趙喜梅

隨著我國不動產統(tǒng)一登記制度的完善，我國的房地產經(jīng)濟市場得到了有效的發(fā)展。然而，目前我國的社會民眾對于不動產統(tǒng)一登記制度尚未完全理解，還存在著很多不了解的問題。不動產統(tǒng)一登記制度作為一項基礎性制度，是切實保護公民合法財產權益，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰，權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現(xiàn)代產權制度，夯實社會主義房地產市場經(jīng)濟基礎具有重要意義。對于房地產經(jīng)濟的發(fā)展有著較為顯著的作用，本文就不動產登記制度下的房產經(jīng)濟發(fā)展進行分析，希望提供一些有效的意見。

自2015年3月不動產統(tǒng)一登記制度破冰啟航至今，我省不動產統(tǒng)一登記工作摸索前行三年有余，各市不動產登記機構在地方黨委政府的大力支持下，積極創(chuàng)新，勇于擔當，主動作為，在不動產登記實踐中形成了諸多行之有效的做法。與此同時，問題與成效交織并存，阻力與障礙疊加放大，尤其在長期分散登記中，因相關環(huán)節(jié)不規(guī)范、不完善、不到位等導致的登記發(fā)證難題備受輿論和熱議，在一定程度上制約著不動產登記工作的健康有序推進，甚至引發(fā)誤解誤讀。目前我國的不動產統(tǒng)一登記制度在進行實施的過程當中，遇到了不同程度上的問題。而房地產作為最主要的代表，從房地產的價值以及整個房地產的經(jīng)濟發(fā)展狀況，可以了解到不動產登記制度進行實施時所帶來的影響。因此，房地產公司應該制定相應的計劃，引入新型的理念，轉型升級，尋找結構性機會對于不動產登記制度進行合理的分工與管理，從而才能推動房地產經(jīng)濟的快速發(fā)展。

一、不動產登記制度對房地產經(jīng)濟的影響

國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度，這是物權法明確規(guī)定的原則?！恫粍赢a登記暫行條例》出臺，意味著以登記的事實來確定物權變動有了具體的操作性方案，作為我國《物權法》確定的一項新制度，其最主要的制度目的與制度價值，是保護合法產權、防止交易風險，以滿足市場經(jīng)濟的需求。不動產登記制度本身建立的目的、意義，并不直接指向反腐敗。但事實上，當?shù)怯洺蔀闄嗔ΡＷo的重要手段，不動產登記制度本身會形成一種倒逼效應，將官員財產情況納入到這個平臺之下。不動產統(tǒng)一登記平臺建立的相關數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐敗提供發(fā)現(xiàn)功能，相關信息共享機制可以提高反腐敗的效率。這樣一個“確權”平臺，無疑是深入推進反腐敗的重要前提。房子是用來住的，不是用來抄的，許多官員擁有幾十套房產，這無疑對房地產市場起著極壞的作用，不動產登記信息的聯(lián)網(wǎng)，讓那些官員不能再把房子藏起來，當房子成為真正的需求，房地產市場經(jīng)濟才能恢復到正常狀態(tài)。在信息共享方面，不動產登記信息管理平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息實現(xiàn)共享。此外，國土、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門也會因此不斷加強彼此之間不動產登記有關信息的互通共享。這樣的信息共享機制，為反腐提供及時監(jiān)督，降低反腐的成本，提高反腐敗效率，同時也保障了房地產市場交易安全、規(guī)范有序、合法的進行，極大的促進房地產經(jīng)濟良性發(fā)展。

（一）不動產登記制度下對于二手房的影響

部分房產持有者擔心在實施《不動產登記暫行條例》之后，房價會降低，很多人會選擇將擁有多余的房產在短時間之內進行出手，這一做法使得在大型的二手房交易網(wǎng)站上標注不動產登記銷售的房產逐漸增加。在同時段，二手房的交易市場也不斷涌入高端的產品以及大戶型的房產。近幾年，隨著我國反腐力度的加大，對于擁有不法財產的人員來說，購買房產是一項比較保值的手段。但是由于此條例的實施以及不動產信息聯(lián)網(wǎng)共享，許多人選擇將多余的房產拋售，從而在一定程度上降低了房產的價格?？紤]到大面積地拋出的房產，即使是進行房產降價，人們所接受的范圍也會相對的減少，且不動產統(tǒng)一登記制度已經(jīng)準備較久，很多房產的擁有者早已事先進行拋售，這對房產的影響是有限的。

