鄔磊

【摘 要】 房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)不可或缺的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，它的完善和發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著十分重要的作用，但由于時(shí)間和地域等限制，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)在方法和管理過(guò)程中還需要不斷的完善和創(chuàng)新發(fā)展，現(xiàn)行采用的市場(chǎng)法、成本法、收益法還存在著諸多的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。本文在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行了較為深入的研究調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的不足進(jìn)行分析，并且探討了相應(yīng)的完善措施與建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 估價(jià)方法 改進(jìn)措施

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)日益增長(zhǎng)，我國(guó)現(xiàn)行主要采用常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法。相對(duì)于西方先進(jìn)國(guó)家而言，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時(shí)估價(jià)方法也存在著一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題在一定的程度上限制了估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果和實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生了一些偏差，以下為現(xiàn)行常用的幾種評(píng)估方法存在的問(wèn)題與不足與改進(jìn)措施的建議。

一、比較法存在的常見問(wèn)題

（一）個(gè)別因素范圍有待更新

我國(guó)的評(píng)估相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定，要對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個(gè)別的因素來(lái)進(jìn)行合理的修正，并且在相應(yīng)的規(guī)范當(dāng)中詳細(xì)的列出了房地產(chǎn)個(gè)別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時(shí)間較久，隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)等，這些新問(wèn)題的出現(xiàn)老規(guī)范并沒(méi)有給出相應(yīng)的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對(duì)于房產(chǎn)交易而言，低利率是促進(jìn)市場(chǎng)交易，在正常的供需情況下會(huì)引起房產(chǎn)價(jià)格的上升，然而在修正價(jià)格時(shí)并沒(méi)有考慮這個(gè)因素，這對(duì)于房地產(chǎn)的估價(jià)而言是會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。

（二）估價(jià)存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)比較法一般情況下是將估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格與過(guò)去成交的交易實(shí)例市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，但是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前的交易實(shí)例也僅僅能夠代表過(guò)去市場(chǎng)上的價(jià)格，過(guò)去的市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)現(xiàn)在和未來(lái)的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能完全體現(xiàn)出市場(chǎng)未來(lái)的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價(jià)格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過(guò)時(shí)間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價(jià)也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個(gè)商品交易對(duì)象，價(jià)格隨著供求變化而變化，對(duì)于這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)估價(jià)并不十分準(zhǔn)確。目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在著比較嚴(yán)重的脫節(jié)情況，一手房的價(jià)格和二手房的價(jià)格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價(jià)和租金脫節(jié)，相對(duì)于國(guó)際公認(rèn)的租售比警戒線，我國(guó)的租售比要低的多，這樣也會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，存在嚴(yán)重的“泡沫”。這個(gè)問(wèn)題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來(lái)看市場(chǎng)比較的方法并不完全合理，所以市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際上不是長(zhǎng)久穩(wěn)定的價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)是目前很難進(jìn)行相應(yīng)有效的評(píng)估，如果估價(jià)師對(duì)象類似實(shí)例較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時(shí)就更加需要仔細(xì)的考慮一下未來(lái)市場(chǎng)可能發(fā)生的一些情況。

二、成本法存在的問(wèn)題

成本法作為三大估價(jià)方法之一，現(xiàn)今廣泛運(yùn)用于評(píng)估實(shí)務(wù)中，隨著所接觸的評(píng)估項(xiàng)目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的系列問(wèn)題。

（一）折舊的計(jì)算未體現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，尤其是一線城市或者發(fā)達(dá)城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評(píng)估物業(yè)時(shí)，運(yùn)用成本法時(shí)往往容易遺漏對(duì)各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟(jì)、功能、物質(zhì)等折舊的計(jì)算，往往這些方面的折舊對(duì)估值會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這會(huì)使得評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性有所下降。

（二）方法使用前提的局限性

眾所周知，成本法的使用是以市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運(yùn)用。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快且并未達(dá)到均衡，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大大高于成本，此時(shí)的評(píng)估價(jià)值也是不準(zhǔn)確的。

（三）未考慮最高最佳用途的情況

成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒(méi)有考慮其最高最佳使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒(méi)有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持一致。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場(chǎng)價(jià)格大大高于成本法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)務(wù)情況，此時(shí)僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來(lái)考慮則對(duì)價(jià)值的評(píng)估會(huì)有一定的局限。

