李飛

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 盈利能力? 探討

一、前言

我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境越發(fā)激烈，競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越強(qiáng)。一個(gè)企業(yè)的綜合實(shí)力高低，可以通過(guò)企業(yè)的盈利能力來(lái)體現(xiàn)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人和外部的專業(yè)人員都可以通過(guò)分析企業(yè)的整體盈利能力來(lái)判斷企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α奈覈?guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合盈利能力來(lái)看，整體是呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，但是從目前我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，雖然企業(yè)的盈利水平在不斷的提升，但伴隨著市場(chǎng)的波動(dòng)性和我國(guó)出臺(tái)的一些政策來(lái)看，盈利水平也漸漸呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)了。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，分析盈利能力的組成因素對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展來(lái)說(shuō)就是非常重要的，可以直接揭示出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所存在的一些問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度快，行業(yè)的成熟度也越來(lái)越高。從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上存在的一個(gè)潛在性缺陷就是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，這就給企業(yè)造成了資金的連續(xù)性問(wèn)題，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就可能面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的內(nèi)涵和影響因素

對(duì)于絕大多數(shù)行業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利能力所代表的就是利用企業(yè)的資金通過(guò)一系列的升值手段實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)，屬于企業(yè)的增值能力。對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行分析時(shí)，主要是通過(guò)分析年收益的組成結(jié)構(gòu)、金額和數(shù)量的關(guān)系等。不同的房地產(chǎn)企業(yè)都有些不同的經(jīng)營(yíng)理念，一開(kāi)始籌建起來(lái)的規(guī)模和投入的資金量也是不相同的，這就導(dǎo)致了企業(yè)在進(jìn)行利潤(rùn)分析時(shí)，不能從一個(gè)橫向的角度去進(jìn)行分析和衡量，比較出來(lái)的結(jié)果的參考性就不足。專業(yè)的人員和企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力的判斷時(shí)，所必須依靠的數(shù)據(jù)額是非常多的，要從企業(yè)的多個(gè)方面進(jìn)行分析才能得出一個(gè)大概的估計(jì)結(jié)果。因此，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合利潤(rùn)率這個(gè)因素一起來(lái)判斷企業(yè)的盈利能力的高低。

能夠影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力的因素非常多，但總結(jié)來(lái)看，可以歸納為兩個(gè)方面的因素。首先，是企業(yè)的內(nèi)部因素，主要是探究企業(yè)的內(nèi)部管理制度，長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)的盈利模式以及企業(yè)目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)。企業(yè)在構(gòu)建盈利模式時(shí)，主要也是通過(guò)將企業(yè)內(nèi)部資源和外部資源進(jìn)行結(jié)合，然后給企業(yè)創(chuàng)造出更大的價(jià)值和利益。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更高的收益，其盈利模式的選擇尤為重要，是企業(yè)獲利的關(guān)鍵性元素。另外，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)非常大，這個(gè)行業(yè)對(duì)于資金的渴求度非常高，資金的使用頻率很高，項(xiàng)目所占用的時(shí)間非常長(zhǎng)。因此，企業(yè)在選擇盈利模式和資本結(jié)構(gòu)時(shí)一定要慎重，企業(yè)的結(jié)構(gòu)反應(yīng)出了資金的結(jié)構(gòu)，也就反映出了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)，差異性非常大。企業(yè)面臨的外部因素主要指的是國(guó)家的一些相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)大發(fā)展和盈利情況都受到了企業(yè)相關(guān)政策的控制，國(guó)家政策的方向通常也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的對(duì)策

（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變能力

在提升房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力的對(duì)策上，首先要做的就是建立企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式的日漸復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)管理，讓員工具備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力和應(yīng)變的能力。從目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，由于近年來(lái)我國(guó)的土地價(jià)格越來(lái)越高，企業(yè)所需要繳納的稅務(wù)也越來(lái)越重，造成了目前整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率都比較低。因此，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重新估算企業(yè)的盈利能力和轉(zhuǎn)化盈利模式，盡力發(fā)揮出企業(yè)本身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，不斷的提升企業(yè)管理層的管理能力和辦事效率，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)研，了解客戶的需求，這樣才能針對(duì)性的提出方案，促進(jìn)銷售，提升企業(yè)的盈利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）建立股東溝通機(jī)制，加強(qiáng)危機(jī)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍非常廣，遍布全國(guó)各地，很多房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品都具有非常高的質(zhì)量和水平，口碑也非常好，受到了我國(guó)國(guó)民的深度關(guān)注和認(rèn)可。但是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，和股東之間進(jìn)行深度溝通，建立股東溝通的機(jī)制，企業(yè)發(fā)生的重大事項(xiàng)和即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)當(dāng)及時(shí)的和企業(yè)的股東進(jìn)行溝通交流。在股東和企業(yè)管理者的溝通之下，企業(yè)可以進(jìn)一步深化危機(jī)意識(shí)，及時(shí)規(guī)避企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立完善的股權(quán)激勵(lì)制度，健全績(jī)效考評(píng)體系

大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的，其中一個(gè)最大的問(wèn)題就是企業(yè)的股權(quán)分散化比較嚴(yán)重。企業(yè)的管理人員占有企業(yè)股權(quán)的份額很小，很多還是處于零持股的狀態(tài)，這種股權(quán)分配形式對(duì)于企業(yè)管理層的工作積極性來(lái)說(shuō)調(diào)動(dòng)不高。在這樣的情況下，就可能出現(xiàn)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式就是建立完善的股權(quán)激勵(lì)制度，對(duì)企業(yè)的高級(jí)管理人員進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該建立健全的績(jī)效考評(píng)體系，通過(guò)績(jī)效考評(píng)，對(duì)企業(yè)的高管人員進(jìn)行績(jī)效考核，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施來(lái)貫徹評(píng)價(jià)結(jié)果。從管理人員的角度上來(lái)說(shuō)，自己的利益和公司的利益形成了同方向的利益關(guān)系，高管人員在運(yùn)作公司的時(shí)候就會(huì)更加的站在企業(yè)利益的角度上進(jìn)行考慮，提升企業(yè)的盈利能力，增加企業(yè)的利潤(rùn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，不僅可以進(jìn)一步的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，提升企業(yè)的利潤(rùn)，也會(huì)提升國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

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