褚紅梅

【摘要】? 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更屬于自發(fā)性政策變更，會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響。文章以恒順醋業(yè)為例，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的動因，基于恒順醋業(yè)2012—2018年公司年報數(shù)據(jù)，分析后續(xù)計量模式變更對企業(yè)的影響。研究發(fā)現(xiàn)后續(xù)計量模式的變更，能夠降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、加大企業(yè)利潤波動、增強企業(yè)融資能力，同時對會計人員的知識儲備和業(yè)務(wù)處理能力提出更高要求。針對公允估值變更引致的利潤波動和公允價值信息披露不充分的問題，提出可行性建議。對企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值的實務(wù)應(yīng)用具有借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】? ?計量模式變更;內(nèi)外動因;影響;投資性房地產(chǎn)

【中圖分類號】? F275? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）20-0037-04

企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有兩種，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則（CAS 3）實施十多年來，有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)大部分選擇成本模式，只有少部分選擇公允價值模式。目前江蘇A股上市公司僅有4家企業(yè)采用公允價值模式。其中兩家企業(yè)從有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之初就采用公允價值模式，另外兩家企業(yè)（恒順醋業(yè)和中南建設(shè)）一開始選擇成本模式，后續(xù)變更為公允價值模式。本文以恒順醋業(yè)為例，分析該公司為什么要對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行變更？這種變更又會帶來怎樣的影響。

一、 后續(xù)計量模式變更的動因

江蘇恒順醋業(yè)股份有限公司（以下簡稱“恒順醋業(yè)”）主營業(yè)務(wù)是醬醋調(diào)味品。除個別年份公司多元化經(jīng)營命途多舛，大部分年份業(yè)績平穩(wěn)。截至2018年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率25.45%，總資產(chǎn)2 850 364 487.59元，其中投資性房地產(chǎn)為391 939 800元，占資產(chǎn)的比重為13.75%。公司于2010年開始涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并采用成本模式進行計量，2012年公司變更計量模式為公允價值。當(dāng)前由其子公司鎮(zhèn)江恒順商城有限公司持有投資性房地產(chǎn)，收入來源于對外出租建筑物獲取的租金。2010—2012年公司凈利潤逐年下降且幅度較大，且 2012年財務(wù)費用高達(dá)1.37億元，恒順醋業(yè)選擇此時將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式從成本模式變更為公允價值模式，其動因如下：

（一）外在動因

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式從成本模式變更為公允價值模式的外在動因主要指企業(yè)基于客觀實際情況選擇變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。

1.市場環(huán)境的影響。雖然2010—2012年房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)過波動，但是江蘇省房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場價格總體仍然呈上升趨勢。恒順醋業(yè)新設(shè)立的子公司“鎮(zhèn)江恒順商城有限公司”主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為投資性物業(yè)，其所持有的投資性物業(yè)所在地段為江蘇省鎮(zhèn)江市主城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，市場氛圍成熟，房屋建筑物的價值增值較快，房產(chǎn)持有升值潛力大，活躍的房地產(chǎn)交易市場為投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)用提供了良好的土壤。加上公司計劃逐年增加商業(yè)地產(chǎn)的市場定位，因此市場環(huán)境客觀上開啟了公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的進程。

2.部門規(guī)章和規(guī)范性文件的影響。CAS 3沒有規(guī)定公允價值模式條件成熟時，企業(yè)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用何種后續(xù)計量模式，而是將選擇權(quán)交給了企業(yè)，由企業(yè)根據(jù)情況自行選擇，已經(jīng)采用的成本模式可以變更為公允模式，但是不可以反向變更。采用公允價值作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量也是目前國際通行的成熟做法。因此當(dāng)準(zhǔn)則所指的市場環(huán)境成熟時，恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。依據(jù)投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行），企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)數(shù)據(jù)資料收集和評估對象等具體情況恰當(dāng)選擇評估方法。恒順醋業(yè)2012年年報公布公司將針對不同物業(yè)，采用不同方法確定其公允價值。