（四）忽略無(wú)形價(jià)值的影響

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅僅包括實(shí)物價(jià)值而且還有其無(wú)形價(jià)值。很多時(shí)候，我們?cè)谶\(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，很多時(shí)候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財(cái)務(wù)成本等等，認(rèn)為這些成本簡(jiǎn)單相加就構(gòu)成了其價(jià)值。其實(shí)不然，這些成本的累加僅僅是構(gòu)成了其有形價(jià)值，而忽略了其無(wú)形價(jià)值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無(wú)形價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有可能是巨大的，另一方面，學(xué)位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對(duì)高品質(zhì)的學(xué)位房趨之若鶩，相關(guān)物業(yè)的房?jī)r(jià)也水漲船高。如若沒(méi)對(duì)這方面無(wú)形價(jià)值進(jìn)行合理的考量。估價(jià)結(jié)果將會(huì)和其他估價(jià)方法的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生巨大差異。 因此忽略無(wú)形價(jià)值的影響將對(duì)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生誤差。

三、收益法存在的問(wèn)題

（一）估價(jià)人員對(duì)各類收益、資本化率的確定困難

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價(jià)人員的水平和經(jīng)驗(yàn)很多時(shí)候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)也是缺少的。對(duì)收益的內(nèi)涵把握不夠準(zhǔn)確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測(cè)算不準(zhǔn)確。對(duì)市場(chǎng)的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動(dòng)的把握不準(zhǔn)。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致最終估價(jià)結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對(duì)估價(jià)人員的技術(shù)水平有著較高的要求。

（二）收益年限的確認(rèn)與規(guī)范的沖突

在我國(guó)，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對(duì)一般情況而言，影響其實(shí)不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史遺留問(wèn)題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢(shì)必會(huì)大于土地使用年限，這時(shí)參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價(jià)值有可能就會(huì)大打折扣。這樣一來(lái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實(shí)價(jià)值的情況，收益年限的確認(rèn)就會(huì)使得評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。

四、改進(jìn)措施

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，行業(yè)相對(duì)而言越來(lái)越成熟。國(guó)家的房地產(chǎn)政策，利率波動(dòng)、社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)際環(huán)境等各方面的影響也越加繁多，近幾年的“房住不炒”的大背景持續(xù)深化下，評(píng)估行業(yè)也更加規(guī)范，趨穩(wěn)。另一方面在房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)就需要多方面考慮，也需要對(duì)以前存在的問(wèn)題在現(xiàn)有的大環(huán)境下進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，以提升整個(gè)行業(yè)的地位與發(fā)展。

（一）市場(chǎng)比較法的完善措施

第一，市場(chǎng)比價(jià)法需要及時(shí)更新補(bǔ)充個(gè)別因素。在進(jìn)行房產(chǎn)的價(jià)格修正時(shí)，除了要按照相關(guān)的規(guī)范對(duì)必須的個(gè)別因素進(jìn)行修正外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響因素的多元化的情況下，租約情況（租金內(nèi)涵）、利率浮動(dòng)、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)高低等，進(jìn)行必要的修正。通過(guò)對(duì)規(guī)定內(nèi)的個(gè)別因素及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及交易中產(chǎn)生的相關(guān)新的因素不斷修正，使得最終修正結(jié)果更加精準(zhǔn)及合理。

第二，市場(chǎng)比較法有時(shí)未考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，例如在2015年“330”政策實(shí)施后，全國(guó)各地房?jī)r(jià)猛漲，業(yè)主報(bào)盤居高不下，市場(chǎng)暫未有足夠成交案例跟進(jìn)支撐的情況下，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)根據(jù)此時(shí)的情況進(jìn)行減價(jià)修正，以確定一個(gè)合理的估值。碰到市場(chǎng)起伏較大的時(shí)候，可由機(jī)構(gòu)內(nèi)或者行業(yè)內(nèi)的對(duì)市場(chǎng)價(jià)格了解深入估價(jià)師交流研討，對(duì)當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)的把握和價(jià)值尺度的衡量，以及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判。此時(shí)評(píng)估時(shí)我們需遵從三個(gè)已成交的可比實(shí)例原則來(lái)進(jìn)行案例選取。若短期內(nèi)成交案例較少，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)盡量去選擇一些價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前的交易案例來(lái)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)橐酝山坏陌咐鄬?duì)當(dāng)下成交的偶然案例而言泡沫的成分會(huì)相對(duì)低很多。