（二）不動產登記制度下對于房產價格的影響

從不動產登記制度對房價的影響角度來看，很多人并沒有關注房地產實施的過程以及具體內容，還是關注相關的房產政策與實施制度。目前，我國的房產價格受到了市場變化，人口程度以及人員的收入等影響，房地產公司在對我國的。房產資源進行調整時，應該充分的了解房產的稅收在房產資源中起到的作用，而實施不動產登記制度，實際是為了更加長遠的發(fā)展我國的房地產產業(yè)。不動產登記制度可以保證房地產的市場更加的規(guī)范化與制度化，它影響著房產購買者的預期想法，在一定程度上加大了房產的下降比重。另外，有關我國房產的市場供應需求，也對于房價的變化有著顯著的影響。

從短期，中期以及長期的角度來看，人口、土地以及金融對于房產價格分別有著相關的影響。不動產統(tǒng)一登記制度給房產稅的實施提供了技術性的基礎前提，且不動產統(tǒng)一登記制度對于房產稅收的來源也有著重大的影響。此外，不動產統(tǒng)一登記制度能夠促進房產稅等其他財產稅的制度改革，進行稅收種類的合并。但是不動產統(tǒng)一登記制度還遭受著一定的阻力，不動產統(tǒng)一登記制度的落實程度與所帶來的影響是成正比關系的。

（三）不動產登記制度下對于房地產經(jīng)濟的影響

自我國實行了不動產統(tǒng)一登記制度以來，我國社會的不動產在整體方面得到了管理，這一制度的實施有利于維護社會的穩(wěn)定。不動產統(tǒng)一登記制度對我國人民的社會生活產生了較為顯著的影響，尤其是在房地產經(jīng)濟這一方面。就目前的現(xiàn)狀而言，不動產統(tǒng)一登記制度對于房地產市場經(jīng)濟的影響，使得人們在進行房屋的購買時考量的因素越來越多。現(xiàn)如今，我國將持續(xù)完善不動產登記制度，優(yōu)化營商環(huán)境，為完善現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系和產權保護制度，深化財稅金融改革提供服務和支撐。統(tǒng)一的不動產登記制度和人們的生活息息相關，這一項工作是一項需要耗費大量的人力、物力復雜而艱巨的工作，它也是房地產市場經(jīng)濟的一項基礎性制度，它也會給老百姓帶來實實在在的實惠。

二、不動產登記制度存在的問題

（一）尚未完善相關的法律法規(guī)

建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度是黨中央、國務院做出的重大決策部署。隨著工作的不斷深入，過去分散登記形成的各類歷史遺留問題陸續(xù)爆發(fā)，造成實際工作中遇到了諸多政策性問題，情況復雜，量大面廣，處理難度大，直接涉及企業(yè)、權利人的切身利益。目前我國的不動產登記制度的相關法律法規(guī)還尚不完善，這使得不動產登記制度實施的不全面，影響了我國的房地產經(jīng)濟發(fā)展，限制了不動產登記制度對于我國房地產經(jīng)濟的推動作用。目前，雖然我國制定了《不動產登記暫行條例》，但與不動產統(tǒng)一登記相關的法律法規(guī)還很多，例如婚姻法、物權法、土地管理法、物業(yè)管理條例、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，相互部門之間對法律法規(guī)的理解和應用口徑不一。不動產統(tǒng)一登記又是一項新興事物，各項法律法規(guī)還需要在長期的實踐探索中兼容、完善。因此，我們需要在依法依規(guī)的前提下，按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、維護權益、便民利民、先行登記、并行完善”的原則，積極推動地方政府結合本地實際。主動作為，積極會同相關部門會商研究，制定相關政策辦法，妥善解決本地區(qū)不動產登記各類歷史遺留問題。