（二）內(nèi)在動因

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式從成本模式變更為公允價值模式的內(nèi)在動因主要指企業(yè)基于自身主觀需要選擇變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。

1.提供有效的會計信息。2011年恒順醋業(yè)采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)賬面價值為222 325 494.55元，2012年投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式后，重新對2011年的年報進行追溯調(diào)整，調(diào)整后的投資性房地產(chǎn)賬面價值為256 504 621.03元，占公司總資產(chǎn)比重的7.73%。根據(jù)公司年報披露的資料：“按預(yù)計可使用年限30年，采用年限平均法計提投資性房地產(chǎn)折舊，預(yù)計凈殘值率為5%”，考慮到公司2012年新增的23 387 978.97元投資性房地產(chǎn)?？梢缘贸觯僭O(shè)2012年公司仍然采用成本模式作為投資性物業(yè)的后續(xù)計量模式，那么投資性房地產(chǎn)賬面價值約為2.39億元左右，而公允價值模式下投資性房地產(chǎn)賬面價值為291 398 200元，如果后續(xù)計量模式不變更，投資性房地產(chǎn)項目的賬面價值將比公允價值模式低22%左右。這是因為，成本模式下需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊（攤銷），賬面價值會不斷減少，無法客觀真實反映投資性物業(yè)的增值部分，一定程度上不利于投資者全面了解公司的實際資產(chǎn)狀況。相反，公允價值模式更能反映投資性房地產(chǎn)市場行情變動，為公司相關(guān)利益者提供更有效的決策依據(jù)。

2.縮小業(yè)績虧損幅度。公司在復(fù)合多元化經(jīng)營探索中損失慘重，2010年到2011年凈利潤減少71.39%，2012年形勢更加嚴(yán)峻，2012年1—9月份公司凈利潤降為9 340 310.52元，第四季度公司凈利潤進一步下降，公司面臨著2008年金融危機以來的第二次虧損，管理層經(jīng)營壓力巨大。因此在此時選擇公允價值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，會減小公司利潤的下降幅度。盡管隨后的年報數(shù)據(jù)顯示2012年公司的凈利潤沒能扭虧為盈，同比下降了659.67%，但是如果沒有投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益貢獻(xiàn)出的11 505 600元，虧損幅度會更大。

3.改善融資需求。除自有資金外，恒順醋業(yè)保障公司平穩(wěn)發(fā)展的資金主要來源于銀行貸款。預(yù)測2013年資金需求主要包括正常營運資金需求和項目技術(shù)改造投資資金需求兩個方面。在想方設(shè)法降低財務(wù)費用和運營成本的同時，需要積極拓展融資渠道，通過再融資、銀行存款等多種融資方式改善資金需求，而這些融資渠道需要公司具備一定的信用資質(zhì)和償債能力。2010年、2011年公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直超過警戒紅線，分別高達(dá)84.75%、85.45%，超高的資產(chǎn)負(fù)債率勢必進一步加劇恒順醋業(yè)的融資成本和難度。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后賬面價值增長20%以上，這意味著恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)抵押額可以增加上千萬元，投資性房地產(chǎn)抵押貸款額隨之增加，在一定程度上將改善企業(yè)的融資需求。

二、后續(xù)計量模式變更的影響

（一）對企業(yè)財務(wù)的影響

1.降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。公允價值模式下投資性房地產(chǎn)賬面價值上升會增加企業(yè)總資產(chǎn)，從而降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。年報數(shù)據(jù)顯示2010—2011年恒順醋業(yè)面臨著高債務(wù)風(fēng)險，其中，2012年資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下歷史新高的85.45%，2012年開始，伴隨公司逐步回歸主業(yè)，高額財務(wù)費用不斷下降，公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降。為了更清楚地找出投資性房地產(chǎn)公允價值模式變更對資產(chǎn)負(fù)債率的影響，我們先將恒順醋業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還原成成本模式，然后得出公允價值對資產(chǎn)負(fù)債率下降的影響程度。