（二）成本法的完善措施

第一，成本法的改進(jìn)，我們要充分的考慮各個(gè)情況對(duì)估值產(chǎn)生的相關(guān)影響。首先，我們要及時(shí)考慮到房地產(chǎn)的實(shí)際情況，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，我們要考慮其折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊、物質(zhì)折舊、合理準(zhǔn)確的計(jì)算，這部分的折舊價(jià)值對(duì)我們的評(píng)估價(jià)值的影響是十分重要的，以免造成評(píng)估結(jié)果偏高的情況。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的市場(chǎng)，長(zhǎng)期均衡的假設(shè)前提往往是不符合實(shí)際情況的，這時(shí)候，我們要根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)期的市場(chǎng)情況，根據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行合理的調(diào)整。

第二，我們要結(jié)合實(shí)際情況，現(xiàn)在很多物業(yè)都會(huì)考慮其最高最佳使用的狀態(tài)，這時(shí)候，我們并不能依據(jù)規(guī)范或者相關(guān)其他情況一概而論，對(duì)于合理的良好的現(xiàn)在用途，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，要對(duì)這一原則盡量一定的考慮，這樣才可以使得估價(jià)結(jié)果更貼近實(shí)際和具有說(shuō)服力。

第三，我們往往忽略了無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，我們可以考慮正的外部性影響，通過(guò)市場(chǎng)法的調(diào)查，來(lái)對(duì)相對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行合理的修正，設(shè)置合理的調(diào)整因素和調(diào)整系數(shù)，從而得出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，而不是僅僅盯著其實(shí)物價(jià)值。

（三）收益法的完善措施

培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)從業(yè)人員，要對(duì)市場(chǎng)正常，相關(guān)信息，對(duì)未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)狀況等有一定的了解和認(rèn)識(shí)，各評(píng)估機(jī)構(gòu)可以對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)和再學(xué)習(xí)，多跑盤，多實(shí)操，在實(shí)際項(xiàng)目中不斷的積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，這樣才能更好的掌握科學(xué)的估價(jià)方法。另一方面，當(dāng)出現(xiàn)建筑物耐用年限大于土地使用權(quán)年限的情況時(shí)，我們應(yīng)該合理的調(diào)整估價(jià)技術(shù)路線。結(jié)合規(guī)范和國(guó)家政策以及實(shí)際情況作出相應(yīng)的估價(jià)假設(shè)。在每種合理假設(shè)的情況下得出符合實(shí)際情況的估價(jià)結(jié)果，不要僅僅局限于以往的老思路，多做假設(shè)，多思考，多創(chuàng)新，這樣收益法才能運(yùn)用的更加客觀合理。

結(jié) 語(yǔ)

改革開放以來(lái)短短幾十年，我國(guó)現(xiàn)代化，科技經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得我們房地產(chǎn)行業(yè)，評(píng)估行業(yè)也得到了長(zhǎng)租的發(fā)展。不同的階段，市場(chǎng)的狀態(tài)和關(guān)鍵點(diǎn)也是不一樣的。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和西方國(guó)家百年發(fā)展相比較而言，我國(guó)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間尚短，理論和制度的有大量的不足之處，評(píng)估人才的稀缺，行業(yè)技術(shù)水平的提升等也是面臨十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。近年來(lái)隨著估價(jià)師考試的嚴(yán)格選拔，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，估價(jià)協(xié)會(huì)以及各大評(píng)估機(jī)構(gòu)的不懈努力，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也在不斷進(jìn)步跟緊世界的步伐。作為一名從業(yè)六年的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，本職工作一直負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估值定價(jià)這一塊，隨著市場(chǎng)的不斷變化，政策的多樣性，以及物業(yè)類型的復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的多樣性等問(wèn)題的突出，這也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)工作者提出了比較高的要求，需要不斷的在每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)來(lái)解決問(wèn)題。需要房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)者不斷完善和改進(jìn)目前的估價(jià)方法，使得評(píng)估方法更科學(xué)、客觀、公正，更貼合實(shí)際情況，使得估價(jià)行業(yè)越來(lái)越專業(yè)，往更好的方向快速發(fā)展。

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