（二）不動產登記信息安全管理尚未完善

在不動產登記工作之中，由于新進人員較多，雖然安排過多次保密方面工作的培訓，制定了許多規(guī)章制度，但是資料的合理使用、制度落實以及個人保密管理方面仍然存在一定的漏洞，存在工作人員可隨意查看甚至截取登記資料的可能，工作人員的保密意識不強。此外，部分工作人員因隨意堆放材料，而使材料的信息產生泄漏。

三、不動產登記制度下的房地產經(jīng)濟發(fā)展方式

（一）實現(xiàn)不動產登記信息的保護與共享

不動產登記的信息是由不動產登記機構在進行不動產登記時形成的，登記的信息以電子的形式和紙質的形式進行保存。從保護隱私以及信息記錄的安全方面來看，不動產登記的信息可能涉及到個人的隱私或者是國家以及商業(yè)的秘密，屬于規(guī)定的有條件狀況下的共享信息資源，需要遵循相關共享的原則，在進行審核后決定是否共享以及共享的內容。不動產登記信息的共享需要遵循相應的原則。相關部門為了工作需要查詢利用不動產登記信息時，需要提出共享的需求以及使用的途徑，經(jīng)不動產登記機構審核通過后可以提供共享的信息。此外，共享的雙方需要通過聯(lián)席的會議建立起相關的信息共享機制。在進行共享的同時，需要對共享的信息進行合理的采集以及在使用過程中進行身份的鑒定和授權上的管理，保證共享信息的安全性。

（二）完善不動產登記的信息平臺

不動產登記涉及到很多的信息技術的專業(yè)領域，需要確保登記信息的精準度。在建立信息平臺時，工作人員以登記的業(yè)務為主要工作，進行平臺的業(yè)務分析以及系統(tǒng)的設計等工作。在此過程之中充分利用信息技術的優(yōu)點，使得登記的相關部門與信息化平臺的建設工作部門互相交流，不斷健全信息平臺的建設機制。不動產登記機構應該以這兩方面的內容為研究對象，確保系統(tǒng)的合理，實現(xiàn)系統(tǒng)的信息利用、市場監(jiān)管以及登記辦件的功能。除了對不動產登記業(yè)務進行分析之外，需要進行系統(tǒng)上的需求分析，進行相關的需求調研以及需求的評審以及管理工作。對于給需求產生變化帶來的問題進行掌握，建立起相對應的機制進行管理，不斷服務和完善不動產登記系統(tǒng)。此外，需要保證信息平臺的合法利用與安全。由于不動產登記會產生大量的信息，在這些信息為社會服務的同時，需要進行合法的利用，保證信息的安全性，為此需要建設合理的信息平臺。一方面，對登記機構的業(yè)務進行認真的分析，優(yōu)化信息平臺的工作。另一方面，充分發(fā)揮信息的建設部門技術上的優(yōu)勢，建立安全的信息體系。

（三）降低不動產登記的風險

不動產登記的風險，主要是由登記涉及的相關人員引起的，包括申請人、登記人員、中介等第三方機構，其中既有惡意的，也有非惡意的。惡意的如某省會城市，購房人為騙取購房資格，偽造戶口證明來辦理登記，拿到產權證后再至公安部門辦理落戶手續(xù);又如抵押雙方伙同登記機構人員，篡改權利狀態(tài)數(shù)據(jù)，獲取大額貸款等。非惡意的可能存在多種原因，登記窗口人員業(yè)務水平低、責任意識淡薄，在登記辦理時，存在信息錄入錯誤，或需謹慎審查的，僅憑個人認知處理問題，造成登記錯誤。所以降低不動產登記的風險必須對不動產登記的隊伍進行管理，提升登記人員業(yè)務素質，強化工作人員的責任意識，加強對登記人員的監(jiān)督，堅決杜絕出現(xiàn)收錢辦事、辦加急件的情況，發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，涉及違法犯罪的工作人員移送司法機關。

四、結語

不動產統(tǒng)一登記制度在我國房地產市場的發(fā)展中具有重要的作用，房地產的經(jīng)濟受到了不動產登記制度的影響。因此，我國需要不斷的提升經(jīng)驗，對不動產登記制度進行合理的規(guī)范，促進我國的市場經(jīng)濟快速發(fā)展，發(fā)揮不動產登記制度的作用。（作者單位：安康市不動產登記中心）