(fā)生改變的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)在租賃合同屆滿(mǎn)前的三年內(nèi)、或在第 L145-9 條規(guī)定的延展期屆滿(mǎn)前的三年內(nèi)被實(shí)際經(jīng)營(yíng)，有合法事由的除外。第L145-13條：在 1943 年 5 月 28 日“關(guān)于對(duì)外國(guó)人適用租賃合同和土地租賃合同”法律規(guī)定的條件下，外國(guó)國(guó)籍的商人、工業(yè)經(jīng)營(yíng)者或在《職業(yè)目錄》上登記注冊(cè)者，不得適用本章規(guī)定，除非曾在一戰(zhàn)和二戰(zhàn)中為法國(guó)軍隊(duì)或盟軍作戰(zhàn)、或子女擁有法國(guó)國(guó)籍。

[6]謝懷軾：《外國(guó)民商法精要》，北京：法律出版社，2006年版，第257頁(yè)。

[7]張谷：《商法，這只寄居蟹——兼論商法的獨(dú)立性及其特點(diǎn)》，《清華法治論衡》，2005年，第6輯，第38頁(yè)。

[8]《法國(guó)商法典》第L145-14條第1款：出租人可以拒絕續(xù)租。但出租人應(yīng)向承租人支付遷移賠償金，賠償金的數(shù)額與因不能續(xù)租遭受的損失相等，但第145-17條及隨后條款規(guī)定的例外情況除外;第2款：該賠償金主要包括按照行業(yè)習(xí)慣確定的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，以及可能支出的搬遷和重新開(kāi)業(yè)費(fèi)，還有購(gòu)置同等價(jià)值的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)所需支付的交易稅費(fèi)，所有權(quán)人有證據(jù)證明損失少于此的除外。

[9]《法國(guó)商法典》第L145-17條：一、在下列情形下，出租人可以拒絕續(xù)租，不必支付任何賠償金：1、讓承租人遷出有合法重大理由。2、已證明房屋經(jīng)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定，因衛(wèi)生問(wèn)題必須全部或部分拆除，或由于房屋的狀況問(wèn)題繼續(xù)占用將存在危險(xiǎn)。二、所有權(quán)人或其權(quán)利承受人重新建造的新不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)包含商業(yè)場(chǎng)所的，承租人在第 L145-19 條和第 L145-20 條規(guī)定的條件下有優(yōu)先承租權(quán)。

[10]高富平、黃武雙：《房地產(chǎn)法新論》，北京：中國(guó)法制出版社，2002年，第315頁(yè)。

[11]《法國(guó)商法典》第L145-3條：本章規(guī)定不適用于長(zhǎng)期租賃合同，但涉及租金調(diào)整的除外。

[12]《法國(guó)商法典》第L145-2條：在《規(guī)劃法典》第 L.214-2 條第 1 款中所指的兩年期限內(nèi)，對(duì)根據(jù)該法典第 L.214-1 條優(yōu)先取得的手工業(yè)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)、商業(yè)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)和商事租賃權(quán)，本章規(guī)定亦不適用。

[13]《法國(guó)商法典》第L145-2條：被宣告為公共用途后由行政機(jī)關(guān)取得，并且經(jīng)行政機(jī)關(guān)同意的房屋的臨時(shí)占用協(xié)議，本章規(guī)定不適用。

[14]《法國(guó)商法典》第L145-9條：適用本章規(guī)定的租賃合同，只因提前六個(gè)月提出的解租通知或續(xù)租請(qǐng)求終止效力，不適用《民法典》第 1736 條和第 1737 條。未提出解租通知或續(xù)租請(qǐng)求的，書(shū)面訂立的租賃合同在到期后默示延展。

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[1]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究第4冊(cè)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.

[2]羅結(jié)珍.法國(guó)商法典[M].北京：北京大學(xué)出版社，2015.

[3]謝懷軾.外國(guó)民商法精要[M].北京：法律出版社，2006.

[4]高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法新論[M].北京：中國(guó)法制出版社，2002.

[5]張谷.商法，這只寄居蟹——兼論商法的獨(dú)立性及其特點(diǎn)[J].清華法治論衡，2005，（06）.

（作者簡(jiǎn)介：黎耀斌，學(xué)歷學(xué)位：碩士，現(xiàn)職稱(chēng)：研究生，研究方向：民商法，工作單位：深圳大學(xué)法學(xué)院。）