由于公開數(shù)據(jù)無法獲得2012年恒順醋業(yè)是幾月份開始新增的23 387 978.97元投資性房地產(chǎn)，我們假定最遲12月份新增這項投資性房地產(chǎn)，成本模式下這筆新增的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)月不提折舊。恒順醋業(yè)在2013—2018年沒有增加或減少投資性房地產(chǎn)，為問題的分析帶來了便利。按照恒順醋業(yè)2011年、2012年對投資性房地產(chǎn)成本模式折舊攤銷披露的信息對2012—2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊。結(jié)果顯示，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后的2012—2018年確實使公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降的更多，尤其是2012年、2013年資產(chǎn)負(fù)債率分別多下降7.66%和7.69%。

2.加大企業(yè)凈利潤波動幅度。選擇公允價值模式可能會增加恒順醋業(yè)的凈利潤。2012—2018年公司的凈利潤分別為-57 782 963.53元、4 178 217 417.17元、80 987 964.80元、237 606 037.11元、168 261 045元、280 072 942.56元和303 843 292.39元。下頁表2表明投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益以及公允價值變動對凈利潤的影響程度。

我們注意到2012年和2014年公司的公允價值變動對凈利潤的影響為負(fù)數(shù)。2012年投資性房地產(chǎn)公允價值變動對凈利潤的影響為負(fù)數(shù)，主要是因為2012年巨額虧損，公允價值的選擇雖然增加了公司的利潤，但是未能扭轉(zhuǎn)虧損局面。2014年雖然比2013年公司盈利增長93.83%，但是公允價值變動損益卻降低183.97%，可能受2014年鎮(zhèn)江地區(qū)房地產(chǎn)市場下行調(diào)整的影響。2017年和2018年投資性房地產(chǎn)公允價值波動對凈利潤的影響大幅增長，2017年比2016年投資性房地產(chǎn)公允價值變動增加43 339 700元，增長了37倍多。而公允價值變動對凈利潤的影響也從0.69%增加到15.89%。究竟是什么原因?qū)е鹿蕛r值發(fā)生如此大波動呢？恒順醋業(yè)2017年報沒有直接披露公允價值突然大幅增長的原因，但是從年報對投資性房地產(chǎn)估值技術(shù)披露信息中可見一斑。恒順醋業(yè)在2017年年報中披露：“公司選擇采用收益法及市場法計量投資性房地產(chǎn)的公允價值”，而2012—2016年年報曾經(jīng)披露公司選用收益法計量投資性房地產(chǎn)公允價值。因此，2017年如此大的價值變動與公司的投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)變動有關(guān)。估值技術(shù)變動后2017年和2018年投資性房地產(chǎn)的公允價值變動對凈利潤的影響顯著增長。

3.增強企業(yè)融資能力。償債和盈利能力是影響企業(yè)融資的重要因素。先前的研究表明恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值計量在一定程度上降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。而企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的下降，會提高企業(yè)的償債能力，增強債權(quán)人對企業(yè)的信心，使企業(yè)更容易獲得外部融資。此外，抵押貸款也可以緩解企業(yè)的資金壓力。如表3所示，除2018年以外，2012—2017年，隨著投資性房地產(chǎn)價值增長，抵押額占投資性房地產(chǎn)比重穩(wěn)步上升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)抵押額絕對數(shù)呈逐年增加，以投資性房地產(chǎn)作為抵押獲得的貸款額度理論上也可以逐年增加，在一定程度上增強企業(yè)的融資能力。

（二）對企業(yè)財務(wù)人員的影響

1.會計人員面臨的業(yè)務(wù)處理更加復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更后，雖然不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷，也不需要計提減值準(zhǔn)備，但是業(yè)務(wù)處理和納稅調(diào)整更為復(fù)雜。（1）涉及更多會計科目。需要在“投資性房地產(chǎn)”一級科目下增設(shè)二級明細(xì)科目“成本”和“公允價值變動”，設(shè)置“公允價值變動損益”科目反映資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價值的變動情況等。（2）需要進行會計政策變更處理。2012年12月恒順醋業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更后，財務(wù)人員需要依據(jù)CAS 28有關(guān)會計政策變更的規(guī)定對企業(yè)2011年的留存收益、盈余公積、未分配利潤等追溯調(diào)整。（3）納稅調(diào)整更加復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更后，稅法仍遵循歷史成本原則，不認(rèn)投資性房地產(chǎn)持有期間的公允價值變動。稅法和會計處理方式的不同增加了財務(wù)人員期末所得稅納稅調(diào)整工作量。

