南方周末記者 劉詩洋 發(fā)自北京

2019年11月11日，有媒體報(bào)道稱，根據(jù)深圳稅務(wù)局消息，從即日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。隨后深圳住建委及稅務(wù)局公開回應(yīng)，此消息屬實(shí)。

此次調(diào)整官方暫時(shí)沒有發(fā)布文件。此前，按照深圳2015年出臺的政策，是否繳納“豪宅”稅除了設(shè)定面積、容積率之外，還要依據(jù)政府設(shè)定的價(jià)格判斷，例如羅湖超過390萬、福田超過470萬、南山超過490萬等。

“豪宅稅”一般指非普通住宅與普通住宅之間的稅收優(yōu)惠差異。二者之間的主要差異，是一項(xiàng)以“出售價(jià)”與“買入價(jià)”差額5.6%計(jì)算的增值附加稅。

如果以一套買入價(jià)為300萬，售價(jià)為500萬的滿兩年非普通住宅計(jì)算，僅增值附加稅一項(xiàng)就高達(dá)11.2萬元。調(diào)整后，只要面積和容積率滿足上述條件，交易者就可以省下這筆費(fèi)用。

此外，普通住宅的界定，還關(guān)系到首付比例，各地的規(guī)定五花八門。

以北京為例，在同為首套的前提下，普通住宅首付三成，非普通住宅首付四成；二套的差別就更大，非普通住宅需要一次交八成首付，而普通住宅則只需要六成。

深圳的政策調(diào)整，打破了以各區(qū)域房價(jià)為基準(zhǔn)作為“豪宅”衡量標(biāo)準(zhǔn)的慣例，也引發(fā)了人們對普通住宅認(rèn)定政策的關(guān)注。

由于政策制定時(shí)間早，房價(jià)上漲速度快，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以北京目前標(biāo)準(zhǔn)（2014年制定），全市有超過80%的房子都是“豪宅”。

豪宅稅從何而來？

來北京多年、在互聯(lián)網(wǎng)公司上班的張莉，從未聽說過“豪宅稅”的說法，她接觸過的中介或銷售也不會(huì)主動(dòng)介紹自己的項(xiàng)目到底是不是普通住宅。

直到最近，看到新聞，張莉才知道自己買的居然是“豪宅”?！拔屹I的是限競房，89平米，快到六環(huán)了，居然也算豪宅，也要四成首付”。

全國普通住宅的認(rèn)定雖然由來已久，但各地的叫法不同，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和代價(jià)也不盡相同。

2005年5月，為了將基本居住與高端供應(yīng)之間的稅費(fèi)區(qū)分開，住建部首次發(fā)文提出對“普通住宅”和“非普通住宅”分別征稅，文件規(guī)定，建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的，可以享受優(yōu)惠政策。

根據(jù)規(guī)定，自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年的，再次出售是按取得收入的全額征收營業(yè)稅。超過2年（含2年）的，普通住宅免征營業(yè)稅，非普通住房則按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

這份名為《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》的文件，此后成為各地住建委、稅務(wù)局的參考標(biāo)準(zhǔn)。但這份文件從一開始就沒有提及，要以價(jià)格區(qū)分“豪宅”，只表示各地可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)節(jié)設(shè)限，但向上浮動(dòng)比例不得超過20%。

隨著房價(jià)快速上漲，各地開始在普通住宅認(rèn)定中加入價(jià)格因素。一線城市中最先調(diào)整的是北京——2008年，北京要求除滿足1.0容積率，140平米以下之外，還規(guī)定按環(huán)線和房屋總價(jià)將全市劃為四檔。凡超出任意一項(xiàng)，均視為非普通住宅。

此后全國各地陸續(xù)參照北京模板以價(jià)格設(shè)限。北京和深圳都經(jīng)歷過三輪標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，但與深圳2015年的規(guī)定相比，北京、上海劃定的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更低。目前北京仍執(zhí)行2014年標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對單價(jià)和總價(jià)作出限制，五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元、總價(jià)468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元、總價(jià)374萬元；六環(huán)外為單價(jià)23760元，總價(jià)281萬元。