2.會計人員需要具備資產(chǎn)評估專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)公允價值通常從以下三種途徑獲得：（1）依據(jù)專業(yè)評估的認(rèn)定;（2）企業(yè)自行評估;（3）根據(jù)第三方調(diào)查報告。專業(yè)評估機構(gòu)的評估更具專業(yè)性，其出具的評估結(jié)果更具客觀公正性，但是企業(yè)需要支付較高的評估費用。企業(yè)自行評估可以為企業(yè)節(jié)省一部分評估費用，但是自行評估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性值得關(guān)注。第三方調(diào)查是企業(yè)基于第三方調(diào)查結(jié)果獲得投資性房地產(chǎn)公允價值。

從節(jié)約成本的角度出發(fā)，恒順醋業(yè)最終選擇自行評估投資性房地產(chǎn)公允價值。2017年10月1日開始施行的投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（以下簡稱“評估意見”），去除了原先投資性房地產(chǎn)指導(dǎo)意見（試行）中的“注冊資產(chǎn)評估師”字樣，表明評估意見不僅針對注冊資產(chǎn)評估師，而是針對所有的評估人員，包括專業(yè)評估人員和非專業(yè)評估人員。雖然恒順醋業(yè)采用自行評估方式，同樣要遵守評估意見的規(guī)定。評估意見第二章第五條對評估人員提出了具體的要求，投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人員需要具備評估專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，如果缺乏特定投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相關(guān)知識和經(jīng)驗，應(yīng)當(dāng)借助專家工作以及第三方調(diào)查報告等以保證公允價值的可靠性。因此，恒順醋業(yè)能勝任投資性房地產(chǎn)自行評估的人員除了掌握會計專業(yè)知識，還應(yīng)具備房地產(chǎn)評估知識、資產(chǎn)評估知識等并積累相關(guān)實踐經(jīng)驗。

三、后續(xù)計量模式變?yōu)楣蕛r值后存在的問題

（一）估值技術(shù)的變更導(dǎo)致公允價值波動異常

投資性房地產(chǎn)公允價值的評估技術(shù)包括市場法、收益法和成本法。2010—2016年恒順醋業(yè)主要采用收益法評估投資性房地產(chǎn)價值，而2017年主要評估技術(shù)由收益法變更為收益法和市場法，屬于估計變更，無需追溯調(diào)整。2016年、2017年投資性房地產(chǎn)賬面價值分別為1 166 500元和44 506 200元，增長3 715.36%（37倍多）。考慮投資性房地產(chǎn)對外出租的合同基本為長期租賃合同，剔除2017年公允價值正常變動，可以推測投資性房地產(chǎn)賬面價值異常波動至少95%歸因于估值技術(shù)的變更，公允價值的大幅波動對公司的凈利潤產(chǎn)生重大影響，公允價值變動對凈利潤的影響從2016年的0.69%變?yōu)?017年的15.89%。不同的估值技術(shù)誠然會產(chǎn)生不同的估值結(jié)果，但是如此巨大的差異讓我們對該公司之前的投資性房地產(chǎn)公允價值估值持懷疑態(tài)度，如果不同估值技術(shù)下的評估結(jié)果能懸殊幾十倍，勢必為公司操控利潤留下了空間。如果估值技術(shù)應(yīng)用沒有問題，那么另外的解釋是恒順醋業(yè)當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的租金水平與該物業(yè)的市場銷售價格存在明顯背離，租售比低。

（二）公允價值信息披露不充分

估值技術(shù)的重要參數(shù)披露不充分。2012—2013公司沒有披露有關(guān)公允價值的估值技術(shù)、投資性房地產(chǎn)具體項目信息等。2014—2016年開始披露公允價值的評估技術(shù)為收益法，所使用的輸入值為第三層次不可觀測的輸入，但是對輸入值和估值流程等信息只是輕描淡寫地以“適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率”等披露。眾所周知，這些關(guān)鍵參數(shù)是基于一定假設(shè)和評估人員的主觀判斷之上的，直接影響投資性房地產(chǎn)公允價值評估結(jié)果。

估值技術(shù)變更信息披露不充分。2017年公司投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)發(fā)生變更，但是當(dāng)年的報表中并沒有單獨披露這一估值技術(shù)的變更及其變更的原因。只是在原先披露收益法的后面添加了“及市場法”四個字，然后在其后添加了一句“市場法選取一定數(shù)量的可比實例，將他們與評估對象進行比較，根據(jù)期間的差額對比實例成交價格進行處理后得到投資性房地產(chǎn)的市場合理價值”。盡管估值技術(shù)的變更使投資性房地產(chǎn)公允價值發(fā)生巨大的增幅，但是恒順醋業(yè)卻未能按照相關(guān)規(guī)定在報表中明確描述公允價值大幅波動的原因、2017年公司評估技術(shù)變更的原因、采用市場法評估的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息等。

信息披露隨意性大。以投資性房地產(chǎn)抵押相關(guān)信息為例，恒順醋業(yè)披露了2010年抵押的投資性房地產(chǎn)為學(xué)府路土地使用權(quán)，但未交代抵押金額。2012年之后則披露抵押金額，不再披露投資性房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物信息。2010—2014年披露了投資性房地產(chǎn)抵押貸款額，但是2015年之后沒有再披露抵押貸款額的具體金額。

四、相關(guān)建議

（一）加強自行評估公允價值的合規(guī)性管理

評估意見對勝任評估工作的評估人員應(yīng)具備的能力做了說明，即使企業(yè)選擇自行評估投資性房地產(chǎn)公允價值，也有必要對外披露企業(yè)評估人員的資質(zhì)情況，以體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)評估的合規(guī)性。企業(yè)需要在年度報告中披露從事房地產(chǎn)評估工作的具體部門、相關(guān)人員勝任能力評估說明、評估結(jié)果驗證說明等。上市公司自行評估投資性房地產(chǎn)工作時，除了自律遵守投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、公允價值準(zhǔn)則等企業(yè)會計準(zhǔn)則外，同樣要符合評估意見、上市公司信息披露管理辦法等文件規(guī)定，確保投資性房地產(chǎn)公允價值自行評估的合規(guī)性。

（二）規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值信息披露

規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值信息披露需要政府相關(guān)部門和企業(yè)共同努力。（1）相關(guān)部門要加強解釋性文件的制定，并對信息披露進行管制。雖然CAS 39應(yīng)用指南已對企業(yè)應(yīng)該披露哪些投資性房地產(chǎn)公允價值信息以及信息內(nèi)容披露到何種程度等做出解釋。諸如“持續(xù)和非持續(xù)第三層次公允價值計量項目，采用的估值技術(shù)和重要參數(shù)的定性及定量信息披露”，指南中列示了可參考的公允價值披露計量格式和第三層次公允價值計量的定量信息表，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露詳細(xì)的資本化率、公式模型等定量定性信息，但是目前部分上市公司年報中披露的公允價值信息不完整，例如恒順醋業(yè)沒能夠披露第三層次公允價值計量的具體定量信息。因此，相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度，提高公允價值信息披露的透明性，尤其是最高層次的信息披露必須詳細(xì)，盡量減少評估過程中主觀隱瞞造成的“信息不對稱”。（2）企業(yè)有必要披露有助于報告使用者恰當(dāng)使用公允價值評估結(jié)果的信息。按照CAS 3、CAS 39、評估意見、上市公司信息披露管理辦法等規(guī)定主動充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值信息。如果估值技術(shù)發(fā)生變更，公司應(yīng)當(dāng)依規(guī)及時披露這一變更以及變更的原因。自愿信息披露也要注意連續(xù)性，防止信息披露的隨意性給報告使用者帶來困惑。

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