深圳的標(biāo)準(zhǔn)也陸續(xù)調(diào)整過三次。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳平均房價(jià)自2015年至今已整體上漲50%，這導(dǎo)致越來越多的房子“被豪宅”。

房價(jià)上行，“豪宅稅”又如芒在背，陰陽合同便開始在二手房交易領(lǐng)域流行起來。

深圳一位中介公司高管告訴南方周末記者，在2018年3月執(zhí)行“三價(jià)合一”之前，許多客戶都會(huì)主動(dòng)詢問能否幫助出兩份合同，以此來做低成交價(jià)。有的甚至要求做三份合同，一份正常交易，一份用來評貸款，另一份則用于網(wǎng)簽備案，以此避稅。市場需求之大，甚至在中介之間還誕生了小中介，專門幫辦陰陽合同。

此外，“豪宅稅”也一定程度上影響了市場供應(yīng)。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文指出，三價(jià)合一之后，2018年深圳總價(jià)在500萬元以上的二手房，僅成交27%。他認(rèn)為大量的二手供應(yīng)因?yàn)椤氨缓勒倍鵁o法快速成交，大量購房者轉(zhuǎn)向了更偏更遠(yuǎn)的“老破小”。

“被豪宅”現(xiàn)象

在深圳取消價(jià)格認(rèn)定之前，“被豪宅”的現(xiàn)象其實(shí)早已全面進(jìn)入中國一線城市的住宅市場。在北京，甚至近年來北京推出的限制售價(jià)的限競房項(xiàng)目，也有不少被劃入豪宅范疇。

“按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)外兩三萬，新房就得去周口店那邊了吧?！痹趶埨虻目捶坑洃浝铮瑥?018年到現(xiàn)在入市的限競房幾乎全都在五環(huán)外，且定價(jià)基本都在4萬-5萬元/平方米，她的房子是2018年底買的，位置在順義區(qū)五六環(huán)之間，政府限價(jià)54000元/平方米。

簡單對比均價(jià)就能發(fā)現(xiàn)政策與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的幅度之大。以鏈家統(tǒng)計(jì)的區(qū)域二手房價(jià)格，北京五六環(huán)之間接近均價(jià)31000元/平方米門檻的，僅有房山一個(gè)區(qū)。房山區(qū)地處北京西南，面積2019平方公里。該區(qū)最遠(yuǎn)的地方，距離北京市中心超過100公里。

而在五環(huán)內(nèi)，幾乎所有的房子都算“豪宅”。均價(jià)最便宜的區(qū)也在5萬元/平方米以上，其中西城區(qū)的平均價(jià)格早已突破10萬元每平方米。

深圳的情況與此類似，以安居客統(tǒng)計(jì)的11月深圳二手房均價(jià)54500元/平方米計(jì)算，想在深圳買一套90平的房子，需要490萬以上，這意味著，就連市場平均價(jià)也超過了政府劃定的普通住宅最高標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

在李宇嘉看來，政府的評估機(jī)構(gòu)其實(shí)一直在按季度測算新的豪宅線，希望剛需、改善能避免“被豪宅”。之所以從2015年之后沒再動(dòng)，是因?yàn)椤昂勒€”調(diào)還是不調(diào)，常被解讀為調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)前，房住不炒、遏制房價(jià)過快上漲仍是政府調(diào)控樓市的主要思路。此前，深圳住建局也曾就此問題公開回應(yīng)，調(diào)整普通住宅認(rèn)定，是堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降負(fù)精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。需要特別強(qiáng)調(diào)說明的是，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策。

深圳先行一步，但更多城市仍然保持原狀。北京一家房企營銷負(fù)責(zé)人對南方周末記者說，現(xiàn)在北京限競房供應(yīng)多，競爭大，產(chǎn)品大部分都是90平以下，相比擔(dān)心稅費(fèi)，更多的人還是難在首付上，多一成首付可能就少一成客戶。這也是這種政策性住房反而不能快速消化的原因